这是 宝鸡今楼市 的第 244 篇文章
说到法拍房，估计很多人立刻联想到“捡漏”。
昨天,有位粉丝在后台留言问关于“法拍房”、觉得这种折上折、又比市场价便宜的房子简直是福音！
动不动就六七折，如果100万的房子，能便宜40-60万，简直让人无法抵抗。可这是“真便宜”还是“假便宜”呢？
一般人看不透，更猜不透。
那么问题来了！这种房子值得买不？
不限资格+便宜是最大卖点
近几年包括淘宝网、京东网、公拍网在内的多家网站推出拍卖板块，成为法拍房的“官方”拍卖平台。
自2018年的5.15限购升级政策后，大部分城市让很多人一夜之间失去了“房票”。而不需要购房资格的法拍房就成了香饽饽。更让购房者心动的是，起拍的标价一般比市场价低起码八五折！
并且按规定可以拍卖三次，而只要“流拍”一次，价格就会降到原来的八折，所以到了“三拍”，经过几次折扣，价格已经十分优惠（诱惑）了。而如果三次均“流拍”，法院则会以更低的折扣进行“变卖”，届时价格会更低。
简单的解释就是：市场价格为100万元的房子，拍卖价就是80万元（100万*80%），如果流拍，第二次拍卖价64万元（80万*80%）等。
法拍房不限购，起拍价又低于市场价（起拍价最低为评估价或市价的70%），无中介佣金，这些特点的被各平台大肆宣传后，吸引了大批吃瓜群众强势围观。
给大家做个科普，法拍房第一次拍卖按评估价拍卖，第二次拍卖按评估价的80%拍卖，第三次拍卖按评估价的64%拍卖。
到目前为止，并没有明显出现断供的现象。国内司法诉讼的周期较为漫长，法院拍卖房产光是从评估到拍卖，就需要半年多时间.
所以当下正在被法拍的房子，至少是2年以前涉案的。
另据楼市君了解目前上线的法拍房主要有四个来源，一是按揭违约产生，二是民间借贷违约产生，三是司法没收，四是无主房产。
宝鸡的法拍房啥价格？
以上是随手在阿里的司法拍卖里截取的部分房源(还有陈仓啊、金台啊、渭滨啊包括各县区都可以选择）
除此之外，以宝鸡最热门的区域高新区为例，上右侧图位于高新大道3号院1幢1单元0501号住宅用房目前的评估价高达82万多，拍卖价竟减少了近20万，这样一对比，法拍房还是比较划算的。
风险究竟有多大？
楼市君顶着砸人饭碗的风险告诉大家，法拍房相当一部分，会有一些瑕疵。所谓瑕疵，在楼市君看来，有三个点非常棘手，会让买家想死的心都有。
一是原房主不肯搬。
最高法专门出台过，唯一住房是否可执行的司法解释，如果被执行人确实只有这一套房可住，就不能强制执行。（当然，有少数地方执行局比较彪悍，也能强制执行）
最麻烦的是，里面还住着老弱病残。这样的房子即便买下，也没办法实际占有，打110都没用，可以说是买法拍房最臭名昭著的风险。所以，最好不要碰非空置房。
二是存在多头债务。
做尽调的时候，要注意委托拍卖的法院是第一手直接查封房屋者，还是轮候查封者，关注是否被其他机构查封。
最麻烦的是，房子抵押给了高利贷，查也查不到，最后真有可能上演电视上，在你家门口泼油漆的事情。
三是带租拍卖。
这是常见的猫腻，说一次性付了10年租金的，都是老赖设计的骗局，依据民法买卖不破租赁的原则，竞买人取得房屋所有权后，不能对抗租客的租赁权。所以根本没办法赶租客走，除非支付巨额违约金。
四是税是大坑
转让和受让两家的税费，都是由竞买人一人承担，这个大家应该知道。在税费方面，各地的情况是不一样的，每个案例的情况也不一样。就拿住宅来说，个人和个人身份交易相对简单，竞买人非首套要承担3%的契税，被执行人如果不满五或者不唯一，还要承担3%的个人所得税，以及增值税。
这些相对透明，总体来说，法拍房的税费跟新房差不多。
什么才是不透明的呢？上面我们提到，房子如果原先由公司持有，被个人拍下，那就要交土地增值税。如果房屋上次交易属“非夫妻直系亲属之间的赠予或继承”，那么再次过户会产生20%的个人所得税。
原业主未缴纳维修资金，这笔费用同样也由竞买人承担。
另外，该房屋前业主拖欠的物业费、水电费、燃气费、宽带费、有线费等欠费，均由竞买人负责承担。
是不是法拍房就真的不能碰？
至少外行别碰，千万不要一味抱着捡漏的心态去买法拍房。找中介？是一个解决方案，但必须是绝对专业的。有些是还是要靠自己去跑去查。工作日白天去一次，晚上去一次，周末也白天去一次，晚上去一次。
多问物业和邻居。遇到特别便宜的房子，最好别碰，毕竟盯上法拍的都不傻。
外地法院的案子要小心，网上都能查到案情，最好研究一下，公告和标的物介绍必须反复看。
直到产权证拿到手和住进房子，才算法拍完全成功！
最后，楼市君想说
法拍房不是不能买，而是一定要防范各种陷阱，亲自调研清楚，避免买了个大坑。
二是要知道，法拍房早已是一个专业市场，高手太多，不大容易捡到明显的便宜货。把预期放低，能比二手市场便宜一点，就很好了。
三、对待“法拍房”，千万要谨慎！
总而言之，对于法拍房，千万要谨慎，不要“因贪便宜而冲昏头脑”，如果你确定要买，一定要做好时间和精力的双重准备！
楼市君建议：
未清场的法拍房，坚决不去碰；
对于不是太俏的法拍房，尽量在“三拍”时再出手；
如果想投资“法拍房”、需要你有慧眼识珠能力，能完整地查处该房产的抵押、债务和担保情况，对该房屋做到“知根知底”。建议还是提前找个律师。
总之，以某种程度上讲，法拍房不是一个便宜的买房渠道，而是一个“让你觉得会便宜”的卖房渠道。
建议刚需一族、尤其是小白刚需，切忌跟风入法拍房！
閱讀更多 寶雞今樓市 的文章
