“326”商办限购政策出台三年，从“高光时刻”到“凉凉”，牵动着众多手有存货的开发商和上万买家的心。
“本想买个低总价的商办房保值，等孩子毕业后出国就卖掉。谁成想，这一等就等到现在。”谈及至此，张女士言语中透着无奈。
在2017年“326”商办政策出台前，张女士买下了门头沟某商办项目一小户型。“手头预算100多万，朋友本来建议我买个地段好总价低的‘老破小’，但我老公坚持买新房。商量再三最后选的这里。谁知刚买没多久就限购了，房子至今也没卖出去，孩子出国用钱也指不上这房子了，有些后悔。”
“326”影响的不止张女士一人，这三年里，北京商办市场成交量、成交面积均比2016年顶峰时期减少了8成，市场“退烧”。
01
北京商办的高光时刻
回看2016年，北京商办房成交量高达88185套，远超同年新建普宅的58529套。
2015年通州区行政副中心落地，吸引来不少想在通州置业的客群，房价水涨船高，限购、门槛接踵而至，将这群人推入了并无购买限制的商办市场。
据克而瑞数据显示，2016年通州区商办类项目共成交13880套，同比增长98.14%；成交均价28153元/㎡，同比增长22%，可谓量价齐升，创下近5年的销售高峰。
除了通州，2010-2012年、2013-2015年先后实施的两轮城南行动计划；2014年12月底大兴国际机场开工建设等一系列利好政策还带动了北京城南区域发展。
2015年，大兴、房山区商办房成交量仅次于通州（7005套），分别以5008和4711套，排在北京城区商办房成交量第二、三位。2016年，这两个区域商办房交易量更是超过万套，分别为16916和10311套，同比分别增长237.78%和118.87%。
也就是说2016年前后，北京商办房迎来了绝无仅有的“高光时刻”。
02
那些“被套牢”的刚需客们
论社区品质 谢先生的商办小区不输住宅
如此“高热”的商办市场并未维持多久，2017年3月26日，北京市住建委发布一纸公告：新报建商办最小分割单元为500平方米；销售对象需是企事业单位、社会组织；暂停个人购房贷款。
不止开发商难，新政里更受伤的还有买商办过渡的刚需们，他们面临入手后房价即跳水的窘境。
2018年，谢先生在北京市通州区购买了一套总价160万元的商办房，如今房价已跌至120万。谢先生回忆，2017年下半年房价与他买房时变化不大，2019年开始降价，至今稳定在120万。也就是说，新政发酵一年半以后房价还在跌，而且跌了40万。
就像谢先生一样，当初商办吸引他们的，首先是没有购买限制，其次是“小户型、低总价”，一套商办的总价往往能低于周边住宅的25%-50%，首付款也低至几十万元起。
即将满足购房条件的他，本想卖了商办换购商品住宅。不过现在看来，不仅升值无望且出手必亏，最终他决定留下自住。
房价跳水，交易量也没保住。
数据显示，2017年，北京商办成交总量骤减至23030套，同比大幅下滑73.88%。即便是2016年迎来成交高峰的通州、大兴、房山区也未能幸免，其中通州最为明显，同比大跌85.19%。
而且在此后的4、5两个月份里，还补充发布了管理细则，除要求不得擅自将商办改变为居住等用途外，还要求3月26日前未办理施工许可项目重新申办修改设计方案。
这不仅考验开发商在规划、工程技术等多方面的能力，提升了准入门槛，挡住不少抱着投资心态入局的人，也体现出对商办从严监管的态度。与北京“3·17新政”释放了相同的理念，即“房住不炒”，扼制投机炒房行为。
03
三年过去 商办还能不能入手？
2017年5月新政刚出，@央视财经微博中，仍然有不少网友不排除会购买商住。或许商办里“住”的属性某种意义上比商品住宅更浓。
要注意的是，商办并不是住宅，而且房产证上也会标注商业产权。且土地在规划之初，不强制有教育、医疗、社区服务中心、养老院等配套。另外商办楼宇进出人员混杂，安全性不能得到保障。此外，商水、商电，以及公司产权的商办还需按年缴纳的房产税和土地使用税，对自住者来说，后期生活成本会比较高。对于投资者来说，商办房不易转手，售卖周期长，甚至可能无人“接盘”。
那还能不能投资商办？
克而瑞资管研发部项目经理陈鹏认为：“商办项目仍具有投资价值”，2017-2019年成交套数虽然腰斩，但总供应面积和总成交面积是近乎持平的，这说明市场基本面表现仍较为健康，促成稳定的成交均价。但在新经济形势和市场环境下，对于投资标的选择的角度和考核标准会发生变化，尤其存量市场中核心区位商办的改造更新方面仍存在空间和机会。
总结：从统计数据来看，当前北京商办市场确已“退烧”，成交量逐渐稳定。但未来不论商办市场能否解冻，我们必须认清这样一点：用来住的是商品住宅，如果想投资商办，就得有“在商言商”的准备。
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