關於人才公寓，我們先說一個概念哈。
人才公寓本質是人才低價保障房，分為產權式和租賃式兩種，一般是“政府引導、財政支持、市場化運作、社會化管理”的模式。
人才公寓和40年產權的酒店式公寓，雖然都叫公寓，卻完全不是一碼事。如果連這都分不清楚，那就是瞎抬槓，雞同鴨講。
1.青島這些人才公寓年內配售
青島高新區是人才公寓供給比較充足，條件也相對寬泛的地方。畢竟這裡是全市唯一的人才特區，人才公寓規劃和執行比較到位，價格也相當合理。
比如，紫荊閣2019年申購的465套人才公寓，戶型面積為70-139平方米，均價5600元/平方米。
從公示的結果看，不僅有知名院所、高科技企業的博士，碩士，很多服務類公司的本科生和高級工也抱得美房歸。
確切消息顯示，今年高新區將對紫荊閣剩餘房源及魯商藍岸新城房源配售。根據此前高新區管委有關人員講話，年內將有1000套低價房推向市場。
在全市範圍來看，目前市北區華能郡府人才住房配建項目進展較快，有望在年內實施分配。高新區碧桂園翡翠城、紅島府、中海紅著等人才住房進展順利，下一步將加快推進，可以予以關注。
2.“10萬套公寓”說的是什麼
很多人都會問到，青島10萬套人才公寓的最新進展。其實，從相關文件中可以看出，10萬套其實是兩個概念：
第一，2012年以來，每年開工建設人才住房不少於100萬平方米。截至目前，全市累計建設人才住房10萬套，分配5萬套。
也就是說，無論是租賃型，還是產權型，也就是低價租賃也好，打折銷售也好，全市還有5萬套沒有分配。這5萬套應該正在建設中，還未達到面向人才分配的條件。
第二，今年，全市建設和籌集人才住房不少於10萬套。
其中，市本級0.25萬套、市南區1.64萬套、市北區1.63萬套、李滄區0.8萬套、嶗山區0.93萬套、西海岸新區2.13萬套、城陽區1.18萬套、即墨區0.56萬套、膠州市0.48萬套、平度市0.23萬套、萊西市0.17萬套。
建設指的是專門集中建設，以及商品房按照比例配建。籌集的方式比較多，包括盤活土地，盤活存量房等。
3.價格和持有年限，有明顯變化
此前，高新區面向社會公開配售的房屋，基本上相當於打六折、七折。租賃房就更便宜，套二的房子、兩個人住，一人也就300多元一個月。
根據今年2月份，青島實行的新政策，租賃型的住房，首個租期為市場租金的60%，第二個租期租金標準為市場租金的80%，兩個租期後房源騰空週轉使用。一個租期不超過3年。
產權型的售價，不高於銷售時同區域商品住房售價的80%。比如說，同一個小區的房子，至少要打八折。至於能否打六折、七折，要看當地的政策。
根據新規，產權型公寓登記未超過5年，不得交易，包括出售和轉租他人。超過5年但不滿10年確需交易的，須面向符合條件的人才銷售；超過10年可上市交易面向社會銷售，政府優先購買的，不需補交土地增值等收益。
4.對全市房價和人口影響幾何？
今年建設和籌集10萬套人才公寓。每年開工不少於100萬平米人才用房，可以說這些人才保障房，對於穩定樓市、防止房價過快上漲，起到了壓艙石的作用。
在目前的背景之下，經濟下行，民生凋敝，大眾收入連續趨緩、居民存款連續減少的時候，房價想要上漲，簡直是小鳥想戴著鐐銬飛翔，非常非常的不現實。
同時也要看到，人才住房畢竟有眾多的限制條件，包括在人才及其配偶、未成年子女在青島市無住房（5年內沒有商品住房交易記錄）等，因此會出現配售房屋還有剩餘的情況。
對於打算在青島落戶的大學生，以及剛到青島工作的外地人才來說，要把握打折房、低級房的人才公寓機遇；
而對於普通民眾來說，可以視為與開發商談判的籌碼，畢竟現在買方有主動權。
再加上城陽已經推出了共有產權房，相當於政府墊付首付、全區都可打折，全市的共有產權政策也在研究，除非急需，購房大可再談談。
5.5000元以下再買房，你咋想的？
在“紅島三叔”的頭條號上，偶爾會有人說，馬上要跌到5000，跌到3000，竟然還有人點贊。
我們來分析一下，房價有沒有可能暴跌，甚至達到5000元每平米：
國家政策是要保障樓市穩定，平穩健康發展，這就意味著，不允許地產暴漲、暴跌。
目前，房產價格成交都要備案，雖然是有浮動範圍，但並不是說地產公司賣不出去了，就能白菜價批發。可以贈送倉儲、車位，但降價超過報備價要報批；
地方政府也要維持樓市穩定。
今年以來，為了武漢和當地的健康，各地都出人、出錢、出物，同時又降稅、降費、發企業補貼，與此同時，一月份以來企業上繳利稅大幅減少，財政收入從哪裡來？很大一部分都要靠土地收入。
因此，年後多個地區出現土地集中拍賣。
如果房產價格大跌，土地就面臨流拍、走低，影響財政收入。這時候，完全可以通過共有產權、放開限購等方式，放開政策限制手段，進行正面刺激。
總結下，如果經濟形式向好，房價很難大跌；如果世界經濟危機來臨，其表現是什麼：物價飛漲，生活生產必需品買不到，很多產品卻又賣不出去，被迫倒掉燒掉。
屆時，房子當然不值錢，但是手裡的錢更加不值錢，還不如買房對抗通脹。
目前來看，房子的確沒有多大漲頭，想和以前一樣，通過炒房發家，大概不會再有出路；
同時，打八折、九折，贈送車位等都是有可能的，但是說攔腰斬，三兩年內不會出現。因為，地價、人工、原材料沒有降價，麵包比麵粉更便宜，幾率很小。
現在要不要買房，要看外界價格的漲跌，也要看自身的所需。
如果要改善用房、或者投資保值，未來的一兩個月，應該是好機會，應該爭取備案的最低價，同時要各種變相打折、各種贈送等福利；
如果是悲觀主義，或者未雨綢繆，則應該想方設法增加收入、減少不必要支出，通過多種投資來進行對沖。
閱讀更多 紅島三叔 的文章
