编者注：截止到2020年2月23日9：00，全国累计确诊病例77041人，现有重症10968人，现有疑似4148人，累计死亡2445人；国外累计确诊1723人，累计死亡17人……
灾难性的事件，往往会直接改变一个人的消费观。
一场新冠肺炎疫情，让全国14亿人被动“禁足”，全国省市地区几乎一致启动突发公共卫生事件一级响应，城乡实行交通管制，社区与村落成为一个个“孤岛”；全球很多国家对中国疫区实行旅行、贸易限制……也给老百姓的生活造成了前所未有的创伤。
经此一疫，未来买房人的心态会发生哪些变化？未来人居又将向哪些需求方向迭代？
以2003年爆发的SARS为例，香港淘大花园由于楼栋密度过高，建筑设计不合理，导致短时间内病毒迅速在小区蔓延，成为一场空前的疫情灾难事故。据悉，在全港因“非典”死亡296位名单中，“淘大花园”居民占了42位，占比超14%。
而在此次新冠肺炎疫情里，对全国近千例聚集性病例的分析发现，其中83%是以家庭为单位的。
这场疫情灾难遍及国内外，教训深刻，其惨痛的经历，一定会让买房人的消费观发生重大的转变：
比如房子空间设计是否科学、是否有双卫、是否有套房、是否有可以居家办公的场所、是否有能晒到太阳的大阳台、是否有可以运动的社区园林、是否拥有便利超市和医疗健康等配套设施，小区物管服务要好，哪怕收费贵一些……这些都将成为未来人们买房时，重要的衡量依据。
在此，笔者结合业内同仁的分享，梳理未来居住需求可能出现的20个新特征，仅供各位买房人或开发商参考。
01 入户玄关与消毒设备
在疫情期间，出去到超市买菜或其它人员密集的场所，大家都会担心外套、鞋、手、脸、头发粘上灰尘、病毒，进家门前都希望处理一下，安安全全进家门。
因此，入门玄关处不仅仅定位为归家礼仪和收纳空间（如鞋柜、衣柜），已经诞生新的需求，比如还会区分脏、净分离区域，需要增加洗手、消毒、清洁的设备，方便进门前先消毒去味再进入家里。
XXX企业家公馆电梯厅
针对用户未来各种个性化、细分化需求，这就给我们房企提供了新的产品研发方向，比如我们未来设计的玄关空间最好是独立的，最好与客厅之间单独设置门，而且面积不能太小，要可以放下鞋柜、衣柜（主要放外套、雨衣）、储物间（放行李、雨伞、清洁与消毒用品等）、洗手盘等。
XXX企业家公馆玄关、储藏间、衣帽间
由于土地资源有限，国家限制有天有地的别墅建设，城市要求空间集约化，大多数人都住在没有院子的多层、高层甚至超高层建筑里，于是用户对于能晒到太阳的阳台需求将更加强烈，希望更大更多，有一个足够大、开敞、通风、晒太阳甚至养一些花草的绿色空间。
目前XXX集团有一个健康小镇项目，户型设计就非常不错，比如其125平米，四房两厅两卫，得房率约80%，双开门电梯，独立电梯厅和玄关，四房朝南，主卧带衣帽间和卫生间，大飘窗设计，关键是还有7米宽、1.6米进深大阳台，想象一下，在阳台靠着大躺椅，看着花草，晒着太阳，喝着茶，是不是感觉像在度假。
7米宽、1.6米进深大阳台
03 方便在线办公的书房
在这次疫情期间，为了防控疫情扩散，虽然国家将假期延长了3天，大部分省市又要求各地企业复工不得早于2月10日前、学校开学不得早于3月1日前，于是很多企业都早早启用了居家办公、在线视频开会，学校启动了在线上课，结果很多人发现：家里居然没有适合自己的居家办公场景和孩子的学习场景，于是出现了在沙发上、餐桌上、洗衣机上，甚至在床上办公或学习，非常不方便。有些人家里虽然有书桌，但是在卧室里，在线视频开会时，恨不得拿块布将乱糟糟的床、房间全部遮起来，不时还会有小孩的打闹声，非常尴尬。
很多用户体会到：如果有一个独立且安静的空间，用来工作或学习是多么幸福美好。
XXX企业家公馆客厅与书房
XXX企业家公馆大书房
随着大量线上办公、居家办公、在线视频开会、自由职业者等越来越普遍，特别值得一提的是，现在做直播的不仅仅只有网红带货了，很多专业人士也因这次疫情加入到直播大潮中，包括大量的专家、自由职业者、自媒体人、老师在线教学等，笔者最近有不少于6个晚上都在研究观看专业直播或卖房直播。
因此，新的需求就出来了：有个无人打扰的、干净整洁的书房或办公空间功能，是很有必要的。
那么，房企是不是要考虑未来在做样板房时，无论户型大小，都需要将书房功能提升到一个更高的需求，比如做一个带工作场景的直播间，是体现时代气息并暗合用户心理的。
李佳琦直播间
薇娅直播间
04 双卫将变成基本配置
XXX企业家公馆客厅与书房
当然，如果户型再大一点，做三个卫生间或更多套间，会更理想。
因为其功能已经上升为家人生命健康安全的保障：如果家中一旦出现可传染的疑似病例，有带卫生间的套间，会更方便安全隔离。
2月1日，深圳市第三人民医院副院长刘映霞介绍，该院肝病研究所研究发现，在某些新型冠状病毒感染的肺炎确诊患者的粪便中检测出2019-nCoV（新型冠状病毒）核酸阳性，很有可能提示粪便中有活病毒存在。
2月10日，广州医科大学呼吸疾病国家重点实验室、广州海关技术中心生物安全三级实验室及中山大学附属第五医院合作，从一例新型冠状病毒肺炎患者的粪便拭子标本中分离到一株新型冠状病毒（2019-nCoV）。
商联中心实景图（笔者手机拍摄）
比如XXX企业家公馆，就有7个卫生间，4个卧室全部套房设计，甚至主卧双衣帽间、双卫生间，双梳妆台，双智能马桶，一个大浴缸，一个淋浴，一个干蒸房，全部采光、窗户通风设计。
XXX企业家公馆主卧双卫生间、双衣帽间设计
XXX企业家公馆主卧卫生间之一
05 可以打羽毛球的大客厅
由于疫情期间，全家都呆在家里，客厅太小了，一家人就会活得憋屈。
用户希望客厅要足够大，因为这不仅是全家人朝夕相处的地方，也是非常时期体育锻炼的操场。不仅大人需要运动，小朋友们也需要锻炼身体。
学校停课，孩子们一直宅在家里。为了使孩子们在家抗击疫情的同时，能够锻炼好身体，增强体质。很多学校的老师们，个个发挥本领，不仅不停课（改上网课），还不停练——把体育锻炼也搬到家里，让客厅变操场，让孩子们跟着老师一起运动起来，每天做做广播体操，锻炼身体，增强体质，提高自身免疫力。
在网上，黄圣依豪宅曝光，客厅里摆了一个乒乓球桌，黄圣依和扬子两个人都会在客厅里打羽毛球、乒乓球。
还有XXX企业家公馆的客厅与书房相连，面宽达到12.8米（其中客厅面宽8米，书房面宽4.8米），打开书房门，是一体化的大客厅，关上书房门，书房自成一体，方便居家办公，层高4.1米，真的可以在客厅里打羽毛球、乒乓球。
XXX企业家公馆客厅与书房
当然，不是一般人都可以拥有这样的豪宅，但是房企未来在产品研发设计的时候，为了更大面积太阳照进来，更方便紫外线杀毒，可以考虑横厅设计。
06 百变的多功能房
好的居住空间，应该能让全家人连续一个月宅在家里，都不会觉得闷。这就要求有更多供家人休闲、娱乐、活动的趣味空间。如果有条件，一定要有健身房、影院、茶室、儿童娱乐区、观景阳台，这样每天全家不仅可以锻炼身体，还可以看看大片，喝喝茶，小朋友也有自己的玩乐空间，各得其所。
XXX企业家公馆总平图
比如XXXX企业家公馆这个户型，一层一户，设置有客厅、书房、影院、健身房、大餐厅、中西厨、空中露台，4个套房，保姆房，洗衣房，书房和客厅相连，关上门，各个空间互不干扰，打开门，所有空间充分连通，空间层次非常丰富。
XXX塔尖企业家公馆健身房
如果房屋面积不大，退而求其次，建议设计一个百变的多功能房间，可以在书房、健身房、卧室、茶室之间随意切换。
07 健康社区，健康家
美国联邦疾病控制与预防中心提出决定健康的三大因素：空间环境、个体健康、运营医疗。
比如在空间健康上，应以空间设计为导向的建筑科学，涉及建筑节能、家政间、卫生间、厨房的健康设计，乃至日照、风速、流场、聚尘区等微气候的设计。
比如设计大飘窗、大阳台，引入充足太阳光照卧室、起居室，有的房企提出直接接受太阳光紫外线杀菌的面积比至少要达到80%（目前住宅市场平均值为60%）。因为大面积采光，能调节用户的使用心情，给予积极乐观的正反馈。
比如在家政间里，要配置洗衣机、烘干机，商联中心精装修房都有配送德国美诺的洗衣机、烘干机（具有杀毒功能，特别是南方梅雨季节，容易滋生细菌、螨虫，非常需要）。
比如卫生间要注意地漏（防止上下不错味）、马桶法兰阀、密封圈、净手消毒设备的设计。
比如在厨房设计上，要注意防火烟道阀、垃圾处理器、洗手盆下水、厨房电器上下通风，智能化防火等功能规划。
比如在聚尘区种植树木，隔断灰尘、病毒传播。
比如在智慧家居上，房企可以提供消毒衣帽柜、消毒鞋柜、智能晾衣架等。
笔者预测，在这次疫情危机结束后，主打绿色健康卖点的住宅将逐渐成为潮流。比如，笔者朋友刘宏创办的科技建筑公司，在健康建筑领域已经探索了很多年，其核心技术“零碳生命屋系统”，涵盖了“德国被动房PHI”“净零能耗建筑”“产能房”“恒温、恒湿、恒氧”、清洁能源环、微能源网等国际前沿的绿色、健康、生态建筑技术体系。比如其绿色建筑科创中心，采用了6种末端系统形式：毛细管顶棚辐射采暖制冷系统、地面盘管辐射采暖制冷系统、隐形风口风机盘管系统、呼吸式重力柜系统、嵌入式薄形地板空气对流器系统、全空气系统，平均投资成本约1200元/平方米。
当然，考虑到目前全国很多城市都实行“竞地价、限房价”政策，很多房企觉得这整套系统成本过高，那么，建议在在刚需产品中，能实现全屋空气净化的新风系统、具有杀菌杀毒功能的中央空调、净水系统等可以成为每个项目标配。
在身体健康上，要以使用者为导向，比如提供自来水过滤、直饮水系统、净水软水系统，而且还需要物业管理公司定期检测。
在建康医疗运营上，比如要考虑饮食健康、身体健康、运动健康、精神健康等，这一块需要小区配套专业的健康医疗机构，比如我们公司项目正在建设博医堂，是与北京中医药大学合作的，会引进北中医的知名中医，比如在饮食健康上，提供科学膳食搭配、特定人群的药膳处方（比如三高人群、癌症病人的药膳）；在身体健康上，提供中医诊疗、慢病管理、健康管理、提高免疫力处方等等。据开发商介绍，博医堂不仅仅是针对住宅和企业家公馆提供中医诊疗服务，对于入驻商联中心超甲级写字楼、COCO PARK艺术公园主题购物中心、威斯汀酒店（Westin）的业主、客户都可以提供服务。
商联中心实景图（笔者手机拍摄）
在运动健康上，目前很多健康小镇已经规划提供全龄人居健康运动系统，比如室内规划有恒温游泳池、小泡池、干湿蒸、健身中心、篮球场、乒乓球馆、台球馆、瑜伽室、禅修馆，同时对户外场地布局进行分级，满足各年龄段运动需求，成为满足全民健康的运动社区，通过运动带来健康。
在精神健康上，目前很多健康小镇已经规划提供图书馆、教堂、艺术馆、家史馆等精神文化配套设施。
今天分享到此，明天继续分享剩下的8-20项。
不足之处，欢迎大家留言探讨！
閱讀更多 王忠講房產 的文章
