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剛剛過去的2月是鄭州樓市的至暗時間。
2020年2月份，整個鄭州，包括登封、新鄭等縣級市以及鄭州8個轄區，新房出售276套，二手房出售34套。
3月份的鄭州房地產商場需要一點好消息。
截止3月22日，鄭州市3月份前22天合計出售5393套，日均出售245套，單日最高出售400套。
但是在這窘迫的春日，忽然言論爆了，媒體也爆了。
首周環比增加475%！
鄭州樓市要大漲！
小陽春來了！
商場忽然陷入一場莫名的假狂歡。
我們剝開數據的迷霧，略微冷靜的回看下商場。
依照當下的出售走勢，預估2020年整個3月份鄭州新房出售9000套。
而在2019年三月，鄭州新房出售18817套。這代表著即使積壓著2月份的一部分購買力，整個鄭州市2020年3月份的出售仍然是腰斬的！這才是當下真實的商場狀態！
2020年2月份商場是鎖死的，3月份同比的所謂大幅度增加僅僅數據上的“帽子戲法”，沒有實際意義。
鄭州商場實際正在進行緩慢的冷啟動！
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怎麼看當下的鄭州商場？
1、項目的熱銷是割裂的。
3月份進入中下旬也就是第三週才連續有項目開盤。3.16-3.22包括鄭州華僑城、正商豐華上境、碧桂園名門時代城、正商生態城、匯泉西悅城等8個項目開盤，推售量幾十套到200套不等，只要正商豐華上境一個項目開盤當天簡直清盤，其他項目去化率最低只要8%，均勻去化率只要30%。
正商豐華上境清盤的原因很簡單，性價比夠高，32000元/㎡的價格擊穿了北龍湖的洋房底價。
所以，這就是當下商場的真實寫照，不同項目的出售是割裂的，是兩級分解的。所謂的熱銷是優質項目的熱銷，是有實實在在大扣頭項目的熱銷。
2、來訪成為當下所有項目的首要難題。
儘管3月份相比2月份來訪、來電有顯著攀升，但整個商場上的客戶基數仍然比較少。周來電量、來訪量小於30組的比比皆是。
對比3月份前22天新房的出售軌跡和商場數據，遠郊項目客戶導入困難。滎陽、洞林湖片區、綠博、濱河世界新城、港區等來訪量普遍較低，開發商紛紛發起諸如採摘草莓、送口罩、郊遊等活動。
遠郊、文旅小鎮項目出售格外慘淡，打折力度也更大。
3、三月底鄭州開發商要迸發搶客大戰。
有購房需求的客戶會積壓、會滯後、會減少但肯定不會消失。目前鄭州商場有三種客戶：先知先覺、後知後覺、不知不覺。
第一波先知先覺的客戶現已湧入商場，關於開發商來說，3月底、4月初是客戶搶收的要害時間。蓄客期夠了，有必要乾硬仗了。
只要大規模開盤才是檢測商場熱度的唯一方法。那麼3月底這麼多項目的開盤作用，才是檢測鄭州商場的風向標。
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在討論最要害的該不該買房，什麼時分買房前還需要搞清楚兩個問題。
1、購買力打折的問題；
▼滑動檢查海外疫情
國內疫情正在完畢，但國外疫情正在衝擊著全球經濟。在當下的全球化一衣帶水的經濟環境下，每個人都無法逃避。比方外貿職業正在閱歷最寒冷的冬天，杭州、義烏、姑蘇、寧波、無錫、廈門等這些外貿要點城市經濟正在敏捷萎縮。與之對應的是，企業主、從業人員收入大大扣頭，收入預期大大扣頭，購買力大大扣頭。
鄭州非外貿要點城市，所以我們感受不顯著，但經濟是一體化的，息息相關的。疫情疊加加金融風暴的兩層影響，許多職業都在閱歷不同衝擊。很大可能在未來兩個月，北方城市會遭到南方城市的極大影響。
收入預期的打折帶來的會是改進需求的滯後，購房標的下降。預算單價從2萬5降到到2萬，或許2萬下降到1萬78很正常。
2、鄭州是由剛需撐起來的城市。
2016-2019累計出售排名前列的區域是中原區、二七區、高新區和管城回族區，均價14000元/㎡及以下的項目佔據到鄭州房地產商場的70%。毫無疑問鄭州房地產商場的核心就是剛需。
剛需商場支撐起來的最大優勢是剛需商場簡直是沒有泡沫的！
剛需項目的房價早在巨大的交易量下被商場重複檢測，被碾平。
另外，許多人對疫情的衝擊是有誤解的，受疫情衝擊影響最大的往往是高收入者，而非低收入者。低收入者的職業壁壘較淺，有充足的就業靈活性，低收入者收入從7千降到6千，高收入者可能從5萬下降到2萬。
更重要的是關於剛需而言，一套房子簡直就是生活的悉數，改進需求能夠置後，剛需置業很難。
所以，剛需的購買力並沒有被打爆！剛需商場仍然穩健、有必要穩健。
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最後談談當下的購房邏輯。
關於自住型購房來說。
剛需沒有什麼需要等的，四環內14000元/㎡以下的項目泡沫最少，大項目、好項目隨時可買。
根本上該優惠的2月份都放優惠了，比方“醫護人員優惠”、比方特定打折等等，現在逐步有了成交，開發商最困難的時間現已過去，剛需流量盤本來贏利空間就不大，要打折早打折了。
關於出資來說。
一定要看到當下的商場特點是點狀的商場。
12000元/㎡的正商家河家洋房、12500元/㎡的建業盛悅居、24000元/㎡的恆大悅龍臺、32000元/㎡的正商豐華上境都是個例、都是很少的房源。這些都是不可揣度的，你不知道會發生在什麼項目，不知道會發生在什麼時分。
未來樓市預期不明朗的當下，買入時分的價格就特別重要！低於商場價的都是確定性收益。
所以2020年的房產出資，要有捕獵者的心態，多渠道的決心來源，敏銳的觀察力、對商場對價值的根本判斷，以及果決的執行力。
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