不会拱白菜的猪

经济都是有周期的。即使是再成熟的市场经济国家，产能过剩和债务问题依然会阶段性出现，从而出现经济危机。

大国如此，放到一个国家中的某个行业，同样存在周期。

即使是经济学家，也难以准确预测未来十年的经济走势，具体到某一行业的发展趋势，同样难以预测。

一个行业的兴旺，有国家的扶持，有舆论的导向，有创富机会的吸引。

在过去的二十年，国内房价走出了一路向上的直线，中间虽稍有波折，最后依然顽强向上。

对于开发商来说，开发一个项目，自有资金的比例是很低的，早期甚至是四两拨千斤。有一两千万现金就去操作数亿的项目，最后实现跳跃式发展。

土地是贷款拿下的，项目开发，是土地抵押贷款的，楼房建设乃至所用物料，是合作单位垫资的。但是关系再好的合作企业，垫资金额和时间也是有限的，工人工资也是要发的，不可能一直垫资。银行的贷款，也是有利息的。

对于开发商来说，一旦资金链断裂，项目无法继续，楼房就会烂尾，出售就会成为奢望。不要说赚到钱，本钱都贴进去都不一定够。

即使开发商资金充足，有捂盘等待涨价的能力，可是谁又能判断房价会持续暴涨呢？当年股市5800点的时候叫嚣股市能涨到一万点的砖家，也不知道如今还健在否。

房地产较长的建设周期，决定了回款较慢，资金成本高。紧张的资金链也使得开发商不能也不敢一直捂盘，自己炒房。

在房价暴涨的年份，确实有开发商捂盘惜售。但是更多时候，开发商更愿意尽快建设，尽快销售，然后开展新的项目。

所谓落袋为安，一切盈利在没拿到手之前，都是纸上财富。

开发商既然以房产开发为主业，自然不能指着一个项目吃到老，及早销售，尽快开始新项目才是根本。

财智成功

房地产开发商的思维和普通炒房者的思维还是有所有不同的。在普通投资者看来，开放商捂盘不卖，等房子升值了后再卖能赚更多的钱。但实际操作上，却有很多不现实之处。

第一，房地产行业是比较典型的周期性行业，牛市的时候往往比较疯狂，不断上涨。而熊市的时候可能会低迷好几年。

第二、房地产开放商往往都存在大量的贷款。这些贷款每时每刻都会产生不少利息。如果，房地产开放商不能尽快回笼资金的话，很可能导致资金紧张，而一旦达到资金链断裂的程度，到时候哭还来不及，又怎么会捂盘。

第三、政府不允许捂盘。在房地产低迷的时候，开发商当然是想着尽快把房子卖出去的，否则房子不断降价不说，还会导致资金紧绷。而在房地产景气的时候，房价一天一个样，可能会有开发商想要捂盘，但这个时候，政府往往会出台一些政策禁止这类行为。

实际上，目前比较大的几个房企都比较强调高周转。大房企与小房企在竞争的时候，正是因为大房企资金高速周转，银行也愿意锦上添花，小房企最终熬不过时间，被迫兼并洗牌。

每日经济新闻

有句话说的好，中国的开发商其实是为购房者做嫁衣裳。中国的开发商一年拼死拼活才有10个点的利润，那些炒房客动用杠杆，坐在那啥也不干，一年下来利润也比开发商赚得多多了。

那么问题来了，开发商为什么不赚这个钱呢，而要让炒房客赚去呢？

因为开发商是企业，而且是卖房子的企业，它的经营和炒房思维是完全不同的。

开发商赚钱的逻辑是并不是简单追求单价的最高，而是追求整体利润率指标。整体利润率当然也是越高越好，但这个指标也要考虑到市场竞争，成本等因素。

下图是部分房企2017年的财务指标，看看他们的利润率，有的是很惨的。

在行情好的时候，你们注意观察一下，开发商都在做什么？他们在拼命卖房子拼命回款拼命拿地，再拼命卖房子。如此循环，这叫高周转。

为什么要高周转？因为要迅速做大，只有大才不会倒，也因为成本。

你听说过炒房客之间互相竞争吗？很少吧。开发商之间的竞争是很惨烈的，他们拿地渠道相对有限，并购和土拍。谁拿的地多，谁买的房子多，谁的盘子更大，谁就能占据有利地位。以前有个说法，开发商都特别喜欢刷榜，各种排行榜中要占据有利排名，因为银行就看这些排名，决定是否给你放贷，以及放贷的利率。拿到贷款的开发商才能迅速扩大规模。地产这个行业，并不喜欢小而精，而是喜欢大而全。

先把规模坐上去，哪怕暂时高负债都没啥关系，规模上去了，市场占有率有了，再稳步降负债，要比追求利润稳扎稳打型的房企凶悍得多。

恒大碧桂园都是这么玩起来的，2017年特别火的中梁地产和新城控股也是在复制这一套路，只不过今时不同往日，难度要大不少。

此外，开发商运作一个项目，自有资金只是少部分，大部分都是融资的，时间越长，财务成本就越高，这就需要平衡了。巨量资金产生的财务成本跟炒房客那点杠杆利息完全是两回事。捂盘把自己捂死的也不在少数。

楼市微观察

开发商不是不想等到房价上涨之后再把房子卖出去，但问题是如果现在不把房子卖出去的话，那么就要面临资金链紧张甚至断裂的情况，毕竟开发商用来开发项目的钱不是自己的都是借来的。

开发商的项目运行过程其实大家都明白，就是不断的买地——抵押贷款——开工建设——买房还款，所以买房的钱也是需要用来还银行的贷款的（最后买房多出来的钱就是开发商的利润了），所以并不是开发商不想拖着不卖房，而且房子晚卖一天那么银行贷款的利息就多一分。

要知道开发商的借贷不是像购房者一样直接几十万，开发商的贷款是几亿几十亿的借，一天的利息就要几万几十万，开发商绝对承受不了这么大的压力。更何况开发商如果一直不卖房，那么就没钱进行下一轮开发，这对开发商来说也是不好的。

打个比方，如果开发商一个项目可以赚2亿，把房子推迟一年再卖是可以多赚一个亿，但如果在一年前就卖了虽然会少赚一个亿，但可以新开发一个项目再赚2亿，哪个更划算一眼可知。再说了政府也不允许开发商惜盘捂盘。

楼盘网

开发商为什么急着把房子卖出去，而不是等到升值了再卖呢？

首先天底下没有哪个开发商不想房价再卖高点，谁都愿意升值了再卖！如果他真的那么肯定房子未来还会升值选择捂盘惜售的会很多，在这种情况下对于捂盘惜售行为政府即使三令五申不允许，依然会有许多开发商我行我素！他之所以没有这么做也在于他并不清楚未来的走势！谁也没有能力未卜先知！

其次没有哪个开发商开发房地产不需要贷款，一个房产项目的建设周期是很长的，前期纯粹是投入没有收入，时间拖得越长资金压力越大，每天光利息都不得了，如果开发商不推出一些楼盘回笼资金很快他资金链就会断的。

我们公司活生生的例子：

我们公司这两年也开发了一个房地产项目，这块地是2010年拿的，因为自此之后的几年房地产基本进入了一个寒冬，所以一直拖着没有怎么建设，该项目原本是与另外一家房企合作经营的，在当时行情不好的时候两边闹得不愉快还分了家，最终成了我们公司独家经营，头几年只有投入没有收入资金压力非常大，那几年我们公司老板日子不好过，连主业都受到了影响。

一期项目回笼了大量资金缓解了资金压力就没有那么着急推盘了，因为这个区块后面房地产形势越来越火爆，从去年下半年开始房价差不多翻了一倍！本来还打算去年年底就推出二期的，但由于当初申报的预售价与现在的市场价之间差距太大直到现在还没有开盘，如今我们内部职工也没有优惠了，老板现在都挺后悔当初定价定得太低了，现在就是在捂着！

心安理得君

为了套现！也就是拿到现钱。

开发商盖楼需要几个亿，甚至几十几百亿，这么多钱不可能都是自己出，有部分钱是投资公司给的，有部分钱是从银行借的。

不管是投资公司的钱，还是银行的钱，开发商都需要支付利息，或者说是分红。

如果开发商一直不能把房子卖出去，拿不到钱，那么光是支付利息，就是很大一笔钱。

举个例子，贷款综合利息费率按5%计算，20亿元，一年的利息就是1亿。

假设，今年卖掉所有房，开发商可以赚1亿，明年卖房，可以升值10%，也就是赚1.1亿。

换句话说，房子升值的部分或许还不够给银行及投资公司的利息。

当然了，上述利率和升值比率只是我举的例子，真实情况未必如此。

不过，开放商为了规避风险，都希望尽早套现，还请银行贷款和投资公司的钱，拿到现钱的开发商，还可以用这笔钱继续去开发下一个楼盘，去赚更多的钱。

如果傻傻等房子升值，可能没等到升值，就被利息拖垮了。

资金，在流动中产生价值。

套现够，拿着现钱，还可以做更多生意，赚更多钱！

紫谧

商人的财富嗅觉相对来说是比一般 炒房客要高很多的，炒房客的嗅觉，肯定要比 一味的跟风只在乎自己的需求，不考虑市场的所谓刚需客的嗅觉要高。

这个一定是这样。相信一点，如果市场真如很多文章所写的那样 稳步上涨，或者高速上涨，开发商一定不会着急出售房子，饥渴营销，已经被中国的商人用的非常到位，心理研究是必须呢。

那么，这么积极的出售房子，只有一个原因，开发商对于不明确，不明朗的未来市场，也充满了恐慌，这种恐慌 是一个渐进的形容词，会随着市场的走势越来越明确，而发生程度上的变化。

真正的商人，都普通李嘉诚 王健林那样，不赚最后一个铜板。但是，房地产商 看成一个整体，一样需要区分28原则，永远都是少数人和多数人各位一派，只不过普通百姓选择相信 李嘉诚这种少数派，还是选择相信喊涨的多数派。

全民财富增加，其实是全民财富缩水，所以，个人认为全民炒房不会到来，全面上涨不会到来，房价的预期也不会继续被引导成永涨趋势

灵宝虹声

看看开发商的负债和现金流就知道答案了。没任何负责且有较好现金流的小开发商开发一个楼盘卖个10，8年的，每年拿10来套出来卖，价格越卖越高。再看看诚哥开发的楼盘，有哪个盘不是要开发十年以上的，人家和好的小开发商无负债且不缺现金，就可以慢慢来利润用时间来尽量最大化！

JUMEIRAH157709497

为了回笼资金，进一步开发。开发商前期投入较小，提早卖房才有资金进行下一步的开发。如果拿地较多，越早拿到钱越好，这样才能继续进行二期三期的开发，减少资金投入。而且房地产市场不确定性较高，有可能一年之内涨幅较大，也有可能一到两年内处于平稳状态，涨幅不大，如果涨幅不是很大，捂盘其实是有损失的，资金大量的投入，却毫无收益，这样的话就不如早点卖房，回笼资金，进行下一步开发。如果一年之内涨幅较大，相关机构不会坐视不理，会有所调控，这样又会限制一些人买房，影响销售，房子压在开发商手里，长期无法获得收益，房价上涨带来收益可能还不如开发商欠银行的利息高。

胖墩的明宝

说一点我的看法，大家勿喷，未必正确，仅仅是自己的看法！ 这是最近我看房得出的结论！ 核心地段的房子会越来越值钱，有实力就购买，普通跟风炒房者不太建议，一套150万的房子，首付50万，贷款100万，依现在的利息5.39%的年利率，也就是说仅利息就要至少支付5.39万，加上国家现在限制炒房，政策波动，搞不好套死了，或者亏了！ 收入一般的更不建议入手，月7000多房贷，压力巨大，用1半的利息，就可以租到3室一厅，且住的很舒服！ 再说说位置偏的地方，受房子火热的情况影响，所谓趋势来了，猪都能飞起来，偏的不行的位置也敢几大千的单价要，涨价就跟闹着玩似的，所有的销售，你去了都会问你是不是第一次去，然后会给你介绍，告诉你哪哪都卖完了，就哪些还没卖，公司还没通知开始卖，先登记，开卖了通知你，或者说1期已经全部卖空，2期还没开始，反正会告诉你一个很近的时间就可以买了，以此营造紧张稀缺火爆的场景！ 很偏的位置，不具备任何使用价值，都是跟风炒房者购买，几乎没有是用作刚需居住的，都想着涨价出手，过了几年，房子涨价了，所有人都在卖，却没有人买，有价无市！ 我们这边很多小区都这样，小区都好多年了，晚上没有灯亮，大多数贴白纸，没有装修！ 我不相信这样的房子能赚钱，买了以后，能卖的出去！ 应证了网友的一句话：需要的买不起，想卖的卖不出去，有价无市的东西！

關鍵字: 房产 难以预测 周期