前天（3月17日），我们推送了《『上』重庆楼市已见底！刚需必须看的11个买房技巧！》一文。
有粉丝在文章下方留言“写得好真实，学习了”。也有粉丝私信我们，“你全部归纳好了，我可以按此去买房子了。”
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我们推送这篇文章的同一天，重庆房协在官微上发布了一张内容为“2020重庆春季线上房交会，3月20日强势来袭”的图片。
算算时间，重庆今年的「线上」春交会预计将在明天上线。
图片来自重庆市房地产业协会
而今天，我们如期履约，继续讲述“谢毅故事”的下章，解答上章留下的悬念：
什么是更容易卖的房子？哪种户型在二手房市场的流通性最好？买房子时首要考虑哪两个因素？什么样的方法能够帮助我们获得更多购房优惠？在线上春交会即将举办的时机下，上下两章共计11个买房技巧显得特别及时，一定能为你接下来的看房、选房、买房之路，给予帮助。
强烈建议各位在看完今天的下章后，把两篇文章都收藏起来。
这些年，除了一套因为面积太大不好转手的别墅，谢毅卖出的其它房子几乎都是高层，户型基本全是紧凑的“2改3”（即，户型为两房带一个院馆，院馆可改造为一个小卧室）。
“它最有性价比啊，既好买又好卖。”谢毅说。
在他看来，三五年之后，当经济条件变得更好，有能力换一个更大的房子时，大部分人都喜欢的2改3不论是租还是卖，在二手房市场的流通性都是最优的——预算有限但又想买稍微大一点的房子，通常会首先考虑2改3；想投资的人也会盯准2改3，因为需求大、受众面广。
退一步讲，即便是一辈子只能买这一套房子，2改3的户型就算拥挤了一点，还是可以满足三代同堂或者二胎家庭的需求。
“总而言之，2改3就是一种退可守进可攻的产品。功能比两房强一些、价格又比三房便宜点，未来进入二手房市场又好卖。所以，对于刚需来说，2改3的户型算是首套房的‘最优解’。”
2010年到2014年，谢毅去北京工作了4年，2015年才回到重庆。
那一年回到重庆后，看过了北京的谢毅，由衷地觉得重庆彼时的房价实在是“太不高了”。
他盘了盘手上的房子，决定抓住重庆依旧便宜的房价，出手这里面房龄较大的房子，进行置换更新。
如今回看谢毅当时的决策，不得不说他又一次踩准了时机，若是等上一年半载，比如，等到开启重庆楼市脱缰般走势的2016年9月，置换更新的成本恐怕会高很多。
谢毅却说，自己不算踩准时机，只是不想让房子的年龄太大，影响售卖和价格。
“房龄在四五年左右的次新房，在二手房市场是比较好卖的。如果房子握在手里的时间太长，尤其是这套房子所在小区的品质、品牌和物管都不是特别好，小区老旧得快、维护又不是特别得当。再拿去卖，不仅影响流通性，还会被市场压价。”
谢毅买房有一个习惯。
每一次去看房，无论多远都不会打车，而是会在一个固定的轻轨站点上车（一般是离自己的常住点最近的一个轻轨站），从进站的那一分钟开始掐表算时间，看自己在不开车的情况下，到达楼盘要多长时间。
“商业、学校、医院这些配套就不考虑了吗？”我们问他。
“不是不考虑，是它们的变数更多。轨道站不一样，修了就是修了，开通之后总不会拆了或者再封掉吧？”谢毅说，对刚需而言，轨道不仅重要且必要，尤其是建成的轨道，是购房者可以完全把握的“不变量”。
对于那些正在规划或正在建设的轨道线路及站点，谢毅又一次强调了规划局的重要性，“去规划局核实，不要只听置业顾问说了就下判断。”
“除了轨道交通，第二位肯定是选生活配套了。”
然而，重庆主城区当前的现实是，一些发展多年的二环板块，生活配套的建设和呈现仍然有限；一些“流行”不久的新兴板块，生活配套几乎只能靠规划蓝图去想象未来的样子。
这么来看，谢毅所说的“第二位肯定是选生活配套”，似乎并不成立。
“所以买之前，你一定得去详细了解啊！”
谢毅提供了一大一小两种方法。
一大，去规划局查询这个板块、这个地方未来几年的规划情况，去预判它今后的发展。如果政府对它没有清晰的规划布局和建设计划，意味着至少在之后的三到五年，这里大概率不会有什么变动。
一小，观察这个楼盘周围有没有社区正在形成。即，社区的规模大不大、是不是已经交付、入住率高不高。如果没有，至少大型超市不会进入，因为人口规模无法支撑它的运营和盈利。并且在较长的一段时间内，楼盘周边可能就只有便利店、水果店、小面馆等“散商”。
“这些东西你都了解透彻了，买下来的房子一般不会太差。”
“我其实是个比较虚荣的人，平时喜欢买点奢侈品。但我去看房时，会把这些东西都收起来，朴朴素素地去。”聊天快结束时，谢毅讲了一个听起来有点无厘头的技巧。
看房子而已，需要这样“乔装打扮”吗？随后，谢毅讲了一个小故事。
好几年前，谢毅看中了一套房子。快要交定金时，置业顾问突然把谢毅拉到一边，小声地告诉他，别买朝中庭的房子，朝马路的就行，“其它的我也不好再多说，你要是相信我，就听我的。”
后来，谢毅住进去了才知道，每层楼的垃圾桶就放在朝中庭的方向。朝中庭的四户人家每天出门回家都必须经过垃圾桶旁，天气炎热时味道特别大。而他买了朝马路的方向，反而没这个烦恼。
在这个故事里，谢毅把置业顾问愿意在最后关头“拉”自己一把的关键原因，归结为自己买房时从来不拿鼻孔对着置业顾问，而是真诚平等的对待、开诚布公的沟通。
“置业顾问的手上一般是有折扣的，他还可以找销售经理申请再放一点折扣。他愿不愿意把折扣放给你，说难听点，就看他高不高兴。”
“更重要的是，你对整个楼盘的了解，有隔三差五走工地、天天受培训的置业顾问了解吗？有些不是硬伤但会影响生活的小瑕疵，他要是不愿意给你讲，你能知道吗？”
“所以啊，别抱着‘房子这么贵，你们都把钱赚完了，我来买房不管怎么挑剔你们只能受着’的想法。这就是一场平等的交易，和和气气地，对彼此都好。”谢毅说。
在价格的问题上，谢毅建议刚需不要过分在意房价的涨跌，要放平心态。
刚需买房还是考虑自住，即便要投资，也是排在自住之后，“在自己承受范围之内的价格，就是最合适的价值。”更何况，价格不会以人的意志为转移，不是说你想它涨它就涨、想它跌它就跌，房价再贵总会有人去买。
而对于刚需，房子是必需品，买只是时间问题，“今年觉得价格贵了，明年可能更贵。并且，你想要的房子不会一直为你空着，等着你去买。”
这一周，我们得到一个非常重要的消息，最近不少刚需刚改类楼盘卖得相当不错。按照这个节奏，重庆楼市回暖的速度可能比很多人预估的更快。
我们曾在《开发商最缺钱的这两个月，是你必须把握的买房时机！》一文中说过，开发商的优惠力度和维持时间，取决于市场恢复周期。市场恢复得越快，优惠力度越小，维持时间越短。并且，最好在开发商处于恢复调整期的上半年买房。
如果你是刚需购房者且近期有购房计划，或许，你需要加快速度了。
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