第1題
小區底商便宜可以要不？
@大灰狼：座標江南沙井中昂國匯，是小區的業主。去年開始，小區底商就開始賣了，價格看來還可以接受。可以買來做生意嗎？
扒房：從去年開始，中昂國匯的住宅開始陸續交付，商鋪銷售也開始了。
對於小區業主來說，商鋪開始賣，小區未來的生活就更加便利了。
那麼，此次中昂推出的商鋪，到底咋樣？不妨簡單分析一下。
據瞭解，中昂國匯商鋪主要為沿街22-111㎡商鋪，面積跨度較大，經營業態無太多的限制，凡是適合社區商鋪的業態均適合。
從小區交付的情況來看，這些街鋪處在邕津路與智興路交匯處，形成十字街口鋪，可以面向雙主幹道的車流與客流。
▲中昂國匯的商鋪位置
投資商鋪，一定要避開位置偏僻、不臨街不臨出入口的鋪面。那類鋪面，基本除了送外賣之外，別無出路。
位置上看，確實是小區商鋪裡比較優質的位置。
再看商鋪的具體形態。
這些商鋪層高5.05米，可以分割成兩層。對於經營來說，就多了一層空間，也比較靈活。這也是當下商鋪的普遍做法。
實地瞭解到，中昂的商鋪交付時，已經配置好了煙道、洗手間、水、電、網絡、燃氣入口以及空調機位等，方便商戶買了之後即可經營。
▲中昂商鋪實景
投資商鋪，其實最關心的，就是有沒有穩定的人流。
請注意，這裡說的是“穩定”。
首先，小區業主就是“穩定”的客源，跑不了。
中昂國匯共有857戶業主，1期項目已經交付使用。附近是碧桂園公園壹號、富士康員工宿舍、萬科悅江南等項目，都為這些鋪面的人流提供了保障。
剛需區域，與投資板塊一個比較大的差別是，交付之後小區的入住率很高。
另外，與剛開發的新區而言，商鋪就直接跳過了區域不成熟的培育期。
▲中昂周邊項目
商鋪投資與住宅投資不一樣。首先，商鋪投資必須耐得住“寂寞”。想持有五六年就變現賺差價，已經行不通。
把投資週期拉長10-15年，這個時間跨度內，區域的成熟度、小區的成熟度已有了一個明顯的提升。
目前，中昂國匯的商鋪，均價1.5萬元/㎡。在這個投資週期之內，計算好商鋪的投資回報率，達到5%-6%左右，即是相對穩定的投資品。
第2題
建發央璽有60多平小戶？
@山木有枝：聽說建發央璽有60多平的小戶型？這樣的配置，還咋做豪宅？
扒房：建發央璽作為五象湖鮮有的優質地塊，被不少人看好。小區的1期產品規劃中，有60-90㎡的中小戶型，也有140多㎡的偏大戶型。
很多人都在質疑，配置中小戶型，怎麼做豪宅？會不會影響小區產品的純粹性？
目前，建發央璽更多的產品細節尚未流出，但一個樓盤配置小戶，就未必影響了它打造高端盤。比如，幸福裡也是配置有小戶型的。
所以，建發央璽到底咋樣？能不能做的很高端？就拭目以待了。
第3題
車位辦證比住宅貴，合理嗎？
@楊：我的車位可以辦不動產證了，可是收費卻比住宅貴，合理嗎？
扒房：車位辦證費和住宅是有區別的。車位屬於非住宅，和商鋪一樣，均是按照550元/件收取，而住宅不動產登記是80元/件。
▲收費標準對比
所以車位辦證費比住宅辦證費貴，是很正常的。
第4題
開發商自持20年的公寓能買嗎？
@冰慧：為什麼五象那麼多自持20年的商業公寓？這種公寓靠譜嗎？
扒房：南寧市面上現在確實有挺多自持的商業公寓，主要是地塊拍賣的時候，就已經限制了條件，要求開發商自持20年。
但這龐大的商業體量，完全要求開發商自持是不太現實的。長期不能變現，很有可能會壓垮房企。所以，很多樓盤就將這些公寓出售，但前20年的產權其實不在購房者名下。
這類公寓能不能買，其實看幾點。
一，地段和價格是否有足夠的吸引力；二，自己對未來現金流的判斷。假如自己有充裕的資金，未來急於將房子變現的可能性也不大，那麼，地段和價格有吸引力的情況下，可以擇優出手。
假如自己未來哪天急需用錢，雖然有些樓盤有更名的機會，但它的流通性會相對窄一些，未必能夠馬上變現，就要謹慎一些了。
第5題
地鐵4號線和2號線延長線今年能通車？
@千尋：4號線和2號線延長線今年到底能不能通車呀？
扒房：之前關於4號線和2號線延長線通車時間可能會推遲的消息滿天飛。
但是，官方未發佈消息前，大家還是別傳謠了。3月20日，南寧市部署今年的交通運輸工作會議時，公佈了接下來的交通運輸規劃。其中，地鐵4號線和2號線延長線力爭今年通車，推進機場線、武鳴線的建設。
▲地鐵4號線、2號線延長線
所以啊，關於這些城建的消息，還是以官方為準。
第6題
扒房地圖每月更新為了割韭菜？
@Tony：你們的地圖每月更新發一版嗎？這韭菜割得……
扒房：扒哥最近又更新了3月版樓市地圖，把最近新拍的地塊和新盤都在地圖上同步更新了。
▲更新了最新動態
這是扒哥認真負責的態度，也是為了把最新的樓市動態傳遞給扒友們。
這樣做，如果被說成是“割韭菜”，也是百思不得其解。
首先，這份地圖是扒哥團隊一個地塊一個地塊認真標註，熬了很多個通宵，費了很多心思和精力，成本也很高。所以，這份地圖一面市，就得到了扒友和業界們的一致認可。
總是有些人說，扒哥，別人家的地圖都是免費的，為啥你不免費？
那就說一說扒哥地圖的不同之處，別家的地圖一般是以路網為底圖，周邊配套、土地規劃幾乎是空白。
但扒哥的地圖是以城市控規為底圖，是一份集樓盤、土地、配套、城建為一體的全方位地圖。哪些樓盤離地鐵更近、附近有哪些學校，一目瞭然。
▲扒房地圖和其他對比
每一份勞動，都應得到尊重。這十幾塊錢讓扒哥發不了財，但卻是對勞動的尊重。而扒友們願意花錢買這份地圖，是對扒哥的信任，扒哥深感責任重大，製作地圖過程中，絲毫不敢馬虎。
◆◆◆
文|小二郎 編|七小劍
閱讀更多 扒房 的文章
