問：提問: 十三老師，上午好！目前不在深圳工作，打算幾年後全家去深圳生活，3年後小孩讀初中。看過寶中一些樓盤大多樓齡普遍12年以上了(壹方城新但買不起)，不想買這麼老的房子，且寶中片學校也很一般。看過靈芝地鐵附近的中洲華府和華聯城市全景較滿意，5年左右次新，小學:靈芝\\/寶民\\/孝德，中學對應:寶中\\/ 寶安中學（集團）實驗學校 \\/ 寶安外國語（集團）中學，聽鏈家說寶中積分不高很難進。綜合稅費和中介佣金單價差不多10萬一平了。結合目前價格，學位，地鐵和商業以後在這裡生活，您覺得這兩個盤值得入手嗎？謝謝！
答：感謝付費提問。 這兩個盤位於靈芝和洪浪北，不是寶中的一類地段，周邊環境和寶中相比要LOW不少。 但是樓盤新，居住體驗比較好，會對不少新房癌患者的胃口。選籌很多時候沒有絕對答案，尤其是自住，選你喜歡又買的起的就對了。 學校方面，寶中學位嚴重緊張，學區範圍太大，又囊括眾多老盤，都是居住多年的高積分人群，現在買這兩個樓盤，要充分做好孩子上不了寶中的心理準備。 其實你的總預算已經上到了八百萬，如果能把樓齡放寬一點，完全可以考慮帶寶安實驗，又是一類地段的凱旋城和西岸觀邸。
問：你好，十三老師，5成首付，總價想買450萬左右的房子，寶中感覺最近漲了一波，感覺沒什麼價格優勢了，考慮羅湖的學區房，看了兩房的金城華庭，繽紛時代家園，環島麗園，劃片螺嶺外國語，傾向金城華庭，老師感覺會跑輸大勢嗎？謝謝
答：會哦，優勢資源是跟著錢和人走的，學區也一樣，沒發現近幾年羅湖的學區已經在衰落嗎，羅湖惟一在硬撐的是深中，其他的都在走下坡路了。
問：請問寶安新安白金時代這個樓盤怎麼樣？現在入手划算不？
答：我個人非常嫌棄這個樓盤，位置不咋地——旁邊就是立交橋，高速路，老城區；樓盤不咋地——筒子樓，沒有小區；戶型也不咋地——多是壓抑複式；可是一樣漲了，西部太缺上車房了，再看看別的吧。
問：您好，目前在新安有一套一居室沒有貸款，唯一住房，市價320Ｗ左右。目前打算賣掉，換500Ｗ左右的兩居室。目前看了高發城馳，桃源村3期，皇庭世紀，廣興源幾個樓盤。在南山科技園上班，未來考慮自住加投資，月收入2.5Ｗ左右。請問可否幫忙分析下，或者推薦其他樓盤？謝謝。
答：你好，這幾個盤自住優先桃源村3期，投資優先廣興源。 皇庭世紀雖然地段好，但皇崗村舊改也是很遙遠，本片區非常成熟，卻沒有稀缺的教育資源支撐 現在看，河套片區的開發可能遠遠達不到預期。皇崗片區的住宅更多承擔福田中心區的外溢。 深圳一路向西，這幾個盤自住首選桃源村，投資首選廣興源。 碧海可以的，不偏，潛力不差。但不如寶中。 還可以關注花樣年花鄉、花郡、富通城等。
問：十三老師您好，房產問題想您諮詢如下： 目前家庭持有深圳兩套房產：1. 梅林關星河盛世89平自住，紅本在手；2. 大運佳兆業未來城120平，首付三層有貸款，2020年交房。家庭情況是3口之家，小朋友半歲，以後父母會來深圳，家庭年收入實際到手80左右。因為老婆在福田中心區工作，4號線上下班太擠，且小朋友後續考慮小學學位問題，擬計劃兩套方案如下：1. 將星河盛世置換為星河國際兩房，上班近，小區環境好；2. 將星河抵押，全款買入中銀花園兩房，上班兩站地鐵，小學學位還可以。不知考慮是否周全，或者有其它可解決方案，還請幫忙解答，謝謝！
答：又是一位超大額付費粉絲，有很強的知識付費意識，贊一個，但是在房產置換和投資方面顯然不太在行。 首先，你想換這套房子肯定是自住，因為你們工作在福田中心區，現在住梅林關都嫌遠，以後更不可能去住佳兆業未來城。 那麼問題來了，娃半歲，父母以來會來深，換個三房是剛需，為嘛看的都是兩房? 兩房就兩房了，還有兩個謎之備選，星河國際和中銀花園。 這兩個盤，一個是午後兩三點的太陽，正在走下行拋物線，一個是一般人不敢染指的神盤，更談不上什麼學位還可以，這兩個標的選擇讓我好費解，而且對你來說偏保守。 我們來測算一下，你紅本在手的星河盛世市值650萬，佳兆業未來城市值600萬貸420萬，家庭負債率為33%。月供2萬6，月入6萬7，從負債率和月供能力來看，都有追加的餘地。 如果賣掉星河盛世，再買入一套900萬左右的物業，負債率提高到44%，月供提高到3萬9，都在家庭安全閥值之內。 而900萬左右的物業，可選面就大了，三房，品質不錯，還能兼顧學位。 房產置換是大事，要做一步到位的選擇，而不是瞎折騰。
問：你好，我想請問一下，我老公在沒結婚以前按揭買了一套布吉的房子，後來賣了，7年前我們又買了福田的一套學位房，已二套房按揭買的，貸款已經還清，現在還想買一套香蜜湖的學位房，但是有幾個問題想請教一下：1、因為我本人名下有兩套東莞塘廈的房子，我老公深圳名下有一套深圳的房子，這樣再在深圳買房可以做成首套3成嗎？2、我們想在香蜜湖買一套學位房，如果可以做成3成首付的話，想買個1000-1200百萬左右的房子，有沒有什麼好的推薦？
答：1.東莞的房子是全款還是貸款？如果是全款，不佔深圳的房票和貸票。如果東莞的房子是貸款，你們在深圳就沒有貸票了。可以全款抵押的方式買入，找墊資公司配合，最多可以抵押7成，相當於首付3成。 2.香蜜湖可以關注翠海花園，香格麗苑，1000左右夠得上
問：十三大師好，我是一個在深圳工作沒有深圳戶口的人，預算比較低，大概能夠買總價200萬以內的房子，計劃年底結婚生娃，想要購買自住為主的房子，請問惠州大亞灣臨深的房子現在適合入手嗎？還是再等等呢？
答：能落深戶否？能接受JJH否？能接受“投住分離”否？ 如果生活給你的籌碼就是如此，那就坦然接受吧，加油[拳頭]
問：老師好，過年前我說服爸媽把龍華中心地鐵口小三房的樓梯房賣了，準備換套600W以內新一點的電梯房來婚後住（父母有時會過來同住），我的工作在坂田布吉這邊，以後可能會調去龍崗中心城、龍華、羅湖都有可能。現在糾結於買在哪裡，買一手還是二手，總價高點還是低點，好地段小戶型還是差地段大戶型。我是首套房，單身，所以想慎重點。600W左右的壓力大，500W左右壓力小點，600W出頭都能接受，但不想壓力太大。二手房選擇比一手房多，龍華龍崗坂田都在考慮範圍，傾向於龍華多一點，看過壹城中心比去年貴了100萬感覺不值，現在意向比較大的是清湖，能買到漲幅不大面積不小離地鐵不遠的準新房。不知道老師有沒有更好的建議，謝謝
答：你好，龍華除了自身發展，更多的是承擔福田的外溢，工作在附近可以買入。 壹城中心一直都不適合投資 壹城中心的問題有三： 一、量大、量很大、量非常大 二、交通，除了9區，其他距離地鐵都挺遠的，對於郊區剛需盤的定位而言，地鐵至為關鍵，4號線已經擠出翔了，下來還要走近半小時才能到家，這可是五六百萬的房子，怎麼好像還不如住光明的地鐵盤來得方便 三、同樣單價，在龍華更好地段的選擇很多，競品對手數不勝數，同樣的價格可以買上塘甚至紅山，為什麼要買龍華老城區，學校還不好 樓盤推薦： 1.上塘：曼海寧，特發和平里 2.紅山：華山玫瑰四季馨園，金地上塘道
問：十三老師好，請問下投資，能購買1200~1500之間，深圳北京名額都有，是購買華潤1的3房？寶中壹方中心三房？還是天健時尚空間一套79，然後北京再買一套分散地域？謝謝老師，第一次提問，找了半天沒找到付費入口
答：我會建議集中力量買一套深圳優質物業，現在是靠質量不是靠數量取勝的年代了。
問：大師，布吉未來前景如何?中海怡瑞山居這盤如何?樓齡13年算不算舊?
答：布吉到“本世紀中葉”會建成東部新極、現代化城區，最高的布吉塔會進入深圳前三高樓，祝布吉好運，祝華僑城舊改團隊好運！ 中海怡瑞我沒實地看過，周邊四至沒有投資亮點，看了下照片，小區還挺漂亮的，電梯洋房，和萬科四季花城是同時代的產品，自住尚可，總價單價都很低，不過也比較難被關注、將來置換會有點難度。
問：十三老師您好！目前本人工作居住都在龍崗中心城，自知東部跑不過西部，想聽從您的建議去沙井投資一套500萬左右的。另在坪山天虹東城國際有套80平的小戶型，純投資，價值280左右，橫盤幾年了，但是地鐵在建、高速已開通，是繼續持有還是賣掉轉戰沙井？沙井次新盤有什麼推薦？還是等海岸城項目？
答：轉戰沙井，地鐵開通是利好，但是利好出盡就是利空了，把握好出手時機。 新盤還是海岸城，二手房淘淘西薈城和萬科星城周邊
問：老師您好，很抱歉我前面提的問題不夠明確，我再具體問下，麻煩您幫忙解答下。我打算買深圳優質小學的學區盤，讓4歲的小孩過2年有小學讀，至於初中還有8年，隨著學校的不斷增加，目前的初中排名可能會發生較大變化，我就先不考慮了。關於小學的排名，網上只查到前十名的，而且都是羅，福，南的老牌學校，想問下您，從讀書加投資的角度，預算600w以內，買哪個區的哪個小學的盤比較好，謝謝！（我認真看了羅湖的小學，螺嶺和翠竹的盤價位可接受，但看了您的文章，怕羅湖的房價漲不上去，麻煩您指導下）
答：您好，如果只買個學位，買羅湖性價比還可以。 如果投資，受羅湖大環境影響，後期增值潛力還是堪憂。 還是建議福和南
很多人給我留言提問，抱歉因為精力有限，無法一對一指導。
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