Part1
投资房地产，不得不面临的一个问题是“杠杆率”。
除了土豪，很少有人在投资多套房时，还能选择统统全款支付。大多数都得背上不小的贷款额度，甚至是多重贷款。
房子当然是越多越好，贷款就不一定了。
我们接触的很多粉丝，都处于手中有二三十万闲钱，既不愿意放在银行里贬值，可是在房地产市场中又略显尴尬。
买住宅，二三十万勉强只能够首付，还得背上贷款。对于居住需求已经解决的中产家庭，这显然不是明智的选择。
过高的杠杆率，过重的资产，如果在家庭配置出现问题的情况下，反而会成为负担。
对于绝大部分中产阶级，要学会“轻投资”。
但是轻投资的一大产品类型——公寓，在贵阳一直处于比较尴尬的情况。
若干年前，贵阳尚处于大盘时代时，公寓曾经火过一阵。
因为总价少，门槛低，颇受一些特定人群青睐。这些人的共同特征是——手握资金不多；不想花费太多精力，更愿意坐收租金；对房地产市场的了解不充分。
这方面的例子就不用举了，超级大盘里的公寓产品比比皆是。
在那一阵集中的爆发期过后，公寓的诸多不便之处就显现出来。税费高，产权年限短，再加上市场乱象频出，缺乏过硬的品牌支持，周边环境杂乱等等……让很多后来投资者望而却步。
现在贵阳市场上，也不乏许多以低价吸引客群的公寓产品，光听价格，确实十分诱惑。
对于如此这般的公寓产品，我们给出的建议一直是——不管多少钱，都不要去碰。
Part2
说得极端一点，也许正是这样的鱼龙混杂，才让公寓处于如今的尴尬局面。
公寓产品有没有做得好的？当然有。事实上，在一些国家，公寓是青年人中最主流的房地产模式。
不管是投资，自住还是创业，公寓的轻便灵活，低门槛，小空间，更富有设计感和创意感的形式，都在青年人群中广受欢迎。
美国的硅谷创业公寓，孵化过无数大名鼎鼎的IT界大佬。中国的深圳、杭州等一些城市，也出现过类似的公寓形式。
这种公寓，和贵阳以往出现的那种“随便买个二三十平，越便宜越好”的产品大为不同。它最大的价值点并不在于房屋本身，而是对未来生活的孵化和支撑。
灵活的办公空间
简而言之，理想中的青年公寓，应该是一种集成居住、办公、娱乐等多种服务的综合体。它拥有大面积的公共场所，包括娱乐、体育运动、点子交易等，鼓励空间里的人多在公共区域内交流沟通，是一个典型的社区概念联合空间，可以在一栋楼里办所有的事。
可能有很多人都看过美剧《老友记》或者国产的《爱情公寓》，那里面的公寓生活，代表着时尚、社交、便捷和百变。可惜这样的产品，在贵阳的公寓市场似乎还未出现。
曼哈顿中心公寓
Part3
现在市场上的公寓和理想中的公寓，差距在哪里？在我看来，是品牌。
要想实现公寓的场景化、时尚化、智能化运营，显然需要大品牌的财力和物力支撑。
所以一听说万科推出了loft产品，我就不由自主的开始好奇。
倒谈不上什么看好，主要是万科进入贵阳这么些年，不管是品牌效应还是口碑，都维持得不错。如今居然也开始做起了公寓，让人实在忍不住要去看看。
理想城的区位和配套，大家应该都很熟悉。商业方面，离万达广场不远，交通区位也十分方便，作为“轻资产”的青年系loft产品，这个外部环境还算过得去。
理想城loft外立面效果图
比较新颖的是这次万科提出的“1248N”价值体系，通俗地说，便是营造了一系列服务于公寓业主的交流空间和生活场景。
一个私人的城市会客厅，两个青年的双钥匙创业天地，四个闺蜜团的美学平台，八个创客的潮流派对空间……诠释出未来的N种可能性。
万科理想城的LOFT不仅是一种投资和创业模式，还是一种审美趣味和生活态度。
在理想城loft之前，贵阳的公寓市场固然是缺乏高端产品，贵阳的创意青年和设计师们，更是无从发挥。
理想城7.8米的开间和6米进深，提供了极致空间设计美学，满足设计者想象的更多可能。挑高开敞空间，更立体的户型，层次感爆棚。
在北京、深圳等一线城市，LOFT是非常流行的创意办公区，相对来说，贵阳目前尚自缺乏自由、浪漫、创新的潮流文化聚集地。
而理想城loft的出现，强调对办公品质及形式的创新追求，立意打破原有的僵化办公建筑，将展示平台推向更高端、细腻的发展方向。
对创业者来说，这些社区公共空间，事实上比公寓本身更重要，大城市的所谓“创客社区”，便是通过公共空间的营造，吸引了一大批好玩、有趣、有创意的创业青年，形成了一个创业者的线下“熟人社会”。
对于万科的物业和社区，我倒是一向比较看好。如果这次对公寓的后期配套和服务能跟上，那理想城loft在提供基础功能的同时，更兼具创业孵化基地的作用。
社区配套的书吧和咖啡吧（意向图）
Part4
相较于住宅，loft的一大优势就是轻便灵活，可分可合，能充分放飞脑洞，玩出室内设计的花样。
魔法空间和百变空间，是理想城loft区别于市面上其他产品的一大特征，7.8米的开间，6米进深，比市面上常见的loft足足多出一倍。
从功能角度来说，理想城LOFT模式挑战的是传统的办公空间，这种创意模式集合了展示、演播及休闲的立体需求。
从个性上考虑，这种空间是时尚、新锐的代表，这在目前同质化倾向严重的贵阳市场，是一个具有强大潜力的发展模式。
理想城LOFT对严肃的商业办公提出了挑战，也对现代城市僵化的分区概念提出挑战，为青年人的创意提供了无比宽阔的承载空间。
可以预见的是，在发展和强化第三产业的导向下，越来越多的创意型产品会占得市场先机，成为商业地产市场细分的赢家。
随着城市发展和人才汇集，贵阳现在逐渐多了一批从事创意、空间设计、玩趣理想、音乐艺术等方面的“最潮创业者”。比起传统企业，它们更多的是追求创意品质和个性设计。
如果理想城的大开间、创意性的LOFT模式可以从中打开一个市场缺口，进而带动包括漫画、装修、设计等产业的发展，那就是一个非常大的商机。也许在这里，会孵化出贵阳的798艺术中心。
目前理想城loft的样板间，提供了几种模板可供参考。
例如针对男性群体的“双创之星”，一间房子，超大空间，相比办公室的森严冷漠，这里的创业氛围更为多变和轻松。
女性群体则是“创业闺蜜团”，可分可合。有人可能开着美甲店，有人可能在做设计工作室，有人可能需要直播场地。小巧玲珑的百变空间，既能满足闺蜜的社交需求，又能实现创业梦想。
除此之外，还有会所、轰趴馆等多种使用模式。青年创业者，都市精英，创业女性，家庭商户等等。都可以在这里实现生活与创业的两不误。
同一套loft，却能分出不同的使用空间，划出有序的功能区域，这避免了创业途中的许多尴尬，也让合作者之间有了更多的独立空间，减少摩擦。
感觉万科这次的设计花了不少心思，看得出在力求实现商、用、办公一体化，只是具体如何操作，恐怕还需要业主来实现了。
loft内部风格示意图（来源于网络）
Part5
一个很明显的社会趋势是，现在愿意上班的人越来越少了。（当然也有我这种不得不上班的）
互联网时代，因为创业门槛的降低，各种轻型创业模式四处开花。
一个人，就能运营一个公众号、直播间或者淘宝店。各类小型室内工作室、游戏室等等，也并不需要多大的资金和人力投入。
而轻型创业，所需要的正是轻资产。
这种创业模式在江浙沪一带非常盛行，依托观山湖区的发展和贵阳的城市进程，青年创业者在未来的贵阳只会越来越多。
以理想城的设计和创意来说，吸引人口红利和创业者青睐并不困难。
这到底是否会成为贵阳公寓产品的升级换代之作，我们拭目以待。
-End-
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