編者注：截止到2020年2月23日9：00，全國累計確診病例77041人，現有重症10968人，現有疑似4148人，累計死亡2445人；國外累計確診1723人，累計死亡17人……
災難性的事件，往往會直接改變一個人的消費觀。
一場新冠肺炎疫情，讓全國14億人被動“禁足”，全國省市地區幾乎一致啟動突發公共衛生事件一級響應，城鄉實行交通管制，社區與村落成為一個個“孤島”；全球很多國家對中國疫區實行旅行、貿易限制……也給老百姓的生活造成了前所未有的創傷。
經此一疫，未來買房人的心態會發生哪些變化？未來人居又將向哪些需求方向迭代？
以2003年爆發的SARS為例，香港淘大花園由於樓棟密度過高，建築設計不合理，導致短時間內病毒迅速在小區蔓延，成為一場空前的疫情災難事故。據悉，在全港因“非典”死亡296位名單中，“淘大花園”居民佔了42位，佔比超14%。
而在此次新冠肺炎疫情裡，對全國近千例聚集性病例的分析發現，其中83%是以家庭為單位的。
這場疫情災難遍及國內外，教訓深刻，其慘痛的經歷，一定會讓買房人的消費觀發生重大的轉變：
比如房子空間設計是否科學、是否有雙衛、是否有套房、是否有可以居家辦公的場所、是否有能曬到太陽的大陽臺、是否有可以運動的社區園林、是否擁有便利超市和醫療健康等配套設施，小區物管服務要好，哪怕收費貴一些……這些都將成為未來人們買房時，重要的衡量依據。
在此，筆者結合業內同仁的分享，梳理未來居住需求可能出現的20個新特徵，僅供各位買房人或開發商參考。
01 入戶玄關與消毒設備
在疫情期間，出去到超市買菜或其它人員密集的場所，大家都會擔心外套、鞋、手、臉、頭髮粘上灰塵、病毒，進家門前都希望處理一下，安安全全進家門。
因此，入門玄關處不僅僅定位為歸家禮儀和收納空間（如鞋櫃、衣櫃），已經誕生新的需求，比如還會區分髒、淨分離區域，需要增加洗手、消毒、清潔的設備，方便進門前先消毒去味再進入家裡。
XXX企業家公館電梯廳
針對用戶未來各種個性化、細分化需求，這就給我們房企提供了新的產品研發方向，比如我們未來設計的玄關空間最好是獨立的，最好與客廳之間單獨設置門，而且面積不能太小，要可以放下鞋櫃、衣櫃（主要放外套、雨衣）、儲物間（放行李、雨傘、清潔與消毒用品等）、洗手盤等。
XXX企業家公館玄關、儲藏間、衣帽間
由於土地資源有限，國家限制有天有地的別墅建設，城市要求空間集約化，大多數人都住在沒有院子的多層、高層甚至超高層建築裡，於是用戶對於能曬到太陽的陽臺需求將更加強烈，希望更大更多，有一個足夠大、開敞、通風、曬太陽甚至養一些花草的綠色空間。
目前XXX集團有一個健康小鎮項目，戶型設計就非常不錯，比如其125平米，四房兩廳兩衛，得房率約80%，雙開門電梯，獨立電梯廳和玄關，四房朝南，主臥帶衣帽間和衛生間，大飄窗設計，關鍵是還有7米寬、1.6米進深大陽臺，想象一下，在陽臺靠著大躺椅，看著花草，曬著太陽，喝著茶，是不是感覺像在度假。
7米寬、1.6米進深大陽臺
03 方便在線辦公的書房
在這次疫情期間，為了防控疫情擴散，雖然國家將假期延長了3天，大部分省市又要求各地企業復工不得早於2月10日前、學校開學不得早於3月1日前，於是很多企業都早早啟用了居家辦公、在線視頻開會，學校啟動了在線上課，結果很多人發現：家裡居然沒有適合自己的居家辦公場景和孩子的學習場景，於是出現了在沙發上、餐桌上、洗衣機上，甚至在床上辦公或學習，非常不方便。有些人家裡雖然有書桌，但是在臥室裡，在線視頻開會時，恨不得拿塊布將亂糟糟的床、房間全部遮起來，不時還會有小孩的打鬧聲，非常尷尬。
很多用戶體會到：如果有一個獨立且安靜的空間，用來工作或學習是多麼幸福美好。
XXX企業家公館客廳與書房
XXX企業家公館大書房
隨著大量線上辦公、居家辦公、在線視頻開會、自由職業者等越來越普遍，特別值得一提的是，現在做直播的不僅僅只有網紅帶貨了，很多專業人士也因這次疫情加入到直播大潮中，包括大量的專家、自由職業者、自媒體人、老師在線教學等，筆者最近有不少於6個晚上都在研究觀看專業直播或賣房直播。
因此，新的需求就出來了：有個無人打擾的、乾淨整潔的書房或辦公空間功能，是很有必要的。
那麼，房企是不是要考慮未來在做樣板房時，無論戶型大小，都需要將書房功能提升到一個更高的需求，比如做一個帶工作場景的直播間，是體現時代氣息並暗合用戶心理的。
李佳琦直播間
薇婭直播間
04 雙衛將變成基本配置
XXX企業家公館客廳與書房
當然，如果戶型再大一點，做三個衛生間或更多套間，會更理想。
因為其功能已經上升為家人生命健康安全的保障：如果家中一旦出現可傳染的疑似病例，有帶衛生間的套間，會更方便安全隔離。
2月1日，深圳市第三人民醫院副院長劉映霞介紹，該院肝病研究所研究發現，在某些新型冠狀病毒感染的肺炎確診患者的糞便中檢測出2019-nCoV（新型冠狀病毒）核酸陽性，很有可能提示糞便中有活病毒存在。
2月10日，廣州醫科大學呼吸疾病國家重點實驗室、廣州海關技術中心生物安全三級實驗室及中山大學附屬第五醫院合作，從一例新型冠狀病毒肺炎患者的糞便拭子標本中分離到一株新型冠狀病毒（2019-nCoV）。
商聯中心實景圖（筆者手機拍攝）
比如XXX企業家公館，就有7個衛生間，4個臥室全部套房設計，甚至主臥雙衣帽間、雙衛生間，雙梳妝檯，雙智能馬桶，一個大浴缸，一個淋浴，一個幹蒸房，全部採光、窗戶通風設計。
XXX企業家公館主臥雙衛生間、雙衣帽間設計
XXX企業家公館主臥衛生間之一
05 可以打羽毛球的大客廳
由於疫情期間，全家都呆在家裡，客廳太小了，一家人就會活得憋屈。
用戶希望客廳要足夠大，因為這不僅是全家人朝夕相處的地方，也是非常時期體育鍛煉的操場。不僅大人需要運動，小朋友們也需要鍛鍊身體。
學校停課，孩子們一直宅在家裡。為了使孩子們在家抗擊疫情的同時，能夠鍛鍊好身體，增強體質。很多學校的老師們，個個發揮本領，不僅不停課（改上網課），還不停練——把體育鍛煉也搬到家裡，讓客廳變操場，讓孩子們跟著老師一起運動起來，每天做做廣播體操，鍛鍊身體，增強體質，提高自身免疫力。
在網上，黃聖依豪宅曝光，客廳裡擺了一個乒乓球桌，黃聖依和揚子兩個人都會在客廳裡打羽毛球、乒乓球。
還有XXX企業家公館的客廳與書房相連，面寬達到12.8米（其中客廳面寬8米，書房面寬4.8米），打開書房門，是一體化的大客廳，關上書房門，書房自成一體，方便居家辦公，層高4.1米，真的可以在客廳裡打羽毛球、乒乓球。
XXX企業家公館客廳與書房
當然，不是一般人都可以擁有這樣的豪宅，但是房企未來在產品研發設計的時候，為了更大面積太陽照進來，更方便紫外線殺毒，可以考慮橫廳設計。
06 百變的多功能房
好的居住空間，應該能讓全家人連續一個月宅在家裡，都不會覺得悶。這就要求有更多供家人休閒、娛樂、活動的趣味空間。如果有條件，一定要有健身房、影院、茶室、兒童娛樂區、觀景陽臺，這樣每天全家不僅可以鍛鍊身體，還可以看看大片，喝喝茶，小朋友也有自己的玩樂空間，各得其所。
XXX企業家公館總平圖
比如XXXX企業家公館這個戶型，一層一戶，設置有客廳、書房、影院、健身房、大餐廳、中西廚、空中露臺，4個套房，保姆房，洗衣房，書房和客廳相連，關上門，各個空間互不干擾，打開門，所有空間充分連通，空間層次非常豐富。
XXX塔尖企業家公館健身房
如果房屋面積不大，退而求其次，建議設計一個百變的多功能房間，可以在書房、健身房、臥室、茶室之間隨意切換。
07 健康社區，健康家
美國聯邦疾病控制與預防中心提出決定健康的三大因素：空間環境、個體健康、運營醫療。
比如在空間健康上，應以空間設計為導向的建築科學，涉及建築節能、家政間、衛生間、廚房的健康設計，乃至日照、風速、流場、聚塵區等微氣候的設計。
比如設計大飄窗、大陽臺，引入充足太陽光照臥室、起居室，有的房企提出直接接受太陽光紫外線殺菌的面積比至少要達到80%（目前住宅市場平均值為60%）。因為大面積採光，能調節用戶的使用心情，給予積極樂觀的正反饋。
比如在家政間裡，要配置洗衣機、烘乾機，商聯中心精裝修房都有配送德國美諾的洗衣機、烘乾機（具有殺毒功能，特別是南方梅雨季節，容易滋生細菌、蟎蟲，非常需要）。
比如衛生間要注意地漏（防止上下不錯味）、馬桶法蘭閥、密封圈、淨手消毒設備的設計。
比如在廚房設計上，要注意防火煙道閥、垃圾處理器、洗手盆下水、廚房電器上下通風，智能化防火等功能規劃。
比如在聚塵區種植樹木，隔斷灰塵、病毒傳播。
比如在智慧家居上，房企可以提供消毒衣帽櫃、消毒鞋櫃、智能晾衣架等。
筆者預測，在這次疫情危機結束後，主打綠色健康賣點的住宅將逐漸成為潮流。比如，筆者朋友劉宏創辦的科技建築公司，在健康建築領域已經探索了很多年，其核心技術“零碳生命屋系統”，涵蓋了“德國被動房PHI”“淨零能耗建築”“產能房”“恆溫、恆溼、恆氧”、清潔能源環、微能源網等國際前沿的綠色、健康、生態建築技術體系。比如其綠色建築科創中心，採用了6種末端系統形式：毛細管頂棚輻射採暖製冷系統、地面盤管輻射採暖製冷系統、隱形風口風機盤管系統、呼吸式重力櫃系統、嵌入式薄形地板空氣對流器系統、全空氣系統，平均投資成本約1200元/平方米。
當然，考慮到目前全國很多城市都實行“競地價、限房價”政策，很多房企覺得這整套系統成本過高，那麼，建議在在剛需產品中，能實現全屋空氣淨化的新風系統、具有殺菌殺毒功能的中央空調、淨水系統等可以成為每個項目標配。
在身體健康上，要以使用者為導向，比如提供自來水過濾、直飲水系統、淨水軟水系統，而且還需要物業管理公司定期檢測。
在建康醫療運營上，比如要考慮飲食健康、身體健康、運動健康、精神健康等，這一塊需要小區配套專業的健康醫療機構，比如我們公司項目正在建設博醫堂，是與北京中醫藥大學合作的，會引進北中醫的知名中醫，比如在飲食健康上，提供科學膳食搭配、特定人群的藥膳處方（比如三高人群、癌症病人的藥膳）；在身體健康上，提供中醫診療、慢病管理、健康管理、提高免疫力處方等等。據開發商介紹，博醫堂不僅僅是針對住宅和企業家公館提供中醫診療服務，對於入駐商聯中心超甲級寫字樓、COCO PARK藝術公園主題購物中心、威斯汀酒店（Westin）的業主、客戶都可以提供服務。
商聯中心實景圖（筆者手機拍攝）
在運動健康上，目前很多健康小鎮已經規劃提供全齡人居健康運動系統，比如室內規劃有恆溫游泳池、小泡池、乾溼蒸、健身中心、籃球場、乒乓球館、檯球館、瑜伽室、禪修館，同時對戶外場地佈局進行分級，滿足各年齡段運動需求，成為滿足全民健康的運動社區，通過運動帶來健康。
在精神健康上，目前很多健康小鎮已經規劃提供圖書館、教堂、藝術館、家史館等精神文化配套設施。
今天分享到此，明天繼續分享剩下的8-20項。
不足之處，歡迎大家留言探討！
閱讀更多 王忠講房產 的文章
