前言：2020年初，一場突如其來的新型冠狀病毒感染的肺炎疫情從我國武漢爆發，並迅速席捲中華大地。受其影響，各地人民政府紛紛出臺防控措施，要求電影院、酒吧、KTV等娛樂場所全部停止營業，在此情形下，很多承租人由於被當地政府強制關閉導致無營業收入或業務量銳減，甚至虧損嚴重。那麼，在出租人不主動向承租人提出減免租金的情況下，承租人能否提出減免租金或者解除合同的請求呢？
糶糴之法《疫情之下房屋租賃合同履行實務手冊》的第七篇將和大家一起分析此次疫情對我國文化娛樂行業帶來的影響並提出相應的應對建議，希望可以幫助到相關企業及個人。
一、 疫情期間被當地政府明令禁止營業的電影院、酒吧、KTV等娛樂場所，能否要求免除租金或者減免停業期間的租金？
解答：不同於其他行業，電影院、酒吧、KTV這種場所一般是常年無休的，且春節和電影院兩個檔期是前述娛樂場所創收盈利的兩個高峰點。但隨著新冠肺炎疫情的爆發，各地人民政府紛紛下發針對這些娛樂場所停止營業、延遲復工的通知。作為承租人，此時可通過援引不可抗力原則請求出租方免除其在停止營業期間的租金。隨著國內疫情的基本控制，某些地區的電影院已逐步開業，但即便採取隔位就座的措施對觀影人員進行適當性保護，仍然處於基本無人觀看的狀態。此時，作為承租人，不可再援引不可抗力免責，要依據公平原則要求出租方適當減免租金，法院也會結合疫情對承租人生產經營造成的實際影響酌情減免租金。
二、租賃場地用於舉辦演唱會的承租人，疫情期間應如何履行租賃合同？
解答：2020年原本被業內人士預測為現場演出的"大年"，從2019年年底開始演唱會場地的爭搶就已呈現出白熱化狀態。然而，年初的這場新冠肺炎疫情，使我國現場演出的行業受到嚴重影響。對於租賃場地用於舉辦演唱會的承租人，因大部分防控措施規定在2020年6月前禁止一切演出活動，我們建議承租人需根據具體情況來選擇應對方案：（1）若承租人有意繼續承辦演唱會的，其應與出租方積極協商變更合同期限，如果後期演出的具體時間仍無法確定，我們建議雙方簽訂相關補充協議將場地租賃期限做彈性處理；（2）若承租人無意繼續承辦演唱會的，其可援引不可抗力與出租方協商解除場地租賃合同，承租人要注意提前履行通知義務和證明義務，並向出租方退還場地租賃的定金，辦理好相關交接手續等。
三、租用錄影棚的承租人因疫情導致無法拍攝，是否可以主張延長租賃期限或者解除合同？
解答：錄影棚這類場所對於音響、影像的要求較高，基本是處於封閉式狀態，與其他場所相比，空氣更難以流通，病毒的傳染性更強。因此，對於疫情之前租用錄影棚的承租人，在已經對拍攝場地進行佈景、裝飾的情況下，發生了疫情導致無法繼續拍攝，此時，承租人可採取與出租人積極協商延長租賃期限等方式繼續履行合同，如果因疫情防控措施導致合同目的確實無法實現的，承租人可援引不可抗力原則與出租人解除錄影棚的租賃合同。雙方在解除合同的同時，對於佈景、裝飾等損失，應當根據公平原則，在雙方之間予以合理分擔。
四、 國家有出臺關於文化娛樂行業復工復產的相關政策嗎？
解答：有的，疫情防控期間，北京、廣東、澳門、河南、山東、四川、江西、浙江、青海、貴州十個省份紛紛結合本省實際情況制定併發布了文化娛樂行業復工復產的相關政策，本文以北京市為例和大家進行分享：北京對這類場所的防控措施包含了員工管理、場所管理、場所內部的環境衛生安全、庫房管理、餐廚及食品衛生管理、通風管理、疑似患者應對措施等等。要求歌舞娛樂場所、電子游藝等公共場所，應採取限流或預約制度，避免人員聚集，拒絕無佩戴醫用口罩的客人進入。同時，每日需對場所內的所有地方進行消毒，每個區域使用的保潔用具要分開，避免混用。我們在此也建議文化娛樂行業的相關企業及個人在復工復產前要充分關注本地人民政府發佈的官方通知，避免今後不必要的風險。
五、承租人請求免除或減免租金，有相關司法判例支持嗎？法院在審理類似案件時持哪種觀點？
解答：此類案件有司法判例支持，根據我們的檢索，案號為（2018）魯06民終268號、（2004）滬二中民二（民）終字第354號兩個案例為類似案例。審理法院一致認為：若租賃合同是在疫情發生之前與出租人簽訂的，疫情爆發之後，因有關部門防治疫情采取行政措施導致承租方無法正常經營的，應當認定為構成不可抗力。即大部分法院均認定因非典疫情產生的租賃合同糾紛，可根據案件具體情況援引不可抗力、情勢變更或公平原則酌情減免或免除受疫情影響期間的租金。
六、承租人與出租人可以採取哪些措施來降低在疫情期間的損失呢？
解答：在這疫情防控的特殊時期，租賃合同的雙方應該採取相關措施來降低自身的經濟損失，對於承租人來說，首先應積極履行通知義務，無論承租人是想通過不可抗力解除與出租人的租賃合同還是想通過情勢變更和公平原則申請減免租金或變更合同，均應積極履行通知義務；其次，承租人要履行相應的證明義務，對其所主張的事實承擔相應的舉證責任，包括但不限於：因政府主管部門採取的措施導致門店停止營業、人流量銳減、營業收入基本為零的證據；承租人與出租人此前就租賃合同履行進行溝通的證據，例如：雙方往來函件、電子郵件、短信、微信等聊天記錄；再次，承租方還應多關注當地人民政府發佈的相關通知，靈活調整商業安排。作為上述場地租賃的出租人，我們建議您秉著良好溝通的態度多多與承租人協商溝通，面對未來有可能發生的訴訟糾紛，出租人也可積極收集相關證據做好應訴的準備，例如：此次疫情並沒有對承租人履行合同造成實質性影響或影響較小、承租人的經濟損失與政府防控疫情無直接、必然的因果關係等。同時，出租人還應關注所在地的人民政府及有關部分發布的稅費減免政策，為今後可能領取的相關補貼做好準備。
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