理性杂谈
现在房价那么高，为什么成交量还是很大？真的有这么多有钱人么？这个问题很有意思。作为一个房地产行业从业十几年的人，我总结为以下四个方面的原因。
1，不是有钱人那么多，而是买房的人占总人口的数量始终是很低的。
以广州为例，常住人口接近1500万，每年成交的房子大概10万套，买房的人占比0.6%，即每年从1000个常住人口里面找出来6个买得起房的人就可以了。因为人口数量够大，所以这个行业的支撑力度还是很大的。
2，房价不是由低收入人群决定的，是由高收入人群决定的。
这句话有点伤人，但事实上就是这样。以中山为例，在深中通道之前，房价一直在8000左左右右。2015年深中通道规划出来，深圳人直接把靠近深中通道的火炬开发区的房价买到了16000。就几年时间。
中山人民的购买力有明显提升吗？不好意思，并没有。但更高购买力的深圳人民过来了，直接就把房价拉高了。
3，买房不只看个人收入，还要看双方家族的收入。
现在买房，很多时候，都是有双方父母，甚至加上祖父母一起来买的。所谓的六个钱包买房便是由此而来。
所以你会发现很多年轻人一毕业就买房子，而且买的还是大面积的房子。以他自己的收入能买得起吗？当然买不起，但父母给首付，甚至给月供，就买得起了。
4，买房的杠杆效应放大了购买力。
买首套房首付只需要三成，买二套有些城市只需要五成。100万的房子，出30万就可以买了。所以银行的贷款政策客观上放大了我们的购买能力。
以上。
我是曾英杰，13年地产行业老兵，畅销书《一本书读懂粤港澳大湾区房地产市场》作者，华南城市研究会副会长。欢迎关注我，掌握更多买房和投资技巧。
英眼看房
房价这么高，成交量怎么大？你是哪里看到的成交量，现在大多数城市二手房挂2-3年都卖不掉了，2016暴涨后基本没有销量和消费能力了，你看到成交大其实是假的。
第一，你看到成交量是新房吧，新房大多数是开发商请了托，或者以他人名义买，以亲戚朋友，员工身份买，买了后高价挂出来慢慢卖，你不信看看从事房地产开发的，他的名下肯定很多房子，他的亲戚，朋友，家人，甚至员工手下也很多房子，其实真的经不起查，要是严格查银行房贷，真的查出不知道多少，贷款银行贷款审核的流水和收入找企业造的太多了，要是让税务局来审核，我相信1/3以上的没有资格贷房贷。现在很多楼盘报名一大推，到时候摇号摇到了放弃的超过一半很多，有的是报名都没有，你说销量很大确定不是托？
第二，有些地方成交量大也是好久之前事了，2016年左右，很多做企业发现，做产品和服务不如炒房赚钱，很多上市企业屯了几百几千套，中小企业和工厂老板和老板娘也是屯了几十套最少几套，现在房子已经没有接盘侠了，哪里来的销量，有些公司老板和企业为了卖掉直接自己到处欠债，拿房子抵押和拍卖，变相在抛售和逃离，做企业的一般都聪明，拍卖话吸引参与人多更容易卖，那些不专业炒房得2016买了挂到2019了都卖不掉了，我身边很多人就这样，包含亲人，说多了都是泪，按照2016年成交价格卖，市场都没有消费能力，就算0首付，分期动不动上万月供，现在工资上万都有房子了，我真想不出卖给谁，出口又不能出口，吃也不能吃，特别分期付款还房贷的抵押也抵押不了。
刘华银mark
最近，有网友提出，现在房价那么高，为什么今年上半年成交量还是这么大，真的有这么多有钱人么？对此，有专家表示，中国太大，人口众多，再加上最近二十年房价持续上涨，房产金融化之后，让所有民众都认为房子是值钱的，全民炒房便成为共识。于是，只要有一部分人有钱后去买房，房地产的成交量就会很大。
事实上，真正的富人早已经买了房产，而且起码有好几套，而只有钱不太多的家庭，现在才会真正出手购房。过去，这些家庭，往往不愿意买房，总觉得房价会掉下来，但是等了这么多年后，房价一骑绝尘，他们开始绝望了，认为今天不买房以后会更加买不起房了。
此外，今年上半年房地产成交量高，还与其他两个因素有关：一是今年初货币政策全面宽松，1月份我国央行两次降准，共释放1.5万亿流动性。今年上半年，我国新增货款总额中的50%的资金流向房地产业。货币政策的宽松，使得更多的人认为调控政策已经转向，他们不顾一切的入市购房，成交量所以就此放大。
二是，由于国内经济下行压力较大，今年1-4月份，各地纷纷放松对房地产的调控，一二线城市放松情况并不严重，而三四线城市房地产放松迹象明显，既有取消限购、放宽人才落户门槛、降低房贷利率等。这让去年下半年开始处于观望状态的购房者认为，房地产调控又要放松，于是纷纷入市购房，一下子推高成交量。
综合来看，上半年房地产成交量放大，主要是之前一直不愿意买房，现在又害怕以后更买不起房的家庭，当然货币政策放松，房贷相对容易，再加上政策限制放松，这使更多的人入市购房。其实，这些购房者并非有钱，而是借了银行的钱，加了杠杆，才有能力购房的，如果全靠自己手中的现金购买，那房地产的成交量会很低很低，所以，成交量放大，银行信贷宽松是功不可没的。
那么，下半年房价及房地产成交量会降下来吗？我们认为这是可以预见的结果；首先，各地由于上半年房贷发放过猛，下半年收紧是大概率的事情，现在有些银行已经放缓了房贷发放业务。同时，下半年各二三线城市银行都上调了房贷利率，这给房价上涨预期降了温。在没有房贷支撑的情况下，预计下半年，房地产成交量将会大幅下滑。
再者，从今年4月份开始，全国各地房地产调控密集出台。到了7月底，中央政治局会议，再次强调“房子是给人住的，不是用来炒作的”理念。同时，中央政府也表态，下半年不会让房地产来拉动经济，并且要尽快建立起房地产长效机制。房地产的预期变了，很多购房者望而止步，下半年房地产成交量将快速萎缩。
最后，在国内经济一片向好之时，炒房客纷纷入市购房，目前国内经济下行压力较大，很多公司都在裁员增效，生意越来越难做，即使是炒房投资者，也不敢轻举妄动，因为弄不好资产泡沫就会被刺破，现在高位投资房地产，风险实在太大。对于炒房客来说，现在是要赶快抛售手中房产。所以，下半年房地产的抛售房源会增加，买房的成交会骤降。
现在房价那么高，为啥上半年房地产市场还是成交量很大？这主要是由于各地房价一直上涨，再加上银行货币政策放松，以及部分地方政府给房地产调控松绑，使得很多人认为，房价未来还要上涨，大家都急着入市购房。但结果是下半年房地产信贷将收紧、政策调控政策又将密集出台，再加上经济形势不景气，购房者对未来房价上涨预期，下半年也会出现大逆转。
不执著财经
据国家统计局资料，2018年我国商品房销售面积17.2亿平米，销售额15.0万亿元；其中住宅14.8亿平米，销售额12.6万亿元；单看总销售面积确实非常高，以老百姓主要购买的住宅来看，折合8500元/平米，并不很高。
近10年我国商品住宅销售面积持续增长，2018年住宅销售面积14.8亿平米创下历史新高，较2009年的8.6亿平米增加了近70%；不过考虑到全国近年来每年的城市化率1%（折合1400万人进城，按每3人新增一套住房，每套住宅90平米，每年就需增加4.2亿平米住宅），此外近年来采取的货币化分房等政策也刺激了对新增住宅的需求；当然也有商品房价持续上涨，而居民通过新购买住房实现资产增值及改善性需求等导致的需求量的持续增长。大部分人认为的房价较高，可能更多是受大中城市较高的均价所影响；而大部分大中城市近年来新建商品房面积基本保持持续下降趋势，特别是特大城市如北京上海等，每年的住房销售面积还没有中西部的二线城市如郑州、武汉高；而目前全国商品房销售面积主要集中于中西部及三四线中小城市，使得全国的平均价2018年仅8500元/平米的水平。
2018年全国城镇居民人口可支配收入中位数3.6万元（略低于平均数的3.9万元），实际上即使农村家庭，若夫妻都在外特别在沿海地区打工，基本上两人每年也能获得约10万元的收入。若按每家3人估算，每个家庭可支配收入达10.8万元，若按住宅销售均价8500元/平米，每户每年结余50%用于购房，则每年可购买住房6.4平米；大部分城市的普通住宅还低于所在城市的平均水平，再考虑到很多家庭可通过贷款购房，大部分家庭有能力通过贷款购买普通住房。
多种因素刺激了商品住宅持续保持较高的销量水平。不过近两年来住宅销售面积增速逐步放缓，今年前7月同比还略降了0.4%，考虑到目前我国城镇人均居住面积已接近40平米，未来每年新增的住房销量有望平稳甚或略降可能性较大。
k线背后的博弈
250万的房子，首付70万，贷款每月商贷9000多，夫妻两月入都过万的话确实可以买没什么压力，有公积金的话更轻松，高学历高收入，本科毕业收入和研究生肯定不同差的很多，所以很多人不知道有钱人有这么多，二线强市人才聚集房价肯定会持续上涨，一线落户困难上涨有点困难，三四线城市房价就是起哄终归要崩，中国这么大有贵有便宜，要便宜去鹤岗你去吗？
莫西子清
大家好，我是勇谈。房价高是事实，但是成交量大也是事实，根据国家统计局2019年的数据显示，全国商品房销售面积171558万平方米，比上年下降0.1%，商品房销售额159725亿元，增长6.5%；可以看到一个基本事实“商品房销售面积微降，但是房价却还是上涨”。一年接近16万亿的销售额，不由得让人感觉国人真有钱。实际情况是什么呢？全国不少地区已经出现了6人买一套房的情况。借此机会简单谈谈我的观察。
房价高是事实，成交量大也是事实，全家6口买一套房也是事实
第一、我国房价高的原因除去过去很多年住房需求量大之外，跟房产被过多作为投资品有很大关系。从2003年房地产行业被确定过国民支柱产业后，房地产行业迎来了黄金发展期。在短短几年时间内全国不少城市的房价一再翻番。相比于国民收入提高只有8%左右来说，房价上涨的速度堪比火箭（有一段时间基本保持3年翻一番的情况）。当然房价上涨的原因除去城市（尤其是一二线城市）拥有大量的外来居住需求外，也跟很多机构和个人把房产作为投资品来对待有很大关系。一个涉及到60多个行业的房地产，很长一段时间成为资本追逐的主要标的。
第二、现代金融的发展使得不少人具备使用杠杆资金的能力，买房不必要非得用自己钱。现代金融的发展一定程度上给很多“投机者”留下了口子，高预估高贷款的方式在如今一二线城市司空见怪。在金融界经常有这样一句话“你给我一个支点，我就能撬动地球”，这里就是杠杆资金的力量。所以，有时候买房的人不一定是有钱人，只不过是利用了杠杆工具而已。
第三、真正的刚需或有需求的购房者，往往采取的最“笨”的方式买房，全家6口买一套房。其实无论是杠杆资金炒房还是投资房者，他们房产的最终售卖对象都是“刚需和有需求的购房者”。大家可以理解为“剪羊毛”，只不过在过去很多人都不具备反抗的能力。不过如今随着真正购房需求者的购买力缺失，杠杆炒房和投资房者的“寒冬”已经到来。
“股市可以有杠杆，楼市不允许有杠杆”这句话我十分认同，去除掉杠杆资金，楼市的房价也就返璞归真了
第一、2019年下半年为何很多房企都感觉到困难？主要还是我国房产调控从供需端向融资端转变。2019年以前我国的房产调控多数还是集中在供需端，什么限购、限贷、限售等都是供需端的调控。而当禁止房企通过信托、债券等方式融资后，房企立马就“老实”了，降价促销基本成为公开秘密。所以，对于房地产这样的资金密集型行业，管好“钱袋子”比什么都有用。
第二、“房住不炒”的真谛在于加大对于贷款购房者的资信审查力度，2019年就出现了很多贷款购房者因为“负债过高”而被拒贷的情况。大家需要明白的是，但凡是进行房产投资（炒房者）都不会全款买房，把手中的杠杆利用到极致是他们通用的做法。只要是严格审查其名下的负债情况（信用卡负债和其他负债等）基本就可以阻止炒房事件发生，起码阻止“大众炒房”者。
楼市之所以有这么大成交量，大部分还是因为货币政策过于宽松，不代表有钱人多
大家需要知道的是，很多时候央行新增货币都是流入房地产行业，因为这些资金一旦进入到市场上就很有可能造成大量的通货膨胀。而房地产行业背后牵扯到的关键就是银行等金融机构，“欠钱的是爷”这个真理在任何时候都适用，尤其是在欠这么多的情况下，大家需要知道的是房企每年的房产投资中将近50%的资金都是来自于银行贷款，2019年的投资额就高达13.2万亿。
用基础建设来替代房地产建设是目前我们在做的事情，当流入房地产的资金额降低到一定比例，那么也就意味着房地产行业的改革就会步入深水区，期望这一天早点到来。
综上，房价这么高成交量还这么大，其实背后主要是现代金融支撑的结果。说得直白点“大部分的购房资金还是国家提供的”，比如把30%的首付比例降为20%就会释放大量的购房者，但是这并不意味着有钱人多，毕竟背负的都是几十年的外债。各位觉得呢？原创不易未经允许不得随意转载，喜欢房产问题的朋友可以订购勇谈的专栏，更多优质内容继续贡献中。
勇谈房产壹贰叁
事实上，近段时间以来，房企的成交量是呈下降趋势的。也正因为成交量下降，房企降价现象逐渐增多。比如说，恒大地产就开启了在全国各地区多个楼盘降价促销模式。至于说有钱人多不多呢，当然是非常之多的，但当前“房住不炒”的形势下，并不适合大量炒房。
根据易居房地产研究院近日发布的报告显示，8月份，其监测的40个典型城市新建商品住宅成交面积下降9%，同比下降3%。其中，北上广深等几个一线城市成交面积环比下降19%，同比下降16%；18个二线城市成交面积环比下降10%，同比增长6%；三四线城市方面，成交面积环比、同比分别下降4%和17%。
另外，从供应方面来看，根据克而瑞研究中心数据显示，8月超过七成城市商品住宅供求比上升，增幅均在7%以内，库存消化周期环比拉长。
由此可见，房企确实开始了降价现象，但降价并不是普遍性的，而且幅度也不会太大，购房者还是要理性看待房价的起伏不定，尤其是不要心存大跌局面的出现。实际上，大中城市的中心城区及产业园区、环大中城市的周边三四线城市价格继续上涨的动因依旧存在。
总之，受金融监管部门对楼市采取定向货币紧缩政策的影响，房企普遍面临着融资渠道收紧的风险，一旦资金链断裂就容易引发房企的破产潮。因此为了安全回笼资金，降价促销模式或将来临，但由于监管层为防止房价大起大落而一再强调要稳地价、稳房价和稳预期，因此普涨是不可能的，但大跌更是做不到。用统计局总结今年上半年的房价来说，就是“稳中有降”。
东震木
买得起房的人就是有钱吗？其实除了在一线城市买房的人需要特别强劲的经济实力外，其他大部分地方的房子真的不需要什么“有钱人”才能买，身边很多的人买了房子，都是很普通的人，一般的上班族，在公司做个白领，或者在工厂上个班，或者自己做点小生意（非常非常普通的小生意的那种），这些都是非常普通的人。一家人的努力，买一套房子没有那么难，难的是在最好的城市最好的地段买个房子！
我们生活在大陆有一个最大的好处就是可以选择的城市足够的多，不像在香港，房价奇高，但是你只能买在这里，没有其他城市可以选择，但是我们不一样，四个一线城市没有机会，还有二三线城市，四五线城市，甚至县城。我们想过什么样的生活，就要看看周围的对手，四个一线城市总人口1个亿，这是全国人民都想去的地方，想在这个地方买房，你的竞争对手就是全国人，你如果把目标放在一个省会城市，你的目标就是这个省的人民，你如果放在一个地级市，你的对手就是这个地级市的人口，如果在县城，那么竞争对手就是这个县的人口。
城市越小，住房拥有率就越高，租房的就越少，城市越大，租房的就越多，租房的都是现在买不起房子的。
我们经常感叹房价高，有抱怨，这都可以理解，因为房子对我们和家人确实很重要，但是在我们一边质疑的时候，我们又一次次的错过机会，我们总是认为是炒房团的人在买房子，但是看看周边其实更多的还是普通的老百姓在买房子。
我们越是买不起房子，越是期望房价暴跌来达到买房的目的，这个社会的发展规律是不会因为我们的意志而改变的，笔者的老家的一个县城，最好的小区的房子是五六千的房价（毛坯），我常年不在老家，担心房价会跌，就问家里的朋友，这个价格会跌吗？他回答我，现在的人工、水泥、钢铁、地价都多少了，怎么跌？
我和一位做房地产的朋友沟通，我问，这个房价现在这么高了，会跌吗？他回答，你看看最新的土地拍卖价格，土地拍卖价格都八九千了，以后房价会是多少？
现在房价真的那么高吗？比如在长沙，这是一个省会城市，在五年前均价也就六七千左右，换句话说，在长沙这个城市，50万就可以买一套小户型的（虽然位置可能偏一点），现在长沙的房价是1万1左右，也就是说在偏一点的地方是能够买到八千的二手房的，如果是两房的七八十平米，总价是60万左右，60万在一个省会城市安个家，真的有那么难吗？
如果60万还有难度，退而求其次去更小的城市，笔者的老家是一个小县城，普通的装修好的房子30多万，再差一点的20多万的也有。
我写过不少房子方面的文章，数据也列举了很多，从数据可以 看得出来，房子仍然有很多人在买，尽管我们认为目前价格比较高，但是现实就是现实，有读者提出房子的泡沫太大了，一定会破，这个观点我不认同，在这里也不详细去说了。
我们无力去改变很多东西，能够改变的是自己，如果你认为买房子是我们的人生中无法逾越的一件事情，我们能做的就是要对自己做一个评估，我们的能力和收入在什么样的城市才有可能买得起房子，选择城市是第一步，笔者在深圳数年，身边也见过不少朋友回到老家的，也有不少朋友在这里置业定居的。
在深圳能够置业固然是一种成功，在另一个城市置业也是一种成功啊，明知在这个地方无法立足，为什么不换一个让自己能承受的城市呢，选好城市，通过一家人的努力，目标实现起来可能会容易很多。
壹号股权
在《房价让现在的年轻人高不可攀，古人买房就容易么？》一文中我曾提到，一直以来买房都不是一件容易的事情，但在现实生活中，每天都有大量的房产交易发生，考虑到大城市中动辄几百上千万的房价，我们不禁要问：房价那么贵，究竟是谁在买房？
根据我的观察，买房人主要有两类。
第一类人：富人
不多说，先上图，大家感受一下
5000万买房需摇号，颠覆了很多人对财富的认知
这是去年限价后深圳市民抢购新房的真实场景，这个小区最便宜的房子1700万一套，5000万据说是这里的标配，如此高昂的房价面前，购房人还需要摇号，我不得不感慨：有钱人真多！
出于严谨，我要对“富人”做一下解释，我所说的富人，并不是指马云、王健林一类的超级富豪，这种人毕竟凤毛麟角，他们的数量也不足以支撑一二线城市庞大的房地产市场。这里的富人指在自己所在城市享有买房自由的人，比如以我所在的天津市为例，房屋价格自市中心至外环线\t逐步从1000万降至300万左右，这一价格虽然相对于天津市人均5607元的平均收入显得过高，但大中型企业的领导、销售总监、\t核心技术人员、分支机构负责人、中型民营企业老板、主要销售人员，甚至于一些高薪行业中的重要员工，都是具备购房能力的，正是这些人支撑起了市区的房价。当我们判断一个地区房价是否过高时，不能以平均收入或者我们自身的收入作为依据，而是应将房产视为竞拍中的拍品，遵循价高者得的原理，以最后一名入围者的出价作为判断的依据。说得再直白一点，假设天津市人口为100万，市区只能住10万人，那就以第10万名富人的出价作为天津市区房屋的最低价，因为这10万人已经把天津市区的房子买光了，其他90万\t出不起这个价格的人就只能住郊区了。
第二类人：买房早的人
就像网上段子所说，八零后普遍比七零后更为焦虑，这是为什么呢？因为七零后买房早。如今八零后的焦虑又转移到了九零后身上，因为九零后比八零后买房更晚。而且他们面对的是动辄五六百万的房价，即使不考虑还贷的压力，三成首付再加上各种税费和装修费用，至少需要二百万的前期投入，这绝不是一个刚毕业的普通九零后可以承受的。但是对于七零后和八零后来说，则在可接受的范围内，因为当初七零后用四五十万买的房、八零后用一百万买的房，现在价格早已直奔三百万而去，即使算上需要偿还的贷款，也可以剩余二百万以上。所以这些房根本就是为七零后和八零后量身定做的改善型住房（学区房也是改善型住房的一种），九零后的刚需一族根本不应该考虑。
知道了什么人在买房，就知道了自己的努力方向。对于九零后，从第一类购房人中\t应该得出结论：一定要努力提高自己的收入。如果天津市区只能住10万人，那你就要让自己的收入跻身于前10万名，不然是无法在市区买房的，只能去住郊区。从第二类购房人中应该得出结论：一定要及早上车。如果不能一次到位，那就先退而求其次，买个面积小的，或者距市中心远些的，重要的是先上车。我在《房价为什么上涨？这篇文章告诉你原因，看完再决定要不要买房》里，从中国经济发展、一二线城市土地供应、城镇化、人口聚集等方面分析了房价上涨的原因，并且得出了一二线城市房价仍有较强上涨潜力的结论，因此将资金投入到房产比存在银行遭受贬值更有利于财富的积累。先买个小房子容身，等自身能力提高了，再对房产进行改善，这种两步走方法正是目前有能力购买上百万房产的七零后八零后的成功之路，九零后应该借鉴。
天津楼市观察2020
一手房源成交量完全有能力做假
以前有一句话叫眼见为实耳听为虚，但是拿到当今社会已经不实用了，就是利用这种根深蒂固的观念误导人们进入误区。
一般会先做一个内部认筹，说得好听一点就是给员工内部福利，说得不好听一点就是给外面购买者一个假象，假装房源稀少，假装不愁销售，真正价值高的地产，房开商不会低价卖给你，必定会利润最大化的出售，如果达不到自己理想化的利润房开商宁愿抵押给银行屯房不出售
就目前形式看，一手房源成交量还高的一定是低于周边市场价的，暗地销售出去，为了回笼资金，不然很难做到高成交量
二手房源成交量高这是事实
炒房者急于将房屋变现，低于周边市场价出售，而且基本都是现房，规避了期房晚交房，晚下房产证等到风险
二手房随着政府相关税收的增加，未来已无大利润可涂，变现投资别的产业才是正确出路，给自己一条明路，也给刚需者一条生路
炒房者迫于市场给的压力不得已售卖已有资产，从2018年下半年就可以看出来，无论是商品还是住房，58同城挂单量都成倍上涨，房价跌落将会是一个必然趋势，即使不会大跌，也不会大涨，留在手中或许是一个浮动的数字，长期保留的情况下，住宅更加增多会导致贬值，很多人都意识到这一点，早退场早舒服
