不會拱白菜的豬

經濟都是有周期的。即使是再成熟的市場經濟國家，產能過剩和債務問題依然會階段性出現，從而出現經濟危機。

大國如此，放到一個國家中的某個行業，同樣存在週期。

即使是經濟學家，也難以準確預測未來十年的經濟走勢，具體到某一行業的發展趨勢，同樣難以預測。

一個行業的興旺，有國家的扶持，有輿論的導向，有創富機會的吸引。

在過去的二十年，國內房價走出了一路向上的直線，中間雖稍有波折，最後依然頑強向上。

對於開發商來說，開發一個項目，自有資金的比例是很低的，早期甚至是四兩撥千斤。有一兩千萬現金就去操作數億的項目，最後實現跳躍式發展。

土地是貸款拿下的，項目開發，是土地抵押貸款的，樓房建設乃至所用物料，是合作單位墊資的。但是關係再好的合作企業，墊資金額和時間也是有限的，工人工資也是要發的，不可能一直墊資。銀行的貸款，也是有利息的。

對於開發商來說，一旦資金鍊斷裂，項目無法繼續，樓房就會爛尾，出售就會成為奢望。不要說賺到錢，本錢都貼進去都不一定夠。

即使開發商資金充足，有捂盤等待漲價的能力，可是誰又能判斷房價會持續暴漲呢？當年股市5800點的時候叫囂股市能漲到一萬點的磚家，也不知道如今還健在否。

房地產較長的建設週期，決定了回款較慢，資金成本高。緊張的資金鍊也使得開發商不能也不敢一直捂盤，自己炒房。

在房價暴漲的年份，確實有開發商捂盤惜售。但是更多時候，開發商更願意儘快建設，儘快銷售，然後開展新的項目。

所謂落袋為安，一切盈利在沒拿到手之前，都是紙上財富。

開發商既然以房產開發為主業，自然不能指著一個項目吃到老，及早銷售，儘快開始新項目才是根本。

財智成功

房地產開發商的思維和普通炒房者的思維還是有所有不同的。在普通投資者看來，開放商捂盤不賣，等房子升值了後再賣能賺更多的錢。但實際操作上，卻有很多不現實之處。

第一，房地產行業是比較典型的週期性行業，牛市的時候往往比較瘋狂，不斷上漲。而熊市的時候可能會低迷好幾年。

第二、房地產開放商往往都存在大量的貸款。這些貸款每時每刻都會產生不少利息。如果，房地產開放商不能儘快回籠資金的話，很可能導致資金緊張，而一旦達到資金鍊斷裂的程度，到時候哭還來不及，又怎麼會捂盤。

第三、政府不允許捂盤。在房地產低迷的時候，開發商當然是想著儘快把房子賣出去的，否則房子不斷降價不說，還會導致資金緊繃。而在房地產景氣的時候，房價一天一個樣，可能會有開發商想要捂盤，但這個時候，政府往往會出臺一些政策禁止這類行為。

實際上，目前比較大的幾個房企都比較強調高週轉。大房企與小房企在競爭的時候，正是因為大房企資金高速週轉，銀行也願意錦上添花，小房企最終熬不過時間，被迫兼併洗牌。

每日經濟新聞

有句話說的好，中國的開發商其實是為購房者做嫁衣裳。中國的開發商一年拼死拼活才有10個點的利潤，那些炒房客動用槓桿，坐在那啥也不幹，一年下來利潤也比開發商賺得多多了。

那麼問題來了，開發商為什麼不賺這個錢呢，而要讓炒房客賺去呢？

因為開發商是企業，而且是賣房子的企業，它的經營和炒房思維是完全不同的。

開發商賺錢的邏輯是並不是簡單追求單價的最高，而是追求整體利潤率指標。整體利潤率當然也是越高越好，但這個指標也要考慮到市場競爭，成本等因素。

下圖是部分房企2017年的財務指標，看看他們的利潤率，有的是很慘的。

在行情好的時候，你們注意觀察一下，開發商都在做什麼？他們在拼命賣房子拼命回款拼命拿地，再拼命賣房子。如此循環，這叫高週轉。

為什麼要高週轉？因為要迅速做大，只有大才不會倒，也因為成本。

你聽說過炒房客之間互相競爭嗎？很少吧。開發商之間的競爭是很慘烈的，他們拿地渠道相對有限，併購和土拍。誰拿的地多，誰買的房子多，誰的盤子更大，誰就能佔據有利地位。以前有個說法，開發商都特別喜歡刷榜，各種排行榜中要佔據有利排名，因為銀行就看這些排名，決定是否給你放貸，以及放貸的利率。拿到貸款的開發商才能迅速擴大規模。地產這個行業，並不喜歡小而精，而是喜歡大而全。

先把規模坐上去，哪怕暫時高負債都沒啥關係，規模上去了，市場佔有率有了，再穩步降負債，要比追求利潤穩紮穩打型的房企兇悍得多。

恆大碧桂園都是這麼玩起來的，2017年特別火的中梁地產和新城控股也是在複製這一套路，只不過今時不同往日，難度要大不少。

此外，開發商運作一個項目，自有資金只是少部分，大部分都是融資的，時間越長，財務成本就越高，這就需要平衡了。巨量資金產生的財務成本跟炒房客那點槓桿利息完全是兩回事。捂盤把自己捂死的也不在少數。

樓市微觀察

開發商不是不想等到房價上漲之後再把房子賣出去，但問題是如果現在不把房子賣出去的話，那麼就要面臨資金鍊緊張甚至斷裂的情況，畢竟開發商用來開發項目的錢不是自己的都是借來的。

開發商的項目運行過程其實大家都明白，就是不斷的買地——抵押貸款——開工建設——買房還款，所以買房的錢也是需要用來還銀行的貸款的（最後買房多出來的錢就是開發商的利潤了），所以並不是開發商不想拖著不賣房，而且房子晚賣一天那麼銀行貸款的利息就多一分。

要知道開發商的借貸不是像購房者一樣直接幾十萬，開發商的貸款是幾億幾十億的借，一天的利息就要幾萬幾十萬，開發商絕對承受不了這麼大的壓力。更何況開發商如果一直不賣房，那麼就沒錢進行下一輪開發，這對開發商來說也是不好的。

打個比方，如果開發商一個項目可以賺2億，把房子推遲一年再賣是可以多賺一個億，但如果在一年前就賣了雖然會少賺一個億，但可以新開發一個項目再賺2億，哪個更划算一眼可知。再說了政府也不允許開發商惜盤捂盤。

樓盤網

開發商為什麼急著把房子賣出去，而不是等到升值了再賣呢？

首先天底下沒有哪個開發商不想房價再賣高點，誰都願意升值了再賣！如果他真的那麼肯定房子未來還會升值選擇捂盤惜售的會很多，在這種情況下對於捂盤惜售行為政府即使三令五申不允許，依然會有許多開發商我行我素！他之所以沒有這麼做也在於他並不清楚未來的走勢！誰也沒有能力未卜先知！

其次沒有哪個開發商開發房地產不需要貸款，一個房產項目的建設週期是很長的，前期純粹是投入沒有收入，時間拖得越長資金壓力越大，每天光利息都不得了，如果開發商不推出一些樓盤迴籠資金很快他資金鍊就會斷的。

我們公司活生生的例子：

我們公司這兩年也開發了一個房地產項目，這塊地是2010年拿的，因為自此之後的幾年房地產基本進入了一個寒冬，所以一直拖著沒有怎麼建設，該項目原本是與另外一家房企合作經營的，在當時行情不好的時候兩邊鬧得不愉快還分了家，最終成了我們公司獨家經營，頭幾年只有投入沒有收入資金壓力非常大，那幾年我們公司老闆日子不好過，連主業都受到了影響。

一期項目回籠了大量資金緩解了資金壓力就沒有那麼著急推盤了，因為這個區塊後面房地產形勢越來越火爆，從去年下半年開始房價差不多翻了一倍！本來還打算去年年底就推出二期的，但由於當初申報的預售價與現在的市場價之間差距太大直到現在還沒有開盤，如今我們內部職工也沒有優惠了，老闆現在都挺後悔當初定價定得太低了，現在就是在捂著！

心安理得君

為了套現！也就是拿到現錢。

開發商蓋樓需要幾個億，甚至幾十幾百億，這麼多錢不可能都是自己出，有部分錢是投資公司給的，有部分錢是從銀行借的。

不管是投資公司的錢，還是銀行的錢，開發商都需要支付利息，或者說是分紅。

如果開發商一直不能把房子賣出去，拿不到錢，那麼光是支付利息，就是很大一筆錢。

舉個例子，貸款綜合利息費率按5%計算，20億元，一年的利息就是1億。

假設，今年賣掉所有房，開發商可以賺1億，明年賣房，可以升值10%，也就是賺1.1億。

換句話說，房子升值的部分或許還不夠給銀行及投資公司的利息。

當然了，上述利率和升值比率只是我舉的例子，真實情況未必如此。

不過，開放商為了規避風險，都希望儘早套現，還請銀行貸款和投資公司的錢，拿到現錢的開發商，還可以用這筆錢繼續去開發下一個樓盤，去賺更多的錢。

如果傻傻等房子升值，可能沒等到升值，就被利息拖垮了。

資金，在流動中產生價值。

套現夠，拿著現錢，還可以做更多生意，賺更多錢！

紫謐

商人的財富嗅覺相對來說是比一般 炒房客要高很多的，炒房客的嗅覺，肯定要比 一味的跟風只在乎自己的需求，不考慮市場的所謂剛需客的嗅覺要高。

這個一定是這樣。相信一點，如果市場真如很多文章所寫的那樣 穩步上漲，或者高速上漲，開發商一定不會著急出售房子，飢渴營銷，已經被中國的商人用的非常到位，心理研究是必須呢。

那麼，這麼積極的出售房子，只有一個原因，開發商對於不明確，不明朗的未來市場，也充滿了恐慌，這種恐慌 是一個漸進的形容詞，會隨著市場的走勢越來越明確，而發生程度上的變化。

真正的商人，都普通李嘉誠 王健林那樣，不賺最後一個銅板。但是，房地產商 看成一個整體，一樣需要區分28原則，永遠都是少數人和多數人各位一派，只不過普通百姓選擇相信 李嘉誠這種少數派，還是選擇相信喊漲的多數派。

全民財富增加，其實是全民財富縮水，所以，個人認為全民炒房不會到來，全面上漲不會到來，房價的預期也不會繼續被引導成永漲趨勢

靈寶虹聲

看看開發商的負債和現金流就知道答案了。沒任何負責且有較好現金流的小開發商開發一個樓盤賣個10，8年的，每年拿10來套出來賣，價格越賣越高。再看看誠哥開發的樓盤，有哪個盤不是要開發十年以上的，人家和好的小開發商無負債且不缺現金，就可以慢慢來利潤用時間來儘量最大化！

JUMEIRAH157709497

為了回籠資金，進一步開發。開發商前期投入較小，提早賣房才有資金進行下一步的開發。如果拿地較多，越早拿到錢越好，這樣才能繼續進行二期三期的開發，減少資金投入。而且房地產市場不確定性較高，有可能一年之內漲幅較大，也有可能一到兩年內處於平穩狀態，漲幅不大，如果漲幅不是很大，捂盤其實是有損失的，資金大量的投入，卻毫無收益，這樣的話就不如早點賣房，回籠資金，進行下一步開發。如果一年之內漲幅較大，相關機構不會坐視不理，會有所調控，這樣又會限制一些人買房，影響銷售，房子壓在開發商手裡，長期無法獲得收益，房價上漲帶來收益可能還不如開發商欠銀行的利息高。

胖墩的明寶

說一點我的看法，大家勿噴，未必正確，僅僅是自己的看法！ 這是最近我看房得出的結論！ 核心地段的房子會越來越值錢，有實力就購買，普通跟風炒房者不太建議，一套150萬的房子，首付50萬，貸款100萬，依現在的利息5.39%的年利率，也就是說僅利息就要至少支付5.39萬，加上國家現在限制炒房，政策波動，搞不好套死了，或者虧了！ 收入一般的更不建議入手，月7000多房貸，壓力巨大，用1半的利息，就可以租到3室一廳，且住的很舒服！ 再說說位置偏的地方，受房子火熱的情況影響，所謂趨勢來了，豬都能飛起來，偏的不行的位置也敢幾大千的單價要，漲價就跟鬧著玩似的，所有的銷售，你去了都會問你是不是第一次去，然後會給你介紹，告訴你哪哪都賣完了，就哪些還沒賣，公司還沒通知開始賣，先登記，開賣了通知你，或者說1期已經全部賣空，2期還沒開始，反正會告訴你一個很近的時間就可以買了，以此營造緊張稀缺火爆的場景！ 很偏的位置，不具備任何使用價值，都是跟風炒房者購買，幾乎沒有是用作剛需居住的，都想著漲價出手，過了幾年，房子漲價了，所有人都在賣，卻沒有人買，有價無市！ 我們這邊很多小區都這樣，小區都好多年了，晚上沒有燈亮，大多數貼白紙，沒有裝修！ 我不相信這樣的房子能賺錢，買了以後，能賣的出去！ 應證了網友的一句話：需要的買不起，想賣的賣不出去，有價無市的東西！

關鍵字: 難以預測 週期 房價