使用权项目争议多，各位要谨慎对待。
近日，西樵盛明广场业主投诉开发商“不按合同发放违约金”。去年开始，多位买家起诉要求“退还房款”。
这是怎么回事？
停工后延期收楼
开发商“未按时付违约金”
据网友曝光资料显示，2019年11月14日，佛山盛明置业对业主发布了一份针对“延期收楼”的文件。
文件内容指出，项目方最迟在12月15日前发放10月、11日未支付的补贴款。
从2019年12月起至物业交付时，开发商将一次性支付剩余补贴款。
相关爆料（来源：佛山网络发言人平台）
从网友投诉来看，盛明置业并未按时履约。
南海区住建局回应，按照属地原则，盛明广场项目是集体土地项目，建议西樵镇处理 。
2018年曾陷入“风波”
区镇国土部门发出重要提示
这并非盛明国际广场第一次被投诉，其在2018年也曾陷入“风波”。
当时，南海国土局收到关于该项目涉嫌以租代售、虚假宣传、伪造证件等问题的反映。
为预防矛盾纠纷，加强风险识别，保护交易各方合法权益，维护市场秩序，官方对此做出重要提示。
提示强调，该项目所占土地是由西樵爱国杏头合作社出租给盛明公司使用。
其不属于商品房，不能取得商品房预（现）售许可证明；项目房屋不能分割出售，不能分割办理产权登记。
此后，西樵镇国土部门也发出提示，明确项目仅用于租赁，承租人无法办理不动产权证。
签署使用权合同
法院判决为租赁合同纠纷
事后看来，官方连续发出提示前，不少买家已经交钱。
当中又有部分人士认为开发商“涉嫌隐瞒”，陆续和盛明置业对簿公堂。
截至目前，南海区人民法院已对涉及该项目的10起诉讼案件做出一审判决。
楼市君翻阅这些判决结果，大致可以总结出以下三点：
①、原、被告签订《物业使用权出让合同》属租赁合同性质，双方构成房屋租赁合同关系。
②、实际租赁期限自涉讼物业约定交付时间起算，二十年内的部分有效。
③、《物业使用权转让合同》超出二十年租赁期的部分无效，被告需退还多收取的租金。
至于退房、退款等其他要求，都被法院驳回。
法院判决结果（来源：中国裁判文书网）
近年来频频“爆雷”
佛山至少还有6盘是这样
提到使用权物业，基本每隔一段时间就会“爆雷”。
前不久，楼市君报道过南庄绿岛广场纠纷。有粉丝爆料自己花了40万，却“买到”租赁物业。（详情）
更早之前的2018年，南海大沥宝盈国际广场也出现类似问题。
其使用权商铺曾打出“10年回本100%”的营销广告，吸引3000多人投资数亿元。
事后，法院对两个项目相关诉讼案件的判决结果，和盛明广场案件纠纷一样。
买卖双方签署的是租赁合同，约定的“前20年租赁期”有效，所有超出部分一律无效。
换言之，开发商只会退还多收的租金，而不是全额退给买家所有房款。
近年来，出售使用权的项目在佛山也是遍地开花。
位于张槎的莲塘翡翠湾公馆，38平公寓总价约36万，且提供10年返租。
经查，该项目实为村企合作开发，卖的也是所谓“40年使用权”。
该项目已改名“莲塘翡翠湾”
同样是在张槎的星光城，原名加德公馆，主打复式公寓，首付最低18万，总价约30万。
项目打着“租售同权”旗号，对外宣称预期收益最高每月达4500元。
还有南海桂城的佛山御堡国际商务中心，其是商服办公用途。也是卖使用权，合同到期后无偿返还。
另外，位于南海黄岐的中一国际，以租售同权、有学位、高回报为噱头吸客。
还有岐海壹号、双城故事，均只有使用权，只能租赁或转让。
御堡国际商务中心/来源网络
买房先看预售证
谨慎入手使用权物业
这些只有使用权公寓或商铺，主要的特色是以下几点。
其一，比周边项目价格便宜很多。
楼市君查阅公开报道发现，盛明广场从2016年12月开始“接受酒店式品转让”。
转让价5000-6000元/㎡，每套才10万元起，可以说是白菜价了。
其二，回报收益高得离谱。
就拿宝盈广场来说好了，当时广告打出“承诺5年回报44%”、“第十年原价回购”。
简直是变着花样说，这笔买卖稳赚不赔，“快到碗里来”。
还有明星剪彩，找人扮托等套路，场面跟“大师演讲卖课”、“微商线下聚会”没太大区别。
还是那句老话，这些项目再好也是天生“残缺”：只能用于租赁或转让，不能买卖。
按照相关法律规定，其最长租期不超过20年，预付租金不得超过12个月。
这种项目，或许拥有《规划许可证》、《土地使用协议许可证》、《施工证》、《用地批准书》，但唯独缺一张《商品房预售许可证》。
楼市君在此建议大家，下定交款前，最好能叫开发商出具预售证。又或者，自己事先在官网搜索。
直接搜开发商或项目名即可
当然了，如果你已经跟开发商签订合同。
合同中又有“物业使用权”、“转让”、“出让”等约定，后续即便诉诸法律，也很有可能无法要回全部放款。
最后的最后，还是提醒一句，大部分使用权物业，其所在土地是集体性质而非国有建设用地。
也就是说，土地及地上建筑物最后的“生杀大权”，都是村民投票说了算。
为避免血本无归，大家一开始就不要贪小便宜了！
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