隨著住房商品化，物業公司與業主之間的矛盾和糾紛越來越多。很多業主對物業服務不滿，並以此拒交物業費，這樣可行嗎？
2017年至2019年，市人民法院審結了2300餘起物業合同糾紛案件。這些案件中，以不滿物業服務為由拒交物業費的業主們，往往都沒有得到法院的支持。這麼多案件，從側面也反映出物業的服務，確實存在一定的瑕疵。但是，作為業主，要證明物業服務的瑕疵，光拍幾張照片就行了嗎？
不滿物業服務，他拒交物業費
去年5月，一家物業公司將業主蔣先生訴至市人民法院，要求其支付2016年度和2018年度的物業費及違約金。
蔣先生稱，他之所以拒絕支付物業費，是對物業公司的服務不滿，其服務質量沒有達到雙方在合同中約定的要求。蔣先生多次要求物業進行整改，但對方一直不予改正。
因雙方各持己見，此案沒有達成調解。
案件審理過程中，為了證明物業未做到勤勉服務，蔣先生出示了一系列證據，包括小區物業管理方案、小區照片、業主微信群聊天記錄、證人陳述等。
根據這些證據，小區的化糞池、窨井蓋沒有按時清理，公共廁所的門、水管、水龍頭均有損壞，小區路燈有損壞，有業主在裝修時直接將路燈劃入私人區域，小區的綠化帶雜草叢生；物業公司在小區公佈的形象窗上只有15人，不符合22人的標準；小區裡多次發生盜竊案件……
物業公司則認為，這些照片是2019年拍攝的，不能證明2016年和2018年的物業服務情況；形象窗的人員照片是不斷完善的，現有人員23人。
為證明已按約履行物業服務合同，物業公司也提供了相應證據，包括業主滿意率調查表55份、工作人員工資單、保安人員信息、工作請示單、《物業維修、更新和改造預算書面確認明細》等。
法官到小區現場查看
根據之前的物業服務合同約定，被盜業主可以免兩年物業費。2018年新籤的合同中，將被盜業主免物業費時間更改為1年。
蔣先生家是否存在被盜情況？為查明案件事實，法院依職權向當地派出所調取受案登記表9份。2015年至2019年期間，該派出所受理涉案小區業主被盜案件共9起。不過，蔣先生未在登記的被盜業主之列。
物業公司稱，蔣先生並非被盜業主，並不享有合同約定免物業費權利，物業公司對小區僅是秩序維護，而非安全保衛。
為了查清事實，法官還會同原、被告到小區進行了查看。現場情況與蔣先生提供的照片中情況基本一致。法院認定，小區存在會所內天花板破損、室內籃球館內飾破損、室外球場及部分公共景觀失修、公共地面部分未清理、公共廁所保潔不到位、綠地有雜草等情況。
根據物業公司提供的業主滿意率調查表，有多名業主對原告在安保維護、清潔衛生、綠化養護方面的滿意度上表示一般，有個別業主表示不滿意，並反映“小區的偷竊一直沒有有效遏制”“草坪修剪時間間隔過長”“小區西邊化糞池氣溫高時，氣味很大”。55張調查表中，總體評價為滿意的有42張，另13張沒有總體評價。
物業服務存在瑕疵，物業費減免15%
根據小區物業管理方案，物業公司的服務質量標準及目標為：治安案件發生率1%以下；用戶對物業管理的滿意率98%以上；會所牆面、天頂乾淨無浮塵，花園內無瓜皮果殼、枯葉、飲料盒、紙屑、碎石等雜物；目視地面無垃圾雜物、汙漬、積水、泥沙，人行路面無雜物、菸蒂、垃圾和痰跡；每天必須巡視景觀區域，發現枯黃葉隨時清除，對花卉、植物定期進行修剪，草地春夏季每兩週剪一次，確保公共綠化無破壞、無踐踏，做到長年有綠、四季有花。
法院查明，小區的現狀與上述服務質量存在差距。同時，法院認為，蔣先生提供的2016年業主群聊天記錄中對當時的物業服務有所反映，且小區自2014年以來一直由原告提供物業服務，具有延續性，且上述服務質量問題並非短時間形成，故以上證據對於衡量2016年及2018年原告的物業服務具有證明力。
最後，法院認定物業公司提供的物業服務未達到管理方案規定的標準，存在瑕疵。法院酌情確定蔣先生按照合同約定的物業管理費的85%進行支付。
同時，法院認為蔣先生因物業服務合同的履行等與物業公司產生意見分歧，並非無正當理由拒不支付物業費，因此駁回了物業公司要求蔣先生支付滯納金的訴請。
拒交物業費容易導致惡性循環
近年來，物業合同糾紛案件頻發。2017年，市人民法院審結了520起；2018年為875起，2019年為924起。
去年的924起中，判決的僅為21件。絕大多數案件都是以雙方調解或者原告撤訴等結案。這些案件中，原告基本上為物業公司，被告為業主。業主拒交物業費的理由，都是因為對物業服務有所不滿。
司法實踐中，業主拒交物業費的行為，很難得到法院的支持。無論調解還是判決的案件都是以業主支付物業費告終，但有時會對物業費進行部分減免，減免比例並不高。
市人民法院員額法官葉華傑稱，物業管理服務包括清潔衛生、安全防範、秩序管理、公用設施維修養護等綜合性服務，物業管理服務質量的提高需要成本，若個別業主拒絕支付物業服務費，勢必影響其他交費業主的權益，客觀上也會導致服務質量的進一步下降，在降低服務質量和拒絕交納物業費的惡性循環中，業主與物業公司的權益都將受到侵害，如此惡性循環不利於整個小區的和諧穩定，也影響小區業主的根本利益。
一般來說，業主認為物業服務企業不履行或者不完全履行物業服務合同約定的或者法律、法規規定以及相關行業規範確定的維修、養護、管理和維護義務，業主可以請求物業服務企業承擔繼續履行、採取補救措施或賠償損失等違約責任，但不能以此作為拒交物業費的抗辯理由。
舉證不利，業主敗訴
去年4月，市區某小區的物業公司起訴業主王女士，要求其支付2016年至2017年的物業費。
王女士說出了拒付的理由：她是住在頂層的業主，2014年，其房屋漏水，物業承諾將漏水處修好，但實際上並未修好。後來，物業在頂層上的公共區域安裝了晾衣架，從她的房屋前通往公共區域的門長期不關閉，不僅給她的房屋帶來了灰塵，還威脅到了她的安全。
王女士提供了十多張照片加以證明。物業公司認為，該照片無法體現漏水，也沒有說明漏水形成的原因和時間；在頂樓安裝晾衣架是經過業主委員會討論決定的。
在庭審過程中，王女士無法說明漏水是因為房屋本身質量問題還是其他業主的原因，或是物業對房屋建築共用部分未盡維修管理之義務的原因。不同的原因會產生不同的法律關係。頂樓安裝晾衣架威脅其安全的說法，除了照片外，王女士也未提供其他證據加以證明。王女士以此理由拒絕支付物業費，法院不予支持。
去年8月，市區另一小區的物業公司對多名拖欠物業費的業主提起訴訟。經法院主持調解，大部分業主全額支付了物業費。但也有幾名業主堅持己見，認為物業公司服務沒做到位，拒絕支付。
最後，法院支持了物業公司的訴請，判決業主全額支付物業費。承辦法官稱，業主雖指證物業公司服務不好，但都未提供實質性的證據予以證明。
加強證據的收集和保留
市人民法院員額法官郭軍標說，業主提供的照片很多是近期的，對於以往物業服務是否達標，業主並不能充分舉證；此外，照片證明的是瞬間的情況，不能證明長期的狀態。“例如，業主提供的照片中小區某設施損壞，但不能證明該設施一直處於損壞狀態，進而證明物業未履職。”
此外，一些業主在維權過程中存在誤區，對物業服務質量的質疑和不滿，主要以個人感受來判定，這不是物業合同約定的標準。
根據《台州市物業管理規定》，物業服務企業應當在物業管理區域內公示物業服務內容和標準等。業主如發現物業實際服務未達到公示標準，可進行投訴、維權等。
日常中，業主如對物業公司服務不滿意並準備訴訟，要加強證據的收集和保留。市人民法院民二庭庭長王若勝建議，業主要有針對性地記錄違約事件發生的時間、地點、情況，保留好相應的證據，可以採取拍照、攝像或文字記錄對方簽字的方式。同時，儘量固定好自己向物業公司主張權利的證據，包括投訴信、報修記錄等，以便在訴訟中有針對性地組織證據來說明物業公司違約行為的存在。
記者手記 〉〉統籌考量，維護雙方權益
《台州市物業管理規定》對物業費的繳納有明文規定：業主未按物業服務合同約定、業主大會決定交納物業服務等費用的，物業服務企業、業主委員會可以通過上門催繳、向業主所在單位或者行業主管部門通報的形式，督促業主交納相關費用；業主所在單位、行業主管部門應當予以協助。業主欠交物業服務等費用，經判決、裁定等生效法律文書確認應當履行且有履行能力而拒不履行的，有關部門可以依法將該業主列入嚴重失信名單。
這項規定既維護物業公司的權益，也維護了其他已交納物業費的業主權益。物業公司維護日常運行肯定需要一定成本，作為企業又必然有營利的訴求。業主不交物業費，結果就是服務水平更差，直至出現惡性循環，小區的品質勢必越來越糟。
日常生活中，大多數業主之所以拖欠、拒付物業費，是因為對物業服務不滿，這成了一種抗議方式。在具體的司法實踐中，如果業主沒有足夠的抗辯理由而不交物業費，就會敗訴。其實，交不交物業費和認不認可物業公司服務是兩碼事。
業主的合法權益也需要維護。業主認為物業不作為、亂作為，可通過請求原告承擔採取補救措施或賠償損失等違約責任來保障自己的權益，而不是拒交物業費。對於服務差的物業公司，業主也有權要求其退出小區管理。
另一方面，作為物業公司，不是收到了物業費就高枕無憂了。業主既然交納了物業費，就要享受到等價的服務。物業公司要重點抓好服務質量，強化責任意識和服務理念，把小區管理好。
同時，有關部門也要加強對物業公司的監管，如推行物業企業信用制度，實行信用等級管理，對服務差的物業公司實行退出機制，進而提升物業服務管理水平，使物業服務企業做到規範管理。
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