十多年前全款買的房
突然被法院查封了！
仔細回想，原來竟是
自己多年前的一次“騷操作”造成的
究竟是怎麼回事？
一塊來瞧瞧！
房屋突然被封，源起塵封借款
甘解放今年64歲，妻子去世後，他就一直獨自居住。他於2003年全款購買了一套住房。有房、有社保，甘解放本以為能這樣平順地度過餘生，沒想到，法院卻突然查封了他的住房！原來他的家已經被銀行申請了強制執行，現在法院準備拍賣他的房子。
究竟是怎麼回事呢？事情要追溯到十年前。
2009年，甘解放在一家公司從事保管工作。公司有一個項目需要資金3000萬元，於是公司向甘解放提出，把他的房子抵押後，將錢借給公司週轉，並以員工蔣英的身份出具一份30萬元的《借條》。同時公司還將另付1萬5的感謝費給甘解放。
甘解放心想，反正公司跑不掉，自己還能白掙1萬多感謝費。於是，甘解放和蔣英一起，將房子抵押給了投資諮詢公司的王建國。王建國還表示，只要在三個月內還錢，就能拿回房子，否則就賣掉甘解放的房子抵債。
蔣英拍著胸脯向甘解放許諾，三個月裡公司一定可以連本帶利還錢。王建國則稱，辦理房屋抵押手續麻煩，只需要甘解放給他出具一份授權，讓王建國公司的員工辦理瑣事，同時還得對借款協議和委託書做公證。
怕麻煩的甘解放同意了王建國的這些要求。於是，甘解放與王建國簽訂了《借款協議》，同時甘解放還出具了一份《委託書》，全權委託王建國公司的員工符小梅辦理房屋的抵押登記、註銷、買賣及代收房款等事宜。事後，三人在公證處辦理了公證手續，公證處出具了關於《借款協議》《委託書》《未再婚聲明書》的公證書。
欠款未還，抵押房產究竟歸誰？
半年後，由於一直沒有還款，在甘解放不知情的情況下，符小梅以受託人的身份與王建國的侄兒雷勇簽訂了案涉房屋的《買賣合同》。就這樣，甘解放的房子過戶到了雷勇名下，雷勇又與銀行簽訂了《個人購房擔保借款合同》，將這套房屋抵押給了銀行，並申請了強制執行公證。
當銀行依據強制執行公證向法院申請強制執行雷勇抵押的房子後，法院查封了這套房子，甘解放面臨無家可歸的處境。這時，甘解放才意識到事情的嚴重性，他找到律師，在律師的建議下，甘解放向法院提起案外人執行異議之訴，列銀行與雷勇為被告，列王建國為第三人，要求法院撤銷執行裁定，停止對房屋的強制執行，解除司法查封措施，並確認房屋所有權歸甘解放所有。
由於事情牽扯人員較多，時間跨度長達十年之久，法庭開了三次庭後才把事件大體還原。本案的爭議焦點有兩個：一是訟爭房屋所有權究竟屬於原告甘解放還是被告雷勇；二是被告銀行是否善意取得了訟爭房屋的抵押權。
庭上原被告雙方是唇槍舌戰。經過審理後，關於焦點一，法官認為不論借款協議還是房屋買賣形式的擔保法律關係的法律效力如何，都不會產生訟爭房屋所有權變動的效力，因此，房屋所有權仍歸甘解放所有。法官認為，王建國作為第三人，和甘解放之間的借貸關係可以另行起訴，不屬於本案審理的問題。
關於焦點二，法官認為銀行在發放貸款及對訟爭房屋設定抵押之前，既沒有對購房首付款的支付情況進行審查，亦沒有盡到對擔保房屋的權屬以及實現抵押權的可行性的嚴格審查義務，因此認為銀行對訟爭房屋不構成抵押權的善意取得。
最後，法院判決訟爭房屋歸原告甘解放所有，銀行不得執行該房屋。
【文中人物均系化名】
北京市中銀（成都）律師事務所 律師 易子靜
本案的糾結起源於
公司以員工蔣英的名義向甘解放的借款
有人認為，由於欠款沒有歸還
因此處置抵押的房子天經地義
但法律真的是這樣規定的嗎？
01 簽訂借款合同，能否以房屋作為擔保物？
現如今的中國，老百姓手中最值錢也最保值的商品無疑是房屋，以房屋作為擔保物，能夠最大程度避免債務人到期不能清償的風險，以房屋作擔保並不違反法律規定。
正常情況下，當事人只需按照相關法律規定辦理抵押登記即可，如債務人到期不能償還債務，債權人有權就該房產優先受償。
02
以房屋作為擔保物，能否約定還款不能，以擔保房屋直接抵欠款？
不能。根據《中華人民共和國物權法》第186條規定，抵押權人在債務履行期限屆滿前，不得與抵押人約定債務人不履行到期債務時抵押財產歸債權人所有。因此，債權人對於擔保房產只能是優先受償，而不是以擔保房產直接受償。
03 銀行需符合哪些條件才能取得房屋抵押權？
本案中，由於案涉房屋的所有權仍歸於甘解放，因此雷勇屬於無權處分人，根據《最高人民法院關於適用〈中華人民共和國物權法〉若干問題的解釋（一）》第十五條第一款規定“受讓人受讓不動產或者動產時，不知道轉讓人無處分權，且無重大過失的，應當認定受讓人為善意”。因此，銀行只有符合善意受讓人這一條件，才能合法取得房屋的抵押權。
律師認為，銀行應當按照相關法律規定及銀監委的相關指引規定的程序履行審查義務，方能符合善意受讓人的認定，並最大限度地避免法律風險。
相關規定程序如下：
《中華人民共和國商業銀行法》第三十六條規定，“商業銀行貸款，借款人應當提供擔保。商業銀行應當對保證人的償還能力，抵押物、質物的權屬和價值以及實現抵押權、質權的可行性進行嚴格審查。”
中國銀行業監督管理委員會於2004年公佈實施的《商業銀行房地產貸款風險管理指引》第三十一條規定“商業銀行應通過了解借款人目前居住情況及此次購房的首付支出判斷其對於所購房產的目的及擁有意願等因素，並據此對貸款申請做整體分析。”
中國銀行業監督管理委員會於2010年公佈實施的《個人貸款管理暫行辦法》第十三條至第十五條規定了銀行業金融機構在貸款人受理借款人貸款申請後，應履行盡職調查職責，對個人貸款申請內容和相關情況的真實性、準確性、完整性進行調查核實，包括核實抵押物的價值和變現能力。貸款調查應以實地調查為主、間接調查為輔，採取現場核實、電話查問以及信息諮詢等途徑和方法。
公司以員工蔣英的名義向甘解放借款
甘解放又以個人名義
向王建國的公司借款並抵押了房產
由於公司最終沒有歸還這30萬
導致了這場鬧劇發生
04 從法律角度上講，這筆借款究竟應該怎麼還？
從法律的角度來說，借款合同是甘解放和王建國所簽署的，如果王建國有確鑿的證據，比如除了借款合同之外，他還能拿出當時的轉款憑證，來證明這筆款項確實是借給甘解放了，那麼從合同的相對性角度來說，就應當由甘解放來承擔還款的責任。至於甘解放和公司也好、蔣英也好，他們之間的糾紛，甘解放應當拿出證據證明，王建國借給他的這筆錢他借給了公司或者是借給了蔣英，再通過訴訟向公司或者蔣英來主張權利。
05 以自然人的身份進行借貸，應注意這些事！
作為出借方：第一建議以銀行轉賬的方式出借資金，並在備註欄註明“借款”；第二建議簽訂《借款合同》，約定明確的借款金額、收款卡號、還款卡號、還款日期，如有利息約定清楚利息及償還利息的時間；第三保管好借款合同、轉賬憑證、償還利息的憑證以及與借款相關的所有憑證。
作為借款方：第一，借款合同自出借方提供借款之日起生效，如有利息約定，應自提供借款之日起計息；第二，借款金額以出借方提供借款的實際金額為準，如合同約定借款5萬元，實際借款到賬只有4.5萬元，則借款金額應為4.5萬元，同時如約定了利息，應以4.5萬元為本金計息；第三，建議以銀行轉賬的形式還款，以方便留存還款證據；第四，雙方在合同履行過程中如達成其他的還款方式，建議以補充協議的形式留存相應的證據。
主管：成都市司法局
總編：劉子厚 主編：張婭
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