什么是“商区房”？其实这是我自己造的一个词儿，其实就是说在商圈辐射范围内（3km范围内）的住宅项目。而商圈的价值，就是商区房的核心价值。
商圈最重要的两个概念：一个是商业体集中辐射周边，一个是满足消费需求。规划起来，就是这个商业体要能集中性的满足消费需求，达到一定的体量就可以视为商圈。
去年我曾经写过一篇《贵阳商圈盘点，谁是未来“大十字”？》，详细的描述了贵阳的商圈信息，也列举了一些潜力商圈。
商圈对于贵阳来说，真正把区位价值和配套价值做到了极大释放，不同于学区房。商区房对于大众来说，更有保值增值的意义，选择面也广得多。因为商圈的存在，商业体与周边的住宅可以形成吃穿住行、文娱购工功能齐备，工作生活效率发达的小片区，便利性、成长性、生活性各方面都有非常大的优势。
▲2019贵阳拟开业购物中心，来源：赢商网
对贵阳来说，我认为近几年会释放价值的潜力商圈有这么些：金阳南商圈、会展中心商圈、大营坡商圈、花果园商圈、泉湖商圈、贵州之光商圈、方舟之心商圈……
如果新年你想选一套“商区房”，不妨研究研究上面的商圈。
控总价时代，产品新的潜在趋势
当买房人还在为了单价纠结苦恼的时候，智慧的开发商已经把重心调整到了控总价时代。
经过两年左右的涨价周期，贵阳的刚需门槛从四五十万一跃而上，百万成为了基本起步价。在六城区内，几乎所有的新房项目，都在难觅总价百万以下的房子。而改善性的客户，则起步价至少到达150万级别，甚至出现了好几个2、300百万的城市大平层项目。
对客户来说，总价的进阶增加了大量的购房成本。对开发商来说，赚得满满的同时也开始思考市场是否还能有这么大的容量？从信贷数据上面来看，贵阳市1-11月金融机构人民币贷款余额12324.92亿元，同比增长19.0%。在经济明显下行的2018年，支撑贷款余额快速上涨的是什么？主要就是房贷咯，在住户贷款增加的460亿元中，中长期贷款（房贷）就增加了388亿元。可以这么说2018年着实透支了不少买房人的潜力（六个荷包的威力恐怖如斯，桀桀桀~~）。
就算是韭菜，也要一茬一茬的割吧。飞奔的房价哟，等等你的嫩韭菜吧。所以，在2019年这个新周期开始的年份，对开发商来说高利润不是第一位，高周转快去化才是第一位。也就是说100万的刚需门槛，150万的改善门槛，就是贵阳置业总价的两个槛。
在这两个槛的前提下，市场产品可能会出现什么趋势？
1、大量推货的面积段控制在120㎡之内，80-90左右的两房有可能卷土重来，增加供应量（子弹不多的刚需族有盼头了）；
2、不少项目的奢侈精装（其实也没多奢）会降标，拆分是不可能拆分了，总价上以上面的门槛进行控制；
3、高端项目，如大平层、别墅类、洋房类产品的去化会走慢，不要奢望快销，做好长期去化的准备；
4、产品风格上，新中式、现代城市系列还是市场主流，两种风格容易出效果、逼格高，相对来说成本也比较能控制住；
5、变数是拥有大量土地的中天，如果卷土重返地产市场，急需资金的中天是否会再给市场来一波价格降维攻击？特别是金融北城和假日方舟两个项目上，值得大家关注一波。
2019，新周期的开始
2018已经过去，新的一年新的开始。对于贵阳楼市来说，2019年更是新旧交替的一年。新时代，多家开发商进入贵阳，带来了更多的项目和产品，也让多年二人转的贵阳楼市显得生机勃勃。虽然市场面临各种不稳定的因素，但我想说的是，开发商进来得越多越好，项目越多越好。至少这样可以形成更好的市场竞争机制，给客户带来更多更好的产品和服务。
2019年，你该不该买房？其实应该问你自己一个问题：除了买房，你还可以做些什么？如果想通了，买不买房你也就想通了。
新一年，新周期，新时代，我很期待。
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