最近，很多企业再次发布减免租金通知，向企业伸出援手，第二波减租潮来袭。
● 华润置地1月29日宣布免除旗下租赁商户半月租金，2月29日再度宣布，免除旗下所有商户2月10日至2月24日期间租金，并提供2月25日至3月31日期间的租金折减支持政策。
● 大悦城控股自减半旗下商户1月25日至31日租金后，于2月28日再次宣布，减免旗下商场租户2月份全部租金。
● 龙信广场在减半旗下商户1月24日至2月2日的租金和商管费之后，于2月26日宣布对旗下商户2月3日至4月23日期间的租金减半。
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“中国好房东”不断涌现，但是对于大部分作为承租方，即租户的企业来说，并没有那么幸运。那么受疫情影响，企业是否可以要求减免租金？
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事实上，新冠疫情的法律性质已经被明确定性为“不可抗力”。随着因新冠疫情引发的租赁合同纠纷案件的大量涌现，租户要求出租方，即房东/业主减免租金的请求能否得到支持，也就是说从法律层面其请求权基础是什么？
大摩将结合“非典”期间的司法判例、目前理论和实务争议具体分析如下。
企业可依据哪些事由主张减免？
首先，我们从法律规范层面进行对比分析，见下表：
企业适用情势变更原则主张减免有何风险
2009年 4月27日，最高人民法院发布了《关于正确适用若干问题的解释（二）服务党和国家的工作大局的通知》，要求慎重适用情势变更，如果根据案件的特殊情况，确需在个案中适用的，应当由高级人民法院审核，必要时应报请最高人民法院审核。
如果一审法院在审理过程中适用《若干问题的解释（二）》第二十六条情势变更原则审理,但是没有上报高级法院审核，案件处理结果会怎样呢？
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通过判例检索，如果一审法院适用情势变更原则，未履行上报程序，当事人上诉到二审法院，
对该案处理结果有三种情形：1、二审法院不予理会是否经历了上报程序；
2、认定程序违法，撤销一审判决发回重审；
3、认定程序不当，直接改判或维持判决。具体如下：
各地法院如何认定疫情下租金减免事由
为依法审理涉新冠肺炎疫情商事案件，妥善处理各类商事纠纷，各地法院纷纷出台审判指导意见，这为我们寻找承租方主张减免租金的请求权基础提供了参考。
法律顾问合规指引
通过对不可抗力、情势变更和公平原则的法律规范分析，可以得出如下结论：
1、不可抗力不是承租方减免租金的请求权基础；
2、新冠病毒肺炎疫情属于不可抗力，就承租方而言符合《民法典》（草案）第五百三十三条情势变更的规定，但不符合《若干问题的解释（二）》第二十六条规定的情势变更规定。因此，在《民法典》没有实施的情况下，承租人减免租金的请求权基础也不是情势变更原则。
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《最高人民法院关于裁判文书引用法律、法规等规范性法律文件的规定》第四条规定：
“民事裁判文书应当引用法律、法律解释或者司法解释。对于应当适用的行政法规、地方性法规或者自治条例和单行条例，可以直接引用。”
据此，参照参考各地法院关于审理涉新冠肺炎疫情民商事案件的指导意见，法律顾问认为基于疫情不可抗力的事实和目前的法律规定，承租方主张减租的请求权基础可表述为：
根据公平原则（合同法第六条）和类推适用《合同法解释二》（第26条）情势变更原则请求出租方减免租金。
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另外，对于商业交易及这次疫情而言，公平原则还体现在，出现非双方原因的疫情事件时，需要共同面对与担责；也就是合作共赢。
因此，此次租金减免事件，也值得商业合作中的企业们，不论是出租方的业主还是承租方的租户，更多去思考：
1、客户选择：过去很多企业跟合作者之间是机会主义的关系，未来选择客户的时候应该找一个可以保持长期合作系的伙伴。
2、合作模式：商业合作模式可以考虑短期、中期和长期利益相结合，真正构成合作共赢的关系。
3、合作条款：增加设计中长期利益的捆绑。
唯有合作共赢，才能保障商业交易走得更远。
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