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2018年是華夏幸福“水逆的一年”，開年項目簽約遭遇“滑鐵盧”，導致現金流出現問題，債務危機隨即爆發，迫使華夏幸福使出百般解數——轉賣項目、發行債券以及引入“險資”平安，最終走出泥潭。
2019年，在房地產市場下行環境中，華夏幸福業績增幅壓力依舊存在，為改變局勢，華夏幸福一方面加大了與平安集團業務層面的合作，另一方面藉助新上任CEO吳向東佈下的商業地產版圖，開展業務層面的“第二戰場”。
近期，商業地產觀察從華夏幸福內部人員瞭解到，華夏幸福正在進行一輪大規模的架構調整與人員優化，各個區域根據預算進行人員優化，優化人員將得到“N+1”的裁員補償。
此次華夏幸福優化調整的大致內容如下：
- 部分城市區域併入臨近城市；合併部分臨近城市群；撤銷部分城市區域；一些城市區域上升為總部直屬。
- 同時，取消醫療事業部，商業事業部併入產業新城集團，變更為產業新城中心。
- 保留酒店業務，研發業務交由新城建設集團。
業內人士分析稱，華夏幸福此次人員優化的大背景是疫情導致銷售業績斷崖式下滑以及與平安對賭壓力較大有關，必須通過縮減成本、減少開支來維持生存。
01 不斷重構的商業板塊變得“雞肋”？
商業部分是華夏幸福“建城”過程中不可或缺的一部分，華夏幸福期望很高也花了重金投入。
2014年，華夏幸福正式成立商管公司，時任中糧地產副總經理的張寶泉加入任總經理，開發及經營團隊大部分來自萬達、中糧一線商業地產公司。
當時，華夏幸福商業板塊的定位是根據產業新城位置、規模不同而加入不同的商業配套，並確定了三大商業產品線，城市級的“幸福港灣”或“幸福廣場”、社區級的“幸福天地”、街區型的“幸福鄰里”。
2016年末，華夏幸福商業板塊進行重組，成立商業事業部，世茂集團原商業管理有限公司總經理吳豔芬加盟華夏幸福。此後商業事業部團隊逐步壯大，並探索創新出“商業+”與“微度假”模式，計劃在2017年-2019年著重打造標杆，然後進行快速複製。
計劃趕不上變化，在這次架構調整與人員優化下，華夏幸福商業板塊再次重構，華夏幸福商業事業部併入產業新城集團，降級為產業新城中心，暫時保留十名編制。
商業地產觀察從知情人士瞭解到，華夏幸福很早便開始謀劃在2020年內裁撤商業事業部，這是去年南方總部在深圳成立城市更新事業部後就基本定下了，只不過在疫情下加速了進程，徹底解散只是時間問題。
據知情人士透露，項目經營、項目拓展的情況不盡如人意也是商業事業部解散的內在原因。
據瞭解，華夏幸福的商業定位最開始以產業新城的居民為目標顧客，後轉型升級，主動打造特色商業，結合如今的消費升級，計劃吸引不同的顧客群體。
以2018年商業事業部推出明星項目——位於嘉善產業新城的新西塘越裡（後改名為嘉善越裡）為例，該項目離上海僅需23分鐘的高鐵，輻射周邊江浙滬潛力居民，項目近20萬平方米的商業業態規劃，定位為“微度假”、“商業+藝術”，是以藝術、親子、互動為主題的商業水街。
嘉善越裡九成品牌都是圍繞主題招商，比如象徵屬地文化的國學館，禪射堂；提供兒童親子互動的貝多樹動物藝術街區、紙箱王；提升遊客眼界和審美鑑賞的左岸美術館、左岸劇場等。
項目推出初期時名聲大噪，獲得廣泛關注和期許，但在後續經營過程中並沒有形成品牌效益且收益不理想。
與大多數城市獨立型商業不同，華夏幸福的商業項目是基於產業新城基礎上的特殊商業體系，在這一領域的開闢和嘗試，不僅需要勇氣、實力、資金，更需要時間和耐心運營，產業新城的模式讓華夏幸福獲得紅利，但產城模式的運營週期長，無疑也增加了其配套商業的運營難度。
公開資料顯示，截止2019年底，華夏幸福產業新城的商業項目已落地七個城市，運營面積達到108萬平方米，主要有嘉善越裡、固安大湖花園天地、固安幸福港灣、廊坊盒作社，各個項目定位類型均不相同。
有觀點分析，目前華夏幸福所打造商業項目更像是產業新城的配套產品，並不適合華夏幸福接下來的商業佈局，下一階段華夏幸福或有進一步動作。
02 吳向東著力開拓“第二戰場”
2019年，華夏幸福將主營業務由“產業園區業務和房地產開發業務”轉變為“產業新城及相關業務和商業辦公及相關業務”，為此設立了雙總部，將新業務放在位於深圳的南方總部。
吳向東於2019年2月正式宣佈加入華夏幸福，掌舵南方總部，並組建了城市更新事業部，從華潤置地帶來了多名舊將。
包括原華潤置地執行董事、高級副總裁、首席財務官俞建，原華南大區副總經理趙榮，原商業地產事業部總經理趙煒，原華南大區總經理、深圳公司總經理王笑等。
有消息透露稱，目前南方總部人數已經超過100人，未來還會有更多人才加入。
江門高新產業新城江海綠廊兒童樂園
華夏幸福在2018年年報中給出了新任總裁吳向東帶領制定的公司戰略：
- 繼續做強產業新城業務的同時，將在傳統重資產模式的基礎上，加速開拓輕資產模式，輕重並舉；
- 探索開拓產業新城以外屬於綜合不動產的新業務領域，將增加商業地產及相關中高端住宅業務，如寫字樓、商場等。
2019年8月，華夏幸福迎來第一個管理輸出項目，以58.3億元出售北京麗澤商務區一個商辦項目予平安人壽，同時項目公司將向華夏幸福支付代建管理費和資產管理費。
該項目是吳向東加盟以來第一個輕資產運營商辦項目，更是華夏幸福首次採用“輕資產”模式，以輸出開發、管理經營項目。
北京之後，華夏幸福相繼在武漢、深圳、東莞開拓商業辦公及相關業務，以尋求新的增長點。
- 9月10日，華夏幸福以116.25億元總價拿下武漢武昌區大型綜合體地塊；
- 11月11日，中標東莞中堂鎮舊改前期服務商，更新面積達80萬平方米；
- 12月12日，中標深圳鹽田田心工業區片區更新計劃前期服務商。
更有消息稱，深圳寶安一宗70萬平方米綜合性用地大概率由吳向東所在的華夏幸福南方總部操盤，該地塊是涵蓋商業購物中心、寫字樓、公寓、酒店的核心區綜合體。
從創新PPP模式，到非房融資大規模開展，再到產業新城複製、新業務落地輕資產輸出，華夏幸福正不斷尋求業務迭代。
有內部人士透露，華夏幸福面臨今年開年不利的局面及業績壓力並不會影響到南方總部的新業務拓展，但對於華夏幸福未來的發展來說，吳向東著力開拓的“第二戰場”將至關重要。
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