地產和錢:資金密集型、資金高週轉。
【投資】項目總公司喊你拿地了·基本程序
投資邏輯+投資測算+風險控制+資金組合+項目經營思路=可以拿地
目前的公司、政策、金融環境下，資金組合成了第一位。自己找自己用。在聽得見炮火的地方持家有方
高週轉是資金高週轉。這個我們放在管錢裡邊展開。
今天主要講資金密集型的融資為什麼、有什麼用、怎麼找和一些概念。
為什麼要到處找錢
§ 國家大環境“房住不炒、不過度依賴房地產、從居者有其屋到住有所居、保持市場平穩”
2008次貸危機的教訓，衍生出高端的靠市場、中端的靠政策、低端的靠保障的多重供房體系。地產總體要平穩，不能暴漲暴跌，租購併舉、改革供給端，控制資本。中長期看，地產行業的支柱產業地位還無法替代，中國的城市化和居住條件改善尚未完成，拉動的GDP總量仍然巨大，但控制比重不能再上升，不能形成過度依賴，平穩運行小步同走，最符合國家戰略利益。
§ 金融市場環境“針對地產收緊，以前未明確不能做就存在可操作空間，現在未明確可做全部不能做”
目前各資金渠道的大致政策是——
1 銀行市場：加強監管拒絕給“四證”不全的地產企業提供開發貸；《商業銀行委託貸款管理辦法》封堵了資管產品藉助委託貸款通道投資的監管缺口；《商業銀行大額風險暴露管理辦法》防控集中度風險，匿名客戶的規定旨在堵各類通道業務/監管套利，高分散ABS 產品。
2 信託渠道：《關於規範銀信類業務的通知》對於地產進行總量控制，只減不增。
3 資管新規：禁止資金池、打破剛兌和期限錯配、降槓桿、穿透監控、消除多層嵌套和抑制通道業務。
4 交易所市場：《關於進一步加強證券基金經營機構債券交易監控的通知》嚴控債券槓桿，整頓債券交易。
為什麼要到處找錢
一個字：流入地產的資金，“緊”
1.5%魔咒(房價環比增長率超過1.5%，就來了調控)
可以大致算環比1.5%，套成月息1.5%模型，到年底就是20%的收益/增幅
為什麼要用融資（OPM: Other PeopleMoney）
主要是為了
1 衝規模
2 穩定現金流
3 提高淨資產收益率，或者說提高股東/自有資金回報
以上的排序，基本也是地產對於資金抉擇的考慮順序。一般來講，有1和2，3也會比較好。
§ 衝規模：在市場和項目狀況較好的情況下，通過適當融資，從而降低自有資金使用額度和時間，將自有資金轉投到其他新的項目上，提高自有資金回報率
§ 穩定現金流：在項目初期或者資金剛剛回正的情況下，融資可以幫助穩定項目現金流，尤其是在項目要進行後續拿地/滾動開發時，可以規避股東反覆追加投入的情況，提高自有資金回報率
§ 提高淨資產收益率：ROE=淨利潤率（盈利能力）*資產週轉率（經營效率）*權益係數（財務槓桿）
兩個項目同樣的淨利潤率和資產週轉率，一個用100%自己的錢，一個用了50%別人的錢，也就是加了一倍槓桿，那麼後者的ROE會是前者的兩倍。一般來講負債越高，財務槓桿越高，槓桿收益越大，提高自有資金回報率。當然相應的財務風險也增高了
為什麼要用融資
兩個字：流入地產的資金，“槓桿”
一般來講，地產第一個也是最大的一個槓桿，是預售制，融資在拿地和建設中分別有第二個槓桿前融和第三個槓桿開發貸，慢慢衍生還會有第三個槓桿如資產證券化（按揭尾款ABS、酒店REITS、大宗資產CMBS等等）
有哪些方式
信用類：如發債、配股、供應鏈
抵押類：如前融、開發貸
衍生類：如資產證券化、融資租賃
採用以上各種組合的原則是多/快/好/省。
項目融資越多越好/融資各個環節越快越好/融資條件和使用條件越靈活越好/融資成本越低越好
不同市場形勢下，對這幾個原則使用不一樣，當前，順序是多、快、好、省
地產各階段的主要融資方式——
§ 資方介入：這是目前項目總找錢的主要方向。
方式可以有財團借款、股權進入投資、供應商借款（接業務）等
§ 前端融資：指銀行或金融機構通過結構化方式，以股權投資或負債方式貸入，並需要回購股權或償還本息的方式融入資金，融入資金主要用於支付土地價款、併購價款等。
前融需要已繳納土地款、簽訂了土地出讓合同並，因為它需要土地抵押、部分股權轉讓、股權質押或者集團擔保等等
§ 開發貸：業內常說的“432”。是指對開發商發放的用於住房、商業用房和其他房地產開發建設的中長期項目貸款。
貸款期限一般不超過三年。用作開發階段，支付各種施工、建築材料等費用。需要土地和在建工程抵押、股權質押或集團擔保，自有資金投入比例25%-40%、二證准入、三證上會、四證放款
一般來講國有銀行網點多，成本較低，額度比較有保障，缺點是速度較慢，銀監檢查較多，要求嚴格；股份制銀行速度快、相對靈活，網點較少，成本較高，額度較少；地方銀行總部在本地，方便溝通，成本很高，相對保守；信託機構速度快，靈活，額度大，成本極高
§ 供應鏈：指根據上下游交易關係，所制定的基於貨權及現金流控制的融資模式。主要用作支付各種施工、建築材料等費用；
融資條件基於真實貿易、有合同、發票等證明材料；一般來講要佔用供應商授信，國企的有點麻煩。還有就是有股東集團擔保和沒擔保的，供應商拿去的商票貼息差別很大，甚至存在沒法貼的情況。常見的有商票、保理等票據融資
§ 授信額度：指商業銀行為客戶核定的短期授信業務的存量管理指標，一般可分為單筆貸款授信額度、借款企業額度和集團借款企業額度。一般如果公司對合作項目的融資進行了超額擔保，需向合作方收取擔保費用，且合作方需提供反擔保
有哪些方式
三個字：流入地產的資金，“趕緊找”
你的圈子、你的上下游、你的合作方、你身邊的銀行、你投資的基金、信託等等
就像全員營銷、全員拿地一樣
加油吧，項目總！
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