大师乐享
为什么到现在还会有人相信房价会跌呢？其实，已经有专家在说楼市要开始“倒牛奶”了！你还不相信房价会跌，就目前的楼市行情看，房价已经分化啦！
也就是说，有的城市房价在涨，有的城市房价在跌！而在疫情冲击后，房价下跌的城市数量多于房价上涨的城市，我们一起来看下具体情况吧。
第一、现在的楼市行情是什么样子的？是都在上涨，没有下跌的吗？
近日，国家统计局公布了2020年2月全国70个城市新建商品房住宅销售价格指数，4个一线城市环比价格持平，没涨没跌，上月为上涨0.4个百分点。其中，北京上涨0.1%，上海和深圳持平，广州下跌0.1%；31个二线城市环比价格微涨0.1%，涨幅回落0.1个百分点；35个三线城市环比价格微涨0.1%，涨幅回落0.3个百分点。
从涨跌城市数量看，环比：23城房价下跌，26城持平，21城上涨！同比：5城下跌，65城上涨！
也就是说，在“水深火热”的2月，一、二、三、四线城市，有的涨，有的跌，有的持平，房价总体上看，稳中有落！
第二、未来哪些城市的房价看涨？
这两年全国城市土地交易明显分化，一二线土地交易供需都很旺盛，房企也在积极拿地，资金也看好一二线城市；而三四线土地供需都在转冷，规模都在缩减，房企也在逐步撤离三四线，重回一二线布局。
“春江水暖鸭先知”，这些在市场中投钱盖房子的房企，最能感知哪些城市房价还有前景，哪些城市已经饱和，不宜再开发了。
据说，靠三四线起家的碧桂园，从2015年开始就在战略性地从三四线楼市撤离，布局一二线；另外，碧桂园也在积极寻求企业转型，布局生态农业和机器人产业。
从各大房企的城市布局，结合国家城市发展规划和经济战略，小菜梳理了下，大致有以下一些城市，未来房价大概率都还会涨一些。
01、城市群、都市圈中的大城市、郊区及卫星城市
在一个国家城市发展中，资源、人口、资金等生产要素总量是有限的，尤其是发展到一定程度后，生产要素难以支撑所有城市一起发展，不得不将有限的资源配置给部分城市发展。通过优先城市的发展带动全国的发展，以前叫“先富带动后富”。
当生产要素向这些城市集中后，这些城市往往会优先发展起来，跟其他城市拉开差距。随着这种差距越来越大，即便国家不再优先调配资源，优势城市也会对周边区域或全国其他地区形成“虹吸效应”，将生产要素吸引过来。
也就是说，城镇化越往后发展，人口、资源、资金等生产要素也将往更具发展前景的大城市聚集，大城市吸引力越来越强，最后的局面就是“强者越强，弱者掉队”。
02、产业强市
地理上距核心城市、城市群、都市圈都比较远，无法享受到大城市扩容后外溢的人口、产业和部分城市功能，只能依靠自身培育的产业获得发展，市场相对独立。
这种城市的产业、经济具有韧性，在城市上具有特色，楼市发展也具有可持续性，房价长期内将保持稳中上涨趋势。
这类城市往往具有旅居康养产业特点、已转型升级完成的传统消费型产业特点等。
03、环核心中小城市
处在核心城市、城市群、都市圈的外围，能承接上述这些城市外溢的产业、人口、资金等生产要素，并因此获得发展。
比较典型的就是江苏南通，既不在南京都市圈内，也不在环杭州湾大湾区城市群内，但却承接了上海、苏州、无锡、常州转移的“夕阳产业”，人随产业走，产业还能带来资金。
所以，这几年南通GDP像打了鸡血一样，一路狂飙，甚至已经超越了常州和徐州，排在了江苏省内第四位！
综合上述三类城市，都有一个共同的特点，就是有人，有产业！
有人意味着有需求，有消费；有产业意味着有就业机会，有钱赚，能吸引人，也能留住人。说白了，既要有人，也要有钱。
第三、未来哪些城市的房价会有些危险？
通过上面的分析，我们已经知道，在大城市“虹吸效应”下，有些城市以后人会越来越少，钱会越来越难挣，这样的城市房价往往难以支撑。
01、未能成功转型升级的资源型城市、传统老工业城市
最近这些年，有些资源型城市、传统老工业城市，资源慢慢枯竭，产业缺乏前景，在转型升级过程中也遭遇到很大困难，产业不断萎缩，新兴动能缺乏，经济发展缓慢，越来越留不住人，城市情况越来越糟糕。
房价在过去十多年的高速发展中，已经被带到较高水平，但城市情况却越来越糟糕，这类城市的房价大概率在以后都会下跌。
比较典型的例子，美国以前有个很牛的城市，叫底特律，是美国著名的汽车城，曾经很辉煌。但后来，美国汽车业竞争力下降，难以应对新技术冲击，底特律这个城市经济太过单一，随着汽车业萎缩，人口迁徙，税收严重下滑，难以支撑财政，城市遂于2013年宣告破产，城市房价一落千丈。
02、单体普通城市
这类城市，缺乏显著的产业特色、经济特色和城市特色，既不能承接到核心城市外溢的人口、产业、资金，自身也没有强劲的产业支撑，叠加城市缺乏吸引力，人口就会越来越少。
既没钱，又没人，还没前景，房产需求就会慢慢减弱。经历过去房价大幅上涨后，房价又被推到了高位，随着经济增长乏力，需求下滑，房价下跌概率就很大。
03、当然，也有城市房价会滞涨或慢涨
虽然过去10年，全国房价一路高歌猛进，但仍然有部分城市房价“宛如隔世”，没有出现大幅的价格波动。既没有大幅上涨，也没有大幅下跌，房价一直都在平稳发展。
比如本省的开远市，房价在过去7年中涨幅不大，之前大概2000多/平米，现在大概3000多元/平米，7年总涨幅1000元/平米左右，年均涨幅5.4%，也基本就是过去10年（2010-2019）平均通胀率（4.92%）水平。
像市场独立性比较强的县级城市，房价基数低，楼市发展平稳，经济发展平稳，人口数量平稳，不会明显下滑，也不会明显增长。
没有意外事件冲击的话，经济基本面就是平稳的，房价就是平稳的，大幅上涨缺乏动能，大幅下跌也跌不到哪里去，滞涨或慢涨就是大概率事件。
综合本节看，不同城市大概都会呈现不同的市场特点，房价也就会出现不同的发展趋势。基于前期城市发展格局和国家未来城市战略，以后部分城市会掉队，房价下跌概率很大。
从全国960万平方公里上的所有城市看，大城市区域、有较强产业支撑的城市和环核心城市的房价往往更具发展前景，长期都将看涨。
缺乏产业、人口支撑的单体城市，产业升级困难的传统城市，既缺人，又缺钱，房价前景堪忧。而房价基数不高，城市发展波动性不大的城市，房价滞涨、慢涨的概率就很大。
房坛法菜
我有个朋友，做水电的，挺挣钱的，因为生了二胎，去年买个新房，110万，自己凑了40万，贷了70万，（关键是他现在住的房子贷款还没还完），每天睁开眼就要考虑还贷的事，这次疫情，迟迟开不了工，他老婆干保洁的，也没活，又得看孩子，现在他真的后悔了不该买房，关键是卖也卖不上价，他告诉我实在撑不住了就只能赔血本卖了，总不能不生活吧！这次疫情把很多像我朋友这超前消费的人打回原形。山东威海这前几年一直6千左右，很稳定，自从恒大等央企一进驻就一路狂奔至1万2到2万，现在老百姓兜里都掏空了，从去年下半年房价开始回头，这次疫情过后很多发热的头脑开始冷静，欧洲人吹嘘自由人权那是他们的人死的不够，我们的房价不落，那是因为国家开发商和老百姓的资金链没断，这绝非长久之计。
悠然见南山221
这个问题是一个思维偏失，房价跌其实有两种理解方式，第一种是价格下跌，第二种是价值下跌。
价格下跌是直观的，价值下跌就好比钝刀子割肉，能感觉到但有很难说的清。
相信价格下跌的傻子，这里面牵涉到太多核心东西是发不出来的，只能说点表象，恐慌性抛售导致崩盘和银行贷款巨量违约，而我们钱价值并不是我们自己说了算，所以最后为天坑买单的人不是我们自己。
而价值下跌，这个就比较玄妙了，每年有通货膨胀，这个实际肯定比公布的高，可以参照最低保障类的提高来推算大约的数值在7.5以上，而且这里面有很多玄妙的东西可以玩，并且参照的标的不同可以得出不同的真实数据，但是我们可以举个例子来体会一下。
比如上海中环的房子5万一平，一套400万是现在的市场价，现在人均月收入一万，中位数可支配收入小于5000。二十年后，房子依旧5万一平，一套400万，但是人均3万，中位数可支配收入2万，那么这房子贬值率就出来了，相对的就等于在不停的降价，区别在于最终买单的人不同，在保持价格不变的情况下贬值不会造成恐慌性抛售，因为不直观，而继续持有房产就会不停的还贷，20年就算没还完也还还的差不多了，但是你把银行的天坑补上了。
这个对于上面来说是最好的结果，但是房产大量锁死了流动资金，对商业和制造业形成巨大冲击，最典型的例子就是日本九十年代的危机，而最反面的就是200几年的俄罗斯，所以失败的路肯定不会走，但是崩盘是上面买单，所以可能会有中间路，价值和价格一起叠，但这里面有平衡点，这个属于宏观调控，大量分批吃进房产是可以转换处理的，比如改建养老院，康复中心等，太多就砸手里了，分批就可以把不良资产变成优质资产，而再怎么加快资金流向主导，也要十年左右，而目前有一亿多适龄未婚和大量单身，这些都是必须要宏观调控的，所以不排除相对稳定的情况下大幅度调整，但是崩盘或者大量贬值是不可能的，前者代表本国经济后者代表国籍地位和影响力，至于其他方式有几种，不过不确定，里面也很微妙，不好多说。
饕餮大猪
人往高处走，水往低处流！
一二线的房子不会跌，或许还会涨！
三四线稳着不错了！
四五六跌那是必然的！
不要说城镇化，看看乡下，还有几个年轻人？
城中该买的已经买了，买不起的还是买不起！
我同事15年买了一套房，清水房，55W下来，现在挂中介，告诉他成交价在62W！
这就好比以前的冰箱彩电电话！普及后，现在就白菜价！
吃饭不用付钱
看到你的问题 太巧了 我有一个朋友，去年买了一个门市房 本金加过户费一共200万左右 去年能租到8万一年 但今年疫情这么长时间了 现在租金下降到6万左右 因为他买门市的时候贷了不少款 现在这种情况还款吃力 所以想把两个住宅卖了还贷款 已经挂到网上出售 也巧今天晚上我给他打电话问 你的那两套房卖的怎么样了 结果他说 年前到现在一个买房的电话都没接过 接的都是房产中介的电话 好多房产中介在帮他卖 年前到现在卖了快4个月了 一个看房的都没有 也没接过一个真正买房的电话 所以说 这房价跌不跌谁都清楚 你们说这样的真实情况 房价会长会跌 不用我多说 哈哈有些人不想承认现实而已 因为他不止一套房[呲牙]
牧人小果
我买了一块地90平方81万，建设6层半(大概650平方)，平摊下来每平1246元。建设的成本费用要1280元每平方(框架式)。算下来是每平方是2500多。在一个三线城市的二环内，城中村。一楼可以当商铺，二至五层出租房，六层＋半层自己住。附近的小区房价大概是8000元每平。就算房价跌到4000元我也不怕(再跌就成本了)。
KK大叔149005254
一线城市应该不会降价！我是山东枣庄的！我们这房子基本没多少人住！整个城市也没多少人！全山东省gdp倒数第一！房价定价13000一平方！ 房价涨钱也好，降价也罢我没有购买的打算！ 我忽然想起我朋友说的一句话很有道理！愿意花80万买丰田阿尔法的人他不在意在加价四十万！ 再贵的房子只要有价总有有钱人能买的起！对于我这种穷人来说， 涨价掉价毫无意义！ 无需求！
农村的小徐
我们这里，三线半的城市，我们小区的房价这几天降了一千五左右，去年是九千，今年是七千五。说实话小区的入住率不到一半，我们16楼两头的大户都在空着，我们住了六年邻居一直都是毛坯房，估计是当做固定资产保值的，同样的现象整个城市很多。
金玉恒通1314
简单说一下自己的理解吧，我是山东淄博的，年前刚卖的房子，现在流程还没有走完。去年下半年我们小区的房子价格就已经降了，因为周边多了几个新小区，而且房价都不高，我们小区作为二手房出售的话价格自然而然的就不会太高。年后听说我们小区价格好像又便宜了，还是挺庆幸年前出手的，毕竟说实话谁不想把房子卖个好价钱呀是吧[耶]。本来打算卖了这套房再买新房，现在我们想再观望观望等等吧，看看今年我们这边房价会是个什么形势。如果能降便宜入手当然最好，如果赶上房价涨，那咱也没办法，谁让咱运气不好呢是吧[呲牙]。
总之就是一句话，手里有房子的都不希望房价会降，手里没房子的都不希望房价会涨，是吧
奋斗的小鸡蛋
我来说一下房价会下跌的多种因素。我做点小生意，从17年起，生意越来越差，包括淘宝，京东商城，只有拼多多能赚个油盐钱，实体店19年能够赚30几万。今年就不用说了，实体店不亏本就烧高香了。我12年买了两个铺面，位置不佳。一年只能租两万来块钱。在农村老家花上百万建了房，究竟根在农村。18年首付26万帮女儿在本书按揭一套房。去年大儿子谈女朋友了，在杭州工作，今年按去年的收入是可以帮他按揭一套房的，碰到这样的形势，是绝对凑不齐首付款了。不是我不想买房，而是特别需要一套房。可是没有钱。我身边做小生意，开家庭作坊的朋友今年叫苦连天。做外贸单的欲哭无泪，订的单都停了。我几十号员工也处于半放假状态。没有收入，拿什么买房。中国疫情控制住了，国外又大爆发，形势真不乐观啊！究竟现在全球一体化。
