屈小营
小产权房是指在农村集体土地上建设的房屋，未办理相关证件，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡政府或村政府颁发，亦称“乡产权房”。“小产权房”不是法律概念，是人们在社会实践中形成的一种约定俗成的称谓。该类房没有国家发放的土地使用证和预售许可证，购房合同在国土房管局不会给予备案。所谓产权证亦不是真正合法有效的产权证。
小产权房的出现与城市房价蹿升密不可分，其成为社会关注的热点亦是从房价上涨迈入快速之年的2007年开始的。按照国家的相关要求，“小产权房”不得确权发证，不受法律保护。
整体来说，需要拆迁的时候，一方面要看你们房屋买卖协议如果规定的，如果拆迁款不好主张，可以考虑从合同角度切入。
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北京老王律师
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小产权房遇到拆迁走赔偿吗？
小产权房是指没有产权证的房子，房屋需要产权证证明房子所有权，所以，小产权房不能上市交易，不受法律保护。对于一般房子来说拆迁具有拆迁费，那么小产权房是否能获得补偿？二代给大家详解如下：
小产权房遇到拆迁获得补偿很难！（国家方面）
小产权房不具备普通商品房法律性质，不受法律保护，在购买中出现合同纠纷，不能办理产权手续，还不能合法转让过户等问题很难得到同等保护。它的存在也对房价影响很大，如果是国家拆迁，获得拆迁补偿很难，因此：大家在购买小产权房时多考虑法律风险和预期。
小产权遇到拆迁可以获得部分补偿（地方）
虽然，小产权房国家不认可，但有些地方街道办和当地政府是认可的，如果拆迁会有赔偿但不会太多，赔偿给房屋产权人，产权证只有一个人的名字，可以说你们相当于租的房屋。赔偿款是产权人给你的。
小产权房的三种解释，以及目前面临整治三种小产权房？
（1）按照房屋转让时是否缴纳土地出让金区分，不缴纳的叫大产权，交的叫小产权，可以解释为，普通商品房是大产权房，经济适用房就是小产权房。
（2）以发展商的产权而言，发展商的产权为大产权，购房者为小产权，因为购房者的产权是由发展商分割出来的。
（3）依据发证机关区分，国家发的为大产权，乡镇政府发的为小产权，这种小产权不构成法律意义上的产权。
以上1,2,小产权合法的，只要交足购房款，或缴纳土地出让金，就可以自由买卖，受法律保护。到三种产权法律存在争议很大，而且拿不到法律保护的产权证。
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一、小产权房的性质
小产权房，一般指代区别于正常的有房屋所有权证和土地使用权证的房屋，这些房屋往往建设在农村的集体土地上，或者集体安置房、福利房。简单来说，国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。
二、小产权房有没有拆迁补偿？
城镇居民无法享受到属于农村居民的宅基地使用权的补偿，也无法享受属于基于农村居民身份的拆迁福利。根据《国土资源部关于加强农村宅基地管理的意见》明：严禁城镇居民在农村购置宅基地。对城镇居民在农村购买和违法建造住宅申请宅基地使用权登记的，不予受理。
通常情况，对于小产权房，不是政府征拆因为房屋是“小产权”就不补偿，而是说，政府会把赔偿金补给原房屋主人。所以相关法律关系就转化为买房子的人和买房子的人的民事争议，其争议解决一般依赖于双方购房时的约定，以及是否违法了强制性禁止买卖的规定。这种情况下，购房人存在很大的利益风险。
三、少数可以取得部分补偿的小产权房一般具有以下特点：
1、所购房屋为“合法”建造的房屋，不是违章建筑。
2、如果所购房屋事农村集体土地上所建，当地村委会没有表示反对，也没有限制性规定。
3、有明确的购房合同，且合同已经履行完毕，并且已实际居住使用。
盛廷征地拆迁律师
小产权房完成了大多数人的有房梦，也给社区带来了繁华，更是带来了发展城市的社会稳定，只要自己还在租房住，买小产权是最理想的办法，住上20年以上，就不亏了，剩下的都是赚，因为如果你租20年的房子租金也要几十万，到头来房子还不是自己的，平时还受到房东欺负，家不像家，所以我觉得小产权房才是最适合我们买来居住的，其他你还想什么？我们人人都买得起商品房，就不会在此讨论小产权了。
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说小产权拿不到拆迁补偿的人，你可以对西客站做一个调查，到底是有还是没有，得让事实说话！中国的小产权房最少也得有上亿平米，里面住的都是中国低层百姓，中央政府没有明文规定应该怎样解决这个问题，谁敢明目张胆的挑动众怒，谁能负起这个责任了？所以，别忽悠广大低层百姓了，他们虽然穷，但是他们不是傻瓜，甚至他们的智商高过一些名人砖家！！！
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您好，这是目前炒房热兴起之后愈发常见的一个问题。许多朋友在现在房产价格日益攀升的过程之中，也选择将手中的资产转成房产坐等升值。如果在这过程之中手里的房产碰上拆迁，甚至可能因为所在地段良好而最终一夜暴富。但如果不多加分辨，购买的是“小产权房”，那么在这过程之中非但不能顺利达成财产升值的梦想，恐怕还有麻烦缠身之虞。
一、何为“小产权房”？
“小产权房”是大家在房屋买卖之中约定俗成的一种俗称，并非一个严谨的法律概念。一般来说，实践之中常见的是城市居民或者外村成员购买宅基地上房屋的情况，这种小产权房指的是建设在集体所有土地之上的房屋。这是小产权房的本质特征，也是它可能惹来法律纠纷的根源。
根据我国《土地管理法》第六十二条第一款的规定， 农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。同时六十二条第四款又规定，村民出卖、出租房屋之后再申请宅基地，将不予批准。由此我们可以看出，集体土地上的房屋并非是绝对不可买卖流转的，法律允许村民对宅基地上的房屋进行买卖。但是同时在《土地管理法》第六十三条之中规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。这就意味着宅基地使用权仅限于本村集体之中进行买卖，是无法向集体组织之外进行流转的。
我们都知道，房屋的所有权和房屋之下土地的使用权在实际使用之中是无法分离的两种权利，所以才有“地随房走，房随地走”的说法。根据法律规定，宅基地使用权无法向集体组织之外成员出让，则意味着宅基地上的房屋所有权也无法出让。正因如此，不少城市居民贪图价格便宜购买小产权房的行为在法律上得不到任何保障。实践之中一般认为，根据《合同法》第五十二条第（五）项的规定，小产权房的买卖合同会因为违反法律、行政法规的强制性规定而被认定为无效。
二、小产权房的补偿对象
既然我们已经明确小产权房买卖合同无效的前提之下，合同无效的后果将导致小产权房的产权自始不发生转移（小产权房的产权事实上无法通过行政手段进行产权转移，一般来说只有合同作为产权转移的证据）。小产权房的产权仍然归属于出让方所有，受让方从未取得产权。
根据我国《物权法》第四十二条第二款的规定，征收集体所有的土地，应当依法足额支付土地补偿费、安置补助费、地上附着物和青苗的补偿费等费用。其中宅基地之上的房屋，即属于地上附着物的范畴。在宅基地使用权、房屋产权自始没有转移的情况下，拆迁补偿费将属于小产权房的产权所有人，也即小产权房买卖合同的卖方所有。小产权房的购买方将无法享受任何拆迁补偿。
当然，在此情形之下也并非购买了小产权房的朋友就只能捏着鼻子认亏。在买卖合同这一基础无效的前提下，收了购房款的卖方自然就当构成不当得利。买房者当然可以提起诉讼要求卖方将购房款进行退回。只是这样一来，不仅只能原样追回原本付出的购房款，这些年房价上涨的差值难以作为权益主张，而且优厚的补偿条件无从享受，同时更是要付出律师费和承受诉讼的时间成本，实在是得不偿失。所以请广大朋友在购买房产之前慎之又慎，避免落入小产权房这一不受法律保护的陷阱之中。（京平韦）
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这个东西一般不是违建的都有的赔偿，当然也是看每个地方的政策，就说深圳吧，深圳一线城市，那么小产权房的量占据了深圳一半的江山，一般拆迁都是有得赔偿了，不管外地人还是本地人都能得到赔偿，小产权房本来就是个敏感问题，属于历史遗留的违法建筑，那么政府不肯能吧全部房子拆了不赔偿的，这个东西政府也是要考虑民生，民意的，不然社会就乱了。
以前深圳岗厦旧改拆迁新闻都登报出几好多个亿万富翁，南山大冲华润旧改但是也是出了好多个亿万富翁，现在深圳商品房价格都比较高，均价在五万多，那么现在一般征收拆迁，大多都是选择赔商品房，一般的赔偿比例在1:1这个样子。
下面有个案例南山白石洲一座大体量的城中村也规划了旧改，拆迁比例都有出来了
上面明确写着，外来人员建房或者购买房屋的赔偿标准1:1
目前深圳还有好多地方旧改，华润在观澜大水坑这里旧改规划准备旧改，目前还有一些房源在卖一房才24万，两房46万，三房65万左右，一个朋友的，喜欢可私信我。
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国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。大、小产权房的争议不在房屋所有权，而是土地使用权。对小产权的解释主要有3种：
1、是针对发展商的产权而言，将发展商的产权叫大产权，购房人的产权叫小产权，这种叫法是因为购房人的产权是由发展商一个产权分割来的。
2、是按房屋再转让时是否需要缴纳土地出让金来区分的，不用再缴土地出让金的叫大产权，要补缴土地出让金的叫小产权。按这种解释普通商品房就是大产权房，经济适用房就是小产权房。
3、是按产权证的发证机关来区分的，国家发产权证的叫大产权，国家不发产权证的，由乡镇政府发证书的叫小产权，又被称为乡产权，乡产权并不构成真正法律意义上的产权。
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前两个解释的小产权是合法的，只要交足购房款，或转让时补缴土地出让金即可自由买卖，其法律规定较为明确。而第三个解释的小产权的法律属性存在较大争议，拿不到真正法律意义上的产权证。
小产权房拆迁可以获得哪些补偿？
按规定，合法所有的房屋被依法征收拆迁后，可以获得拆迁补偿。虽然小产权房不能依法办理房产证，但若属于合法建成的房子，那么遭遇拆迁时，拆迁单位需要给予相应的补偿。不过，请求拆迁补偿时需要先了解能获取哪些补偿。
实际中，合法建成的小产权房，不管是否已经进行交易，被依法纳入征收拆迁范围的，即可以获取相应的补偿。
具体而言，小产权房拆迁时可以要求安置居住房，同时有关搬迁补助、装修补偿等补偿。并且，根据补偿的范围，房屋拆迁补偿的计算标准如下：
1、房屋拆迁补偿计算标准
（1）房屋拆迁货币补偿=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额（或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）
（2）房屋拆迁补偿差价=合法拥有房产评估价格+房屋装修装饰商定补偿金额或经评估确定的房屋装修装饰补偿金额）-被拆迁人获得调换产权的房屋的评估价格。
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小产权房一般指代区别于正常的有房屋所有权证和土地使用权证的房屋，这些房屋往往建设在农村的集体土地上，或者集体安置房、福利房。简单来说，国家发产权证的叫“大产权房”，国家不发产权证的叫“小产权房”。
对于小产权房，不是政府征拆因为房屋是“小产权”就不补偿，政府会把赔偿金补给原房主。所以相关法律关系就转化为买房子的人和卖房子的人的民事争议，其争议解决一般依赖于双方购房时的约定，以及是否违法了强制性禁止买卖的规定。这种情况下，购房人存在很大的利益风险。
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近年来，房价上涨是社会普遍关注的一个问题，特点是持续上涨，高位横盘，目前全国房价过万的城市已超60个。鉴于此，很多消费者选择购买小产权房，但相关法律知识的匮乏，导致在流转、拆迁时遭遇各种各样的困难却又不知道如何应对，下面本文就“小产权房”为大家做一个简单梳理。
严格意义上的小产权房不能买卖
小产权房是指在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡相关部门或村委会颁发，所以叫小产权房。它不是一个法律概念，而是一种约定俗成的称谓。
根据《土地管理法》的规定，农民集体所有的土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。而农村宅基地属集体所有，村民对宅基地也只有享有使用权，农民将房屋卖给城市居民的买卖行为不能受到的法律认可与保护，即不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。既然不能办这些手续，产权不完整，就可能会引发后续的一系列纠纷和问题，比如无法办理继承、无法办理抵押、拆迁时遭遇补偿困难等。
因此，严格意义上的小产权房不能买卖，只是可以在集体成员内部转让、置换。
购买小产权房风险大，维权难
购买无法办理房产证、产权证。购房合同无法在房管局备案，拿不到合法合规，有效的房产证；无法进行银行贷款和抵押贷款。没有房产证，没有经过备案，就不能去银行贷款，只能一次交清房款同样以后也不能拿这个房子去银行做抵押；交易难。若向非集体成员的第三人出售，因其没有房产证而无法完成产权过户，也完全可以与其他人再次签订房屋买卖协议，达到一房二卖或是多卖的目的，购买人的利益得不到保证；维权补偿难。因不是房屋合法所有人，遇到拆迁，购房人很可能面临既无法取得房屋，又不能索回房款的艰难局面；发生房屋质量纠纷，基本无法维权，只能自行承担损失。
曾有人栽在小产权房上，维权两年却最终人财两空
曾经看过这么一个案子，或许极端却绝非个例。
2015年罗先生看中深圳某小区一套131平米的小产权房，次日便付了定金，半个月之后支付全款共171万，这个小区共有1200多套住宅，外观上与商品房小区相似，又靠近地铁口，建筑质量也不错，罗先生认为商品房房贷压力大，只是自己住，是不是商品房也无所谓，所以就毫不犹豫购买了。
然而噩梦很快降临，由于新闻媒体的报道，执法队以违法建筑名义，开始查封该楼盘。从此，所有业主走上了漫漫维权之路，却都没有得到妥善处置。
当时开发商在售楼时，一直宣称这个小区是村委统建楼，可以分期贷款六年，而此前深圳的村委统建楼都已成功建成并入住，这也成了购房者们认为没有风险的依据。然而就怕是这种开发商打着村委的幌子，私自将工业用地开发成住宅，这是政府严厉打击的对象，这样的房子最好别买。
已经购买了小产权房怎么办？遭遇拆迁能否得到补偿？
从以上的分析以及罗先生的遭遇我们可以看出，小产权房存在的风险是很大的，国家不会发放产权证，这将导致购房者以后一系列不利的后果。如果已经购买了小产权房，最直接有效的办法是退房退款。如果合同无效，鉴于可能的政策风险和法律风险，可以请求退房并退回已支付的购房款。
那么，已经购买的小产权房遇到拆迁能否获得拆迁安置补偿呢？
这个问题不能一概而论，小产权房的性质是属于履行了审批手续的房屋，但是集体经济组织，在安置本集体民过程中，擅自扩大了销售对象，由于现行的法律和政策，非本集体经济组织的成员，不得购买在集体所有的土地上所建设的房屋，因此买卖合同也等同于无效。在此情况下，首先认定所涉房屋的所有权是属于农村集体经济组织所有，或者归属于宅基地使用人所有，拆迁安置补偿的利益，只能由所有权人，即集体经济组织及其成员享有。
占用集体用地、耕地进行违法建设，将村民的集体用地使用权进行转变，用于商品住宅变相开发的违法建筑是不能获得补偿的。但在实践中，小产权房是非常普遍的，如果占用的土地不影响城市城乡规划，所采取的处罚措施是多样性的，不该单一直接进行无偿拆除，这样买售人的基本的合法利益得不到保障也不利于稳定。
所以小产权房存在的风险极大，遇到拆迁补偿问题是不能通过法律途径解决的，权利受到了极大的限制，拆除后很难进行赔偿，建议大家购房时仔细斟酌。
