高處，要勝寒，更要站穩。
五年時間，新城控股（601155.SH）的銷售業績增長近八倍，由319億增至2708億，強勢挺進房企銷售榜TOP10。尤其是2017年和2018年，新城控股的銷售業績在突破1000億之後，又用短短一年時間業績增長近千億至2210億。
2019年對新城控股來說是個不小的挑戰，但新城控股依然以22.5%的增長率，超額完成銷售目標至2708億，累計銷售面積約2432萬平方米，同比增長34.21％，增速位列2019年度十強房企第二。根據克而瑞信息集團(CRIC)統計，新城控股2019 年度銷售金額及銷售面積位列行業第 8 位。
對於2020年，考慮到疫情對一季度銷售的影響，新城控股審慎地將銷售目標定在2500億元。保持適度規模增長之際，新城控股追求高質量、穩健、可持續增長，這也將是其長期堅持的戰略路徑。“通過增加項目合作、降低權益比等，有機會衝擊2800億甚至3000億元全口徑銷售額，但如此做意義不是太大。公司會以資本回報為核心，聚焦利潤。2500億元的銷售目標背後是公司更為關注增長的質量。” 新城控股董事長兼總裁王曉松在業績發佈會上指出。
“穩”將成為今後幾年新城控股發展路上的關鍵詞。
“住宅+商業”優勢凸顯 租金收入近乎翻番
獨木有難支，雙輪傍地走。
2019年，新城控股超額完成年度銷售目標，主要得益於其“住宅+商業”雙輪驅動戰略。
住宅方面，新城控股2019年蘇南區域實現簽約、回籠的雙百億突破，蘇州、上海、杭州、南京、天津、 北京、寧波等區域也相繼實現百億以上銷售目標。值得注意的是，新城控股在江蘇、天津、河北市場佔有率位列前十， 在常州、淮安、湖州、鎮江、蘇州等地的市場佔有率更是位列 TOP5，體現了公司戰略佈局與區域深耕的成效與重大意義。
2019年新城控股實現營業收入858.47億元，同比增長58.58%；歸屬於上市公司股東的淨利潤126.54億元，同比增長20.61%；扣非歸母淨利潤99.8億元，同比增長31.4%。
在新城控股2019年858.47億元的營業收入中，房地產開發與銷售仍佔據主力位置。其中，房地產開發銷售本期實現營業收入803.22億元，較上年同比增加58.00%;公司物業出租及管理實現營業收入40.69 億元， 較上年同比增加 92.28%。
值得關注的是，雖然新城控股的物業出租及管理在總收入中的佔比為4.81%，但是其增長幅度近乎翻番，達到92.28%，超額完成2019年初制定的40億收入目標。同時，新城控股物業出租與管理業務在2019年的毛利率達到67.56%，遠高於房地產開發銷售的30.98%和新城控股整體的32.64%。
新城控股的商業板塊造血能力正在加強。年報顯示，2019年全年21座吾悅廣場滿鋪開業。截至2019年底，累計開業63座吾悅廣場。吾悅廣場已開業面積共590.62萬平方米，同比增長51.44%，平均出租率達99.16%。
截至2020年3月底，新城控股已在全國佈局124座吾悅廣場。年報顯示，疫情期間，為了與吾悅廣場品牌商戶共渡難關，新城控股兩次推出租金減半政策，覆蓋商戶租期共計67天，預計減免租金收入總計達到5億元。
同2020年2500億銷售目標一起制定的，還有新城控股計劃新開業吾悅廣場30座、到2020年底開業總數達到93座，全年租金及管理費收入目標為55億元。
“疫情期間，吾悅廣場給予商戶67天的租金減半優惠。2020年商業收入的目標，已經綜合了租金的減免及疫情對商場後續運營的影響，管理層有信心完成目標“，新城控股董事兼聯席總裁曲德君分析道。
談及商業的未來發展，王曉松坦言，“未來，新城在住宅與商業方面的比重仍然是2：1，不會重商業而輕住宅。這個比例，可以讓住宅與商業在某種程度上實現對沖，進一步降低公司運營的整體風險。”
現金短債比超2 淨負債率大幅降至16.36%
業績大步向前的新城控股，也在嚴防自身出現肌肉拉傷。
2019年，新城控股在實現業績的同時，穩步降槓桿、積極拓寬融資渠道、不斷強化現金管理。
數據來源2019年年報 圖片來源：雪球
年報數據顯示，新城控股剔除合同負債和預收款項後的資產負債率為76.53%，與去年同期基本持平。
而衡量槓桿水平的另一財務指標淨負債率則由2018年的49.21%大幅下降32.85個百分點，至16.36%。為此，王曉鬆解釋道，對於房企來說，淨負債率過高、過低都是不合理的，未來希望公司的淨負債率保持在合理區間之內，例如40%-70%之間。
截至報告期末，由於預售回籠情況較好，2019年新城控股持有貨幣資金639.41億元，遠高於一年內到期的有息負債306.02億元(不含控股股東關聯借款)。公司在手現金完全能夠覆蓋短期債務，現金短債比超過2倍。
同時，2019年新城控股經營性活動產生的現金流量淨額達到435.8億，同比大增1041%。這些數據表明，公司流動性充裕，且具備較強的償債能力。
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