大家好，我是淘房军师，资深的卡贷现金流专家和房产投资专家，您相见恨晚的淘房军师。淘房军师在各大城市拥有丰富的房产投资实践经验，已经投资房产约20套，属于实战派。淘房军师不像其它自媒体对提问的房产问题和房产技术遮遮掩掩、王顾左右而言他，让人云里雾里摸不清头脑。在淘房军师这里，房产投资技术和淘笋问题没有限制，会给您最有效的投资实践建议，少走弯路、少花钱。
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1、提问：您好！我的首付预算60万，月供八千多，如果在郑州投资买房的话，您建议选择哪个区域？
答：根据您的情况，估计您的购房总价在200万左右，投资的话建议金水区东边紧邻郑东新区或郑东新区二房，租金回报比较高，可以减少部分月供压力。
如果您能承受每月八千的月供差，那么就可以选择总价更高的一些房源，这样的话，可选择的就更多了。
2、提问：郑州金水北面有品质好点的小区推荐吗？
答：金水北边次新小区，户型紧凑的并不多。三环北边的金晨嘉园，普罗旺世波兰特，瀚宇天悦城都是次新小区，都满五年了没有差额税，且小区环境较好，户型紧凑。
2号线刘庄站附近的康桥郎城，和昌悦澜，大部分都没有满五年，有差额税，仔细挑挑还是能找到性价比好的。
3、提问：手头上现在有100万现金，您看是买珠海好还是买郑州？
答：您好！投资尽量只买排名前20的城市，尽量1000万以上人口且人口持续流入的城市。建议郑州入手2套，您的首付资金，可以买金水区靠近郑东新区的板块，买郑东新区的话，可以买2套2房。
珠海的支柱产业是旅游业，但是旅游业的IP会变的，比如以前很火的大连，曾经的北方明珠，现在却逐渐落寞了。珠海的新盘被人炒高，但是二手房没人接盘，这才是最可怕的不动产。
4、现在手头有300左右，刚生了孩子还想住的舒服一点，以前贷过款现在只能按2套来了，想买个500万左右的房子，工作在三里屯，我想买的离单位近点，这样能节省不少时间。我看了一些小区麻烦您指点一下，翠城馨园，富力又一城，远洋一方、美然动力、亦庄的金色漫香林!
答：你上面说的这些小区，我觉得美然动力比较适合你，离你工作的地方最近，并且传媒大学附小还不错。远洋一方可以作为备选，位置尚可，朝阳实验二小硬件条件挺好的。
翠城馨园的位置不好，不适合你。金色漫香林位置挺尴尬的，没有学区概念，并且出行很不方便。富力又一城距离你工作的地方太远了，不推荐。
5、您好，我在回龙观新龙城有一套三居房，现在我想换房到朝阳区的青年路附近。在当前情况下是不是可以不着急，根据您的经验，朝阳区房产的未来升值速度是不是比新龙城更高？
答：涨幅差不到哪里，主要是总价差的太多了。每一次大涨之后，我们换房的成本就会大增。如果你想换房的话，我建议趁早，先把你手头上的房子卖掉，然后再买。华纺易城就挺好的，实在不行就买青年汇佳园。
6、提问:您好！我在亚运村小营附近的一瓶八斗订了房，一手房，东南朝向的三居128平，十二万多一平，现在已经交了定金，定金随时可以退，你对那个小区怎么看，值得入手吗？考虑到未来二手房价格会回调一些，你觉得有必要再看看周围的次新三居吗？
答：新房是有点贵，不建议入手，如果能退定金的话，我建议还是退了。看看周围的次新小区，比如奥森附近的次新房，也有北师大朝阳的学区，比陈经纶略差一点点而已，可以在澳林春天买个140平的南向板楼了。
7、您好!我在自己的城市xyk基本上办完了，有必要去其他城市办ka吗？异地办Ka有什么需要注意的吗？
答：异地办ka的话，一般我们可以说那里有分公司之类的。看你在另一个城市是否有房，如果有房就好办多了，没房的话住址可以填朋友的住址，让朋友收到Ka后再邮寄给你。
8、提问：银行jyd产品，随借随还，1年期年利率3.9%,每年要年审一次，10年授信。这样的产品怎样？每年申一次，会不会有抽贷的风险？
答：
不建议做年审的jyd。
当你办理年审的时候，银行会有可能找借口不给你续贷了，你负债这么高，ls不够之类的。
你想一下，如果银行抽贷了，你该怎么办？
9、最近碰见了回迁房，比周边的商品房便宜小一半，交房21年底，大概23年下房本，回迁房的房本还没下来可以买吗？
答：不建议入手。
回迁房和商品房产权这个方面是不一样的，回迁房一般都是小产权房。
房产证对于买房来说是非常重要的，要是买房没有房产证的话，会是非常麻烦的，回迁房当中有一部分是没有房产证的，只有一份回迁协议，要是购买这种回迁房的话，自然不是值得的。
可以在圈内搜“购买回迁房注意事项”。回迁房也有笋，但是注意避坑。
10、您好！在北京，要换房了，现在想卖一套，换个学区，问了亲戚一圈，没达成一致意见，麻烦您帮忙给分析分析：
(1)、西六环外，南北通透，70多平，户型好，买来后花10万装修过，方圆1公里内有个火葬场，未满5年，还有贷款未清
(2)、接近西五环，房子朝南，八几年的老房子，40多平，老破小，但周围生活方便，买来一直没装修，已满5年。
答：建议都处理掉。您这两套房子都有硬伤，位置都比较偏远，建议换到离市区近点的次新，早点换成优质资产。
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