各地产商都在想办法卖房，是受疫情影响还是房地产真的到了拐点了？

2020-03-21 23:27:53 佚名

红哥精品

您好，很高兴回答您的问题。自新型冠状病毒肺炎疫情蔓延以来，全国大部分城市宣布暂停所有房地产项目线下销售。一时间，开发商售楼部关门，房产中介店铺歇业，楼市进入短期休市期。开发商资金周转问题越来越突出，多家房企纷纷上线网上购房平台，各种促销优惠活动铺天盖地而来，恒大更是祭出75折大招，霎时燃爆全网。或许，有些人就会问房子真的要下跌了？是不是楼市的拐点到了，亦或仅仅是受疫情影响？

从2月份以来，全国已经有10家房地产公司申请破产了。这些公司大部分都是实力较差的地方小公司，融资渠道有限，资金链条非常紧，现在市场停滞了，公司马上就不行了。如果你认为大量房地产公司破产，房子价格要下滑，那么恭喜你，你看错了。许多小公司都死掉了，大公司没人竞争，价格就肯定坚挺了，另外许多人会更渴望有自己的房子，刚需族会更多了。很多房地产企业都是高负债运转，没事的时候倒是风生水起，一有点风吹草动，这些长盛不衰的房企马上就会陷入困境。毕竟房地产行业属于资金密集型行业，如果不能及时解决资金周转问题，恐怕不少企业无法度过目前的难关。

渔洞认为，各地产商都在想办法买房，是因为受疫情影响传统的二三月小阳春被耽搁了，线下交互场景的消失迫使开放商由线下走上线上，通过加大线上推盘和锁客力度来挽回失去的销量，这只是房产公司的正常营销活动，并不是不是房地产的拐点到了。

希望我的回答能帮到您。我是一直坚持手动码字的渔洞房产说，喜欢我评论的朋友记得加关注点赞，谢谢！

楼市纵论

近段时间，大家被恒大75折售房的广告给刷屏了。对于认为房屋销售基本原价，最多只打95折或9折的老百姓来说，感觉房价就像路边小贩挥泪大甩卖般，几乎快支撑不住了。所以房价拐点论又占据了舆论的制高点。

事实真是这样的吗？那我们来仔细看看真实情况到底是怎么样的。

如果对于恒大有所了解，每年房屋销售的淡季，他们会在房屋销售不好的地区推出部分85折房源。也就是说年后的淡季所打的75折只是在往年正常操作的基础上仅仅再少了一折。而且这少掉的一折房价还不完全是恒大少掉的利润。

为什么这么说呢？正常房产销售过程中是有销售费用的，这包括销售人员提成，广告费用，管理费用等。合计占到了房屋售价约8%左右。而网络售房，这部分支出被大面积省下来了。

再看恒大负债率在92%左右。疫情当下，建房、售房工作几近瘫痪。而且，就算疫情之后，其销售也只会慢慢回升。那么，在这种情况与其面临偿付财务利息和逾期费用，不如把这部分费用直接让利给购房者。

所以三个因素想加，使得75折售房并不是因为房价产生拐点，房产商的提前应对机制。

再深入一点看看恒大此次参与打折的楼盘，更是印证了这个观点。基本上这些楼盘都是已建成，且相对销售状况较差的一些现房。期房和销售较好的楼盘并未参与。如果是房产商提前预知房价拐点的话，那么是不会惜售这部分房源的。

综上所述，近段房产商的行为与其说是房价的拐点，不如说大有可能会成为以后房地产商售房方式的革新。

记得2016年股市采用熔断机制那样，结果四天时间人均亏损16万，结果被政府立马叫停。房价也是同样的道理，如果只是单一指标对比国外，确实房价看似过高。但是，高房价所在当时发展期间给各地政府提供了充裕的建设资金。同时，也是老百姓所拥有的财富的最重要的一部分。所以，在近几年房价调控过程中，基本政策还是稳字当头。个人分析应该更多是维持房价低增长的同时用相对高增长的gdp拉平房价。

救赎者vlog

各地产商都在想办法卖房子，不仅是因为受到疫情影响，而且地产商本身盖了房子也就是拿来卖的，自然要想办法尽快卖出去。

2018年10月起，全国棚改任务和商品房去库存目标基本实现，楼市政策逐步收紧，房价进入“横盘”状态；2019年，全国房价开始出现分化，标志着房地产拐点正式来临。

第一、地产商想办法卖房和疫情的关系

疫情作为不可预见，不可预防和不可控制的意外事件，对楼市影响很大，直接影响了楼市成交量，进而逼迫地产商不得不想尽一切办法卖房子，确保现金流充裕，防范经营风险。

01、疫情对楼市开局影响很大

疫情发生后，大家都减少了不必要的外出，商家关门歇业，各项人流聚集的商业活动都被叫停了。

出于疫情防控需要，各地房协发出倡议，建议地产商暂停售楼部营业。各地地产商也积极响应，关闭售楼部，只保留线上售楼。

基于长期以来的消费习惯，大家在房产领域还不放心线上售楼，多数地产商在疫情期间的成交量都出现了严重下滑，整体成交量腰斩。

CRIC数据显示，2020年春节期间，全国88个重点监测城市的房屋成交量环比下滑93%！其中的一线城市交易量环比下滑99%！

贝壳研究院数据也显示，2020年1月重点监测的18个城市，二手房交易量环比下滑38%，同比下滑27.3%！

亿翰智库2020年1月房企销售数据则显示，销售额TOP100房企1月销售额6073亿元，同比下滑9.6%；销售面积4413万平米，同比下滑8.8%，量价双跌！下滑幅度低于行业整体水平。

综合这些数据可以看出，疫情直接影响了春节楼市的“返乡置业季”，直接影响了1月份房产交易量，三四线中小房企影响更大些，头部房企影响要相对小一些。

02、“天下武功，唯快不破！”

面对严峻的销售压力，率先扔出“王炸”的是恒大。

新鲜的组合拳：线上恒房通、75折优惠、全民佣金加无理由退房！一番难以抗拒的组合拳下来，锁定目标销售业绩4.7万多套房，预计回收资金580亿，算是“快”人一步！

恒大抢收第一波“韭菜”后，碧桂园、富力等房企陆续跟进，发力线上售楼和无理由退房。其他房企也采取了各种各样的销售策略，比如，买房送车位等。

总之，疫情笼罩下的这波销售，没有最狠的，只有更狠的！不管套路如何，目的都是为了想办法把房子卖出去，把钱收回来。

本来大家在“春耕”季节不用这么“拼”！按往年的规律看，春节留给三四线收割“返乡置业”，等这些人买完回来，一二线再收割“小阳春”，上半年基本就这样了，一二三四线都有饭吃。

但今年突发疫情，国家一次又一次地延迟复工，交易量腰斩，市场迟迟不见好转。三四线“返乡置业”已经黄了，眼看“小阳春”又要黄了，逼得一二线房企不得不使出浑身解数，想办法卖房，也就有了前面说的那些。

因此，疫情直接导致了房产交易量严重下滑，也逼迫地产商想尽办法卖房子，疫情确实是直接原因。

第二、地产商想办法卖房，也有自己的一本账

“家家有本难念的经！”

在头部地产商中，小菜之前分析过“现金奶牛”碧桂园，这次分析恒大地产。

01、营销策略分析

恒大每年（2016-2020年）都在打折，少的时候9折，多的时候6折。今年受疫情影响，开年就打了75折，在打折时间上，有些操作异常。

往年打折季，一般都安排在年中或年尾，根据市场行情、资金链情况和投资计划，提前做出合理安排，选在年初就大幅打折，几乎没有。

从打折区域看，也不是全国每个楼盘的所有房子都在打折，更多还是销售不够好的项目，或者需要尽快清盘回款的项目，等等，才会安排打折促销。

不可否认，线上恒房通、全民佣金和无理由退房，确实在疫情期间为恒大的销售业绩增长作出了重要贡献，也确实带来了一定的目标业绩增长。

其中，全民佣金策略让人很容易联想到“传销”！但从政策内容看，又对注册会员没有任何人生约束和经济负担，合法性没有任何问题；也确实能为有一定资源的人利用疫情苦点生活费，还是很有诱惑力的，客观上提高了大家参与的积极性。据说全民佣金方案推出后，注册会员数增加了130万。

无理由退房政策的推出，从线上营销策略来讲，引流的作用更大些，便于大众消除顾虑。但带来的后果就是增加了线上售楼订单的不确定性。

而多数房企在线上售楼政策上也相继跟进“无理由退房”，更多考虑也是看到了引流的实际效果。怎么说呢？你这种搞了，如果我不跟进搞，那我的客户就会被你抢了。

还有一点就是，房产交易毕竟是大额交易，人出现反复和摇摆都是正常的，需要给予充分的时间考虑，而且线上售楼的弊端就是无法替代线下体验感，也无法替代实地看项目现场带来的安全感和信任感。

不管怎么说，恒大在这次疫情中，确实“快”人一步！收获满满。

02、资金链分析

截止2019年中，恒大在手资金2068.3亿，短期内到期债务3758.5亿，短期债务占比为46.2%，在手资金和短期债务覆盖倍数为0.55！

也就是说，在手资金离短期内到期债务数额差了0.45倍的缺口！现金不足以偿还短期内的到期债务，资金缺口为1690.2亿！

再看下恒大的债务结构，2020年到期债务合计80.33亿美元，占比21.9%；2021年到期债务22.73亿美元，占比6.2%；2022年到期债务73.07亿美元，占比19.9%；2023年到期债务190.28亿美元，占比51.9%。

“手中有粮，心中不慌！”

债务结构和在手资金决定了在疫情冲击下，恒大应该如何安排销售，应该以什么进度回笼资金。

短期内，在手资金缺口较大，无法覆盖到期债务，而去年金融政策收紧，地产商国内、国外融资渠道均被监管和限制。这就决定了恒大必须要快速回笼资金填补，紧迫而现实。

叠加集团足球产业盈利能力不足，新能源汽车一直还在不停地投钱，至今还未盈利，那除了到期债务，需要花钱的地方可不少。

在这种背景下，资金压力无疑是很大的，地产行业又是资金密集型行业，房地产投资开发周期一般又在3年左右，保持现金流就很重要，不要说75折，就算“骨折”，也在情理之中。

第三、房地产拐点已到

小菜将从政策导向、行业趋势、人口流向、城镇化四个方面，分析并论证行业拐点的趋势，并为购房和投资提出个人建议，供参考。

01、政策转向

“牵一发，动全身！”

政策对楼市的影响是直接而稳定的，从形成到执行，都需要有一个完整的过程，不像单位或家庭决策那样快，楼市政策从短期调整转向长效机制也是一个渐进的过程。

①顶层设计转向

1994年，分税制改革后，土地财政成为了地方财政收入的重要来源。

1998年，福利房正式退出，住房体制上施行经济适用房、商品房、公租房等多渠道供给，解决居民住房需求。同年3月29日，总理在答记者问时说，住房建设将成为中国经济新的增长点。

2015年3月，总理在政府工作报告中首提“中国制造2025”，实施科技强国战略。

2018年3月，财政部副部长史耀斌答记者问时确认，全国人大常委会正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。

2019年7月，中央政治局会议首提“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

从依赖土地财政转向为房地产税稳定地方财政收入，经济增长从金融和投资驱动转向为科技创新驱动，意味着土地财政之下的房地产地位或将逐步弱化。

②政策细则转向

2018年10月，棚改任务和商品房去库存目标基本实现，楼市政策告别宽松，转向收紧。

2019年，“房住不炒”、“因城施策”、“稳房价、稳地价、稳预期”等密集实施，成为楼市政策基石；过去的单向调控转向为双向调控，且转向“一城一策”更加精准。

2019年10月，房贷利率转向，换锚LPR，房贷利率市场化迈出关键一步。

2019年，中原地产数据显示，楼市调控政策高达620次，同比提升38%，“史无前例”！

不论顶层设计，还是政策细则，房地产拐点意味浓厚，转向趋势明显。

02、楼市分化

楼市发展分化主要表现为土地交易分化和房价走势分化，从监测数据看，2019年行业分化趋势明显加深。

①土地交易分化

中指院2019年全国300城土地交易数据显示，一二线土地供需两旺，成交面积同比下滑一成，但成交金额同比上涨一成；三四线土地供需两弱，市场转冷，溢价率下滑。

土地交易分化趋势跟往年形成鲜明对比，也预示着市场更青睐一二线，对一二线楼市信心十足，并重点布局；对三四线楼市热情降低，信心不足，资本开始撤离。

②房价走势分化

2019年，中指院数据显示，全国百城房价涨幅继续收窄至3.39%，同比下滑1.61%，楼市发展趋缓趋稳。

国信达数据则显示，2019年房价走势分化，一、二线微跌，跌幅分别达0.81%和0.28%；三、四线继续领涨，但涨幅明显收窄，分别达0.34%和0.97%，与2018年全线上涨形成鲜明对比。

③商品房销售首现负增长

国家统计局数据显示，2019年2月-6月，连续5个月，商品房销量呈负增长趋势，为2015年6月来的首次出现负增长，商品房市场销量增速放缓。

不管是土地市场，还是房价行情，抑或是商品房交易量，2019年都出现了跟往年不一样的趋势，这种趋势随着存量房屋逐渐饱和，会更加深入。

03、人口流向洗牌

这几年的人口流向，尤其是人才流向，已经有了较大转变。

其中，一线城市仍然是人才首选，二线城市配套逐步完善，落户政策进一步放宽，叠加京沪控制规模外溢人口，二线人口明显增加；三四线城市吸引力减弱，人口新增递减，有外流趋势；农村成为人口净流出地。

首先，四个一线城市人口增量“冰火两重天”！2018年末，北京常住人口减少16.5万，上海减少3万，深圳新增49.83万，广州新增40.6万。

京沪人口密度过大，基于政策要求，“严格控制人口规模”；广深两城受益于粤港澳大湾区规划，城市吸引力得到增强，人口流入增量可观。

其次，二线城市各项配套逐步完善，产业升级，落户政策全面放开，叠加几年来实施的“抢人”普惠政策，人口增量明显提高。

再次，三四线城市虽有发展，但相比于一二线发展速度，仍有较大差距。无论城市基础设施建设，支柱产业，就业机会，还是发展前景，对人口的吸引力都相对较弱。

三四线城市常住人口多数仍在正增长，但增量明显减弱。比如，山西省长治市，2018年新增常住人口4.3万，同比减少1.57万，连续5年人口增量递减。

最后，农村常住人口持续外流。2019年末，城镇常住人口84843万，同比新增1706万；乡村人口55162万，同比减少1239万。

对楼市来说，人口就意味着需求，就代表着“红利”。

通过上面的分析，我们知道，一线人口吸引力最强，没有政策干预的话，人口不会负增长。除了京沪存在人口增量转向外，最大变量是二、三四线。二线“抢人”，改变了人口流向趋势，直接导致三四线人口增量递减，并逐渐成为继农村地区后的又一人口流出地。

04、城镇化战略转向

2019年末，我国城镇化率突破60%大关，实现了从乡村社会向城市社会的转型。

从发达国家城镇化规律看，我国城镇化突破“60”大关后，发展速度将全面放缓，走向分化。也就是战略重点转向发展城市群和都市圈，而不在城市群和都市圈中的、缺乏支柱产业和鲜明特色的单体城市将逐渐没落。

另外一个规律就是人口仍将继续从乡村、中小城市流向大城市，尤其是城市群和都市圈。其中，超大城市仍将是人口净流入地，但基于防治“城市病”，发展会逐步郊区化，将人口、产业和部分城市功能向郊区、卫星城市转移。

为了防止发达国家“逆城镇化”现象的出现，上面已将我国城镇化发展战略进行了转向调整。即重点通过核心城市带动城市群和都市圈发展，大幅放宽人口流动和落户的限制，直接跳过“逆城镇化”过程，进入到最优的城市发展阶段，对标现在的经济发达国家城市模式。

因此，我们看到国务院“十三五”规划纲要在出台后，不断进行了调整。其中，珠三角城市群升级为粤港澳大湾区，对标旧金山湾区、纽约湾区和东京湾区就是最好地例证。

城镇化战略转向的楼市“红利”，就是大城市为核心的城市群和都市圈将继续获得进一步发展，人口、产业将继续向这些区域聚集，这些区域的楼市将继续获得发展机遇。

小结

通过分析上面四个影响房价的核心要素，我们不难看出，政策导向在变，楼市在变，人口流向在变，城镇化战略也在变，房地产拐点趋势越来越深入，且不可阻挡。

第四、小菜的建议

综合全文分析，房地产拐点无疑已至，楼市的好饭吃一碗，锅里就会少一碗，房企逐步转型培育新的“动能”就不奇怪。但培育新的产业需要投钱，地产又是资金密集型行业，开发周期长，资金需求量大，房企“缺钱”、“负债”，就不奇怪。

而行业发展分化、人口、政策和城镇化战略转向，房企跟着撤离三四线，回归一二线储地，调整区域楼市布局就是顺应这种趋势的合理选项。

也就意味着，不管是打折，还是其他短期内回笼资金的促销行为，确保眼前利益，确保企业生存和发展，都是理性选择。

因此，小菜有以下一些买房建议：

01、楼市预测

①2020年楼市

疫情对2020年楼市的冲击是明显的，但受冲击的城市是有差异的。

一线：负面影响不大，叠加土地、人口、城市战略等利好因素，房价上涨就是合理预期。

二线：上半年会是调整期，下半年恢复，并稳中小涨的概率很大。

三四线：错过“返乡置业”，叠加资本撤离、人口外流，疫情凸显三四线医疗资源不足、抗疫能力弱、物业服务不到位等劣势，房价提前走跌概率大增。

②中长期楼市

从03年非典周期看，本次疫情应该也是短期事件，不会从根本上改变房地产发展的趋势。结合上面的分析，小菜认为今后楼市会呈现如下趋势：

一二线：基于政策导向、人口趋势、城镇化战略长期利好，楼市前景看好。

三四线：缺乏支柱产业和鲜明特色，叠加人口趋势和城镇化趋势，楼市前景黯淡。

02、买房建议

①刚需

在一二线买的话，价格、区位、配套、房子本身的性价比都不错的话，该买就买，有经济能力就买，不用犹豫。

今年买三四线的房子，能缓可以缓一下，省一点是一点。

②投资

经济能力强的，投城市群和都市圈内的核心城市；经济能力适中的，投城市群和都市圈内的卫星城市；经济能力一般的，可以投具有鲜明特色和支柱产业的单体三四线城市。

房坛法菜

恒大一出手就是王炸，把地产圈炸蒙了！

这得从2月16日恒大发的一份公司文件说起！

来看第一条，2月18日至2月29日，全国各在售楼盘住宅（含公寓和写字楼）可享受75折优惠。再来看一条，单栋楼去化率达到90%以上的，可在额外享受94折优惠。居然还有折上折！

恒大看似一出手就是王炸，把地产圈炸的外焦里嫩，非常成功地吸引来无数的关注，引来的流量杠杠的，瞬间到达了巅峰，成为地产圈最靓的仔。

一位地产圈人士这样说：“恒大全国75折，走自己的路，让同行无路可走……这是逼死其他中小房企入死局？！”

有人问：“楼市拐点了不？”

王炸之前，早已经小炸了一把

恒大早在春节后就打响了营销的第一枪，推出“网上购房”大礼包。

咱们解读下这个玩法

1、定金5000元，与恒大签订协议订1套房子。如果你自己履行购房协议，直接买下这套房，之前的定金5000元可以直接抵2万元房款。

2、5月10日之前，如果你推荐别人买下这套房子，你将获得5000元的定金退款+10000元的推荐购房奖励+恒房通1%佣金奖励。

3、5月10日之前，如果你决定不买这套房，也没能推荐出去，但是恒大的置业顾问将这套房子卖给了别人，你也将获得5000元的定金退款+5000元卖房奖励。

4、如果房子谁都没卖出去，那你也可以无理由退房给恒大，拿回5000元定金退款，如果你推荐5个人注册恒房通，还能额外得500元。

貌似和恒大签下买房协议，暂时投出去的这5000元都好像只赚不亏！这个活动开始以后，可以说是一石激起千层浪！而且从效果看，那是相当不错的，网上购房仅3天，各项销售数据呈现爆发式增长，其中客户认购房屋47540套，总价值约580亿，认购最多的一个楼盘达到870套。照此预测，未来几天网上认购可能累计突破10万套。假如网上认购转化70%，销售成交将达7万套，实现销售金额600亿。

恒大这条鲶鱼，瞬间搅动了市场。富力集团也反应非常快，马上推出了“好房子，网购吧”创新营销活动，有样学样，立刻学了起来！

富力提供的“优惠大礼包”分四种情形设定：

第一种情形，客户本人购买的，在缴纳首期款并签署《商品房买卖合同》时，认购定金3,000元转为房款，同时客户享受房屋总价额外再减20,000元优惠；

第二种情形，客户推荐他人购买该套房产，将获得3,000元的定金退款，同时获得10,000元的推荐购房奖励，并且叠加“富力好房”1%佣金奖励；

第三种情形，客户设定期限内如果决定不购买该套房产，也没能推荐出去，但是富力置业顾问将该套房产卖给了别人，客户也将获得3,000元的定金退款+3,000元补偿金；

第四种情形，该房源客户最终并未购买也未被成功销售的，富力依然会返还客户所缴的认购定金3,000元。

看到了吧，富力不要太直接，简直就是赤裸裸的“山寨”恒大，而且订房只需要3000元。不过市场竞争嘛，这个玩法也不是你恒大的专利。你能这样玩，我也行！接着陆续又有一些房企跟进，有了类似的玩法。

正当大家很嗨，觉得跟上了恒大节奏，哪知道，恒大顺势又抛了王炸，也就是开头说的75折卖房这个活动！彻底把这次事件推向了高潮！留下了其它的小伙伴们在风中凌乱！

恒大的这次降价预示着楼市的拐点么？

恒大的“骚气”操作，其实并不是要逼死其它中小房企。市场竞争嘛，打折只是一种手段，况且虽然恒大在全国都有布局，有的城市并没有参与，即使参与的城市打了75折，别的房企可以做差异竞争。即使做不了差异竞争，也不能说明什么。这几年的情况就是大鱼吃小鱼，呈现强者恒强的趋势，这本身就是市场法则！

这次，其实还有一些背后的故事，我们询问了一些恒大的工作人员，并不是全国所有的项目都打折，也就是有些项目是不参与这个活动的。而且恒大的75折的活动，早前就有，这次是趁着这一波热度彻底让它火上了天！

因此恒大并不是全线的降价，它是根据实际情况，设计了一次成功的营销。我们前边也分析过，疫情当前，不少城市的楼市短期肯定是利空的。售楼处都关着门，哪来的成交量。无论大小房企都缺钱，恒大也只是根据自身的情况作了调整。这次事件，并不是楼市的拐点，况且这个活动也就十来天，如果说开发商们没有期限的都普遍能打7.5折的时候，那才是我们必须关注的，而这次显然不是！

小吴说未来

关于房地产是否到了拐点我有如下几个观点：

1 受疫情影响卖不了房子是其中之一这个大家是不可否定的，这疫情期人员流动行程受到很多限制，各地售楼部也都在响应国家政策关门闭客。

2 有关国家政策性定位房子是用来住的不是用来炒的，购房人及款项受到影响，减少了很多炒房团进入房地产业，其中有不少是A股上市公司，这个也是影响购房其中之一。

3 由于春节后受到疫情影响沒卖到房子开发商又急需资金回笼生产，很多开发商都在打着折扣和送阳台或者交多少钱订金赏受多少订金的金额加大了很多等等活动，很多刚需族也都在持观看期待有进一步下行或拐点再做决定买房。

4 由于近年来各地方到处大开发房地产业，积蓄很多房子没有销售出去，据我了解有报导说全国房子可供35亿人口居住希望这个是夸张的说法，反观很多三四五线城市的房子也确实是大多大多了，一个没有工业支持的城市光靠产地产业能有多大的发展前锦呢！