什麼是“商區房”？其實這是我自己造的一個詞兒，其實就是說在商圈輻射範圍內（3km範圍內）的住宅項目。而商圈的價值，就是商區房的核心價值。
商圈最重要的兩個概念：一個是商業體集中輻射周邊，一個是滿足消費需求。規劃起來，就是這個商業體要能集中性的滿足消費需求，達到一定的體量就可以視為商圈。
去年我曾經寫過一篇《貴陽商圈盤點，誰是未來“大十字”？》，詳細的描述了貴陽的商圈信息，也列舉了一些潛力商圈。
商圈對於貴陽來說，真正把區位價值和配套價值做到了極大釋放，不同於學區房。商區房對於大眾來說，更有保值增值的意義，選擇面也廣得多。因為商圈的存在，商業體與周邊的住宅可以形成吃穿住行、文娛購工功能齊備，工作生活效率發達的小片區，便利性、成長性、生活性各方面都有非常大的優勢。
▲2019貴陽擬開業購物中心，來源：贏商網
對貴陽來說，我認為近幾年會釋放價值的潛力商圈有這麼些：金陽南商圈、會展中心商圈、大營坡商圈、花果園商圈、泉湖商圈、貴州之光商圈、方舟之心商圈……
如果新年你想選一套“商區房”，不妨研究研究上面的商圈。
控總價時代，產品新的潛在趨勢
當買房人還在為了單價糾結苦惱的時候，智慧的開發商已經把重心調整到了控總價時代。
經過兩年左右的漲價週期，貴陽的剛需門檻從四五十萬一躍而上，百萬成為了基本起步價。在六城區內，幾乎所有的新房項目，都在難覓總價百萬以下的房子。而改善性的客戶，則起步價至少到達150萬級別，甚至出現了好幾個2、300百萬的城市大平層項目。
對客戶來說，總價的進階增加了大量的購房成本。對開發商來說，賺得滿滿的同時也開始思考市場是否還能有這麼大的容量？從信貸數據上面來看，貴陽市1-11月金融機構人民幣貸款餘額12324.92億元，同比增長19.0%。在經濟明顯下行的2018年，支撐貸款餘額快速上漲的是什麼？主要就是房貸咯，在住戶貸款增加的460億元中，中長期貸款（房貸）就增加了388億元。可以這麼說2018年著實透支了不少買房人的潛力（六個荷包的威力恐怖如斯，桀桀桀~~）。
就算是韭菜，也要一茬一茬的割吧。飛奔的房價喲，等等你的嫩韭菜吧。所以，在2019年這個新週期開始的年份，對開發商來說高利潤不是第一位，高週轉快去化才是第一位。也就是說100萬的剛需門檻，150萬的改善門檻，就是貴陽置業總價的兩個檻。
在這兩個檻的前提下，市場產品可能會出現什麼趨勢？
1、大量推貨的面積段控制在120㎡之內，80-90左右的兩房有可能捲土重來，增加供應量（子彈不多的剛需族有盼頭了）；
2、不少項目的奢侈精裝（其實也沒多奢）會降標，拆分是不可能拆分了，總價上以上面的門檻進行控制；
3、高端項目，如大平層、別墅類、洋房類產品的去化會走慢，不要奢望快銷，做好長期去化的準備；
4、產品風格上，新中式、現代城市系列還是市場主流，兩種風格容易出效果、逼格高，相對來說成本也比較能控制住；
5、變數是擁有大量土地的中天，如果捲土重返地產市場，急需資金的中天是否會再給市場來一波價格降維攻擊？特別是金融北城和假日方舟兩個項目上，值得大家關注一波。
2019，新週期的開始
2018已經過去，新的一年新的開始。對於貴陽樓市來說，2019年更是新舊交替的一年。新時代，多家開發商進入貴陽，帶來了更多的項目和產品，也讓多年二人轉的貴陽樓市顯得生機勃勃。雖然市場面臨各種不穩定的因素，但我想說的是，開發商進來得越多越好，項目越多越好。至少這樣可以形成更好的市場競爭機制，給客戶帶來更多更好的產品和服務。
2019年，你該不該買房？其實應該問你自己一個問題：除了買房，你還可以做些什麼？如果想通了，買不買房你也就想通了。
新一年，新週期，新時代，我很期待。
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