编者按：2019政策调控业绩成色几何，2020“黑天鹅”之下企业如何应对？伴随上市房企2019年度业绩陆续披露，风财讯【直击财报季】特别栏目，多维解读200家品牌房企的“2019成绩单”。
“当好农民种好地。做农民是不需要预测天气的，无论天气好和坏都要种地，不能颗粒无收。我们要做的是，心无旁骛、脚踏实地，守好自己本分，把自个儿的种地能力提高。”——郁亮在万科业绩会上回答疫情对房地产市场政策影响预测。
作为TOP3房企中第一家准备好2019年业绩汇报的房企，万科集团在3月17日晚挂网发布了年报业绩，1小时候后董事局主席郁亮携高管现身业绩媒体见面会。
业绩会上，公众对于万科的关注不出意外从应对肺炎的企业决策开始，进一步联系到近期高层人事调整、多元化业务转型的战略，一连串问题抛给了郁亮以及台上的一些新面孔们。
巩固“基本盘”
2019年的万科是怎样的万科？反映到销售数据上，“务实”万科在2019年的销售数据并不惊艳。
过去一年，万科实现销售额金额6308.4亿元，同比增长3.9%；实现销售面积4112.2万平方米，同比增长1.8%。尽管今年1月份的数据相当不错——以合同销售金额549.1亿元重新夺回“老大”宝座，打响开年第一枪。
但是不可忽视，2019年，万科被恒大、碧桂园甩在身后。
销售额增速的下滑似乎也体现在拿地上的不那么积极，对比往年，2019年万科拿地规模收缩。年报显示，2019年万科获取新项目147个，权益地价总额约1549.6亿元。 2017、2018年万科新增项目分别为221个、241个，新增的建筑面积达到4613万平方米、5071万平方米，拿地权益总价则分别为1957.93亿元、1659.82亿元。
这基本应了郁亮在2019年一直强调的“收敛聚焦、巩固基本盘”的总体基调。按照郁亮自己的解释，就是“保持如履薄冰的危机感”。
但是正如外界始终质疑万科喊出那句“活下去”的初衷，尽管郁亮始终强调这三个字更多是公司内部自我警醒的标语，但是行业依然从中读出了万科所释放出来的满满危机感。一如万科去年的拿地势头：同比过往确实有所放缓，但是对比同行万科依然是去年拿地最多的一家房企。
万科董事张旭对此解释，对于拿地机会，为了确保企业稳定，万科每年都会有一个仓位，这样才能保持持续的发展，在此基础上，我们会积极寻找好的投资机会，无论市场怎么恐慌，无论周期怎么运转，我们评判的标准还是以项目为纲，以项目价值和价格是否匹配、是否是客户愿意买单的产品和服务。
万科的家底
张旭从必要性的角度解释了万科在2019年拿地的逻辑，他将万科拿地的合理性解释留在了年报数据中。
2019年年报显示，截至报告期末，万科持有货币资金1661.9亿元，远高于短期借款和一年内到期长期负债的总和938.9亿元；净负债率为33.9%，持续保持行业低位。
具体来看，2019年底万科有息负债达2578.5亿元，较2018年底减少33.8亿元，这也是过去六年多时间里首次降低负债。
同时，万科2019年总体融资成本继续处于行业低位。其中，万科完成总额45亿元的住房租赁专项债券发行，最低发行利率3.55%；5亿元超短期融资券发行利率3.18%；美元中期票据最低票面利率3.15%。
现金流方面，2019年经营活动产生的现金流量净额为456.87亿元，投资活动产生的现金流量净额虽然比2018年末-673.64亿元有所改善至-286.27亿元，依然没有回正。
整体而言，优异的成本和现金流控制成为了万科能够在2019年继续较大规模拿地的底气所在。回过头看，2019年郁亮所坚持的“收敛聚焦、巩固基本盘”恐怕也出乎他自己意料，在2020年的开头帮助了万科保证资金的安全。
万科总裁兼首席执行官祝九胜承认，疫情确实给万科的交付也带来了新的压力，一季度中，疫情让万科对1万户的客户有交付延缓的可能性，全年的影响大概涉及到3.9万户。今年的开工比以往年度整整晚了40天。
但是对主营业务的聚焦，让万科在2019年的多元化步子没有迈出更大。到今天为止，万科92%的项目是普通项目，这类项目售卖相对容易、变现率高，能够帮助企业保证有足够的流动性，渡过危机。
“多元化”开花待结果
疫情倒逼万科对于主营业务的聚焦也会从另一层面引发市场的猜测——万科的多元化业务的如何面对不确定的未来？
截至目前，万科的业务架构为5BG(事业群)和6BU(业务单元)，5BG即全国四大区域加物业服务，6BU为商业地产、物流、冰雪度假、海外、长租公寓以及教育。
从业绩贡献来看，万科的“第二曲线”成果并不显著。
万科集团实现营业收入3678.9亿元，而全部营业收入中，来自房地产及相关业务的营业收入为 3,526.5 亿元，占比 95.9%，来自物业服务的营业收入为 127.0 亿元，占比 3.5%。可见除房地产业务之外的其他业务，对于营业收入的贡献较小。
但值得一提的是，作为唯一纳入BG的非开发业务，万科物业2019年业绩不错。
2019年，万科物业实现营业收入127亿元，占总营业收入的3.45%，同比增长29.7%，累计签约面积6.4亿平方米，同比增长26.1%；新拓展项目的年饱和收入（指根据项目合同约定在一个完整年度的物业服务费收入）54.06亿元，同比增长33.13%。
对于万科物业的上市计划，郁亮回应称，物业暂时没有上市计划，或者说在相当长一段时间之内没有上市计划，需要等到人们把万科物业当做“城市服务商”时，我们才会考虑让它上市，这一点请大家耐心等一等，让它更好地成长后再上市。
对于去年喊停的万村计划，年报中显示，万科努力提升城中村内的长租公寓改造和开业效率，报告期内城中村内的长租公寓新增开业3.5万间。
万科董事会秘书朱旭表示，城中村业务目前分布的城市最主要是在深圳，去年开业的基本都在深圳，其次在珠海、广州和厦门也有少量分布。对于万科而言，由于我们经营性物业的能力还有待提升，服务意识也有待提升，客观和主观两方面因素导致万科长租公寓业务规模是全国领先，但目前还在爬坡期。
架构与构架
而除了对于业务架构的重新思考，万科也一直在进行着区域架构和人事架构的调整。
在3月17日晚上的发布会上，万科公布了新的人事调整，80后韩慧华晋升公司执行副总裁、财务负责人，从而接替了王文金的位子，张旭也将卸任执行副总裁、首席运营官。
郁亮也在业绩发布会上就王文金和张旭的变动情况作出了解释，并首次谈及万科用人观。据郁亮介绍，张旭和王文金的调动和万科的两大用人传统不无关系，万科一直鼓励秀的将领去前线带兵打仗。
值得一提的是，2019年万科也是以一场人事“大手术”作为开场。彼时原公司执行副总裁、首席财务官、财务负责人孙嘉，接替高级副总裁张纪文，担任南方区域事业集团首席执行官。而张纪文作为万科元老级干将，被委任集团梅沙教育事业部首席执行官。
经过1年时间的检验，2019年报显示，南方区域贡献了1274.23亿元的销售额，在集团占比20.20%，处于四大区域公司末位。
从数据来看，今年南方区域，在经历高层变动，万村计划被叫停后，没有改变排名倒数的情况。
万科总裁兼首席执行官祝九胜表示，南方区域所处的城市以南方沿海为主，特别是深圳、广州、珠海、厦门等，南方区域的城市公司从2014年开始，政府出让土地时，越来越多综合体，这些城市的客户需求也越来越多样化，这两个因素决定了这些城市公司拿到的项目，纯住宅、纯开发即售的比例越来越低，对全周期经营能力的要求也很高，南方区域的合伙人还是非常努力的。
“再给他们一点时间，不光经营能力能提升，即售开发业务的量、数额以及回款率、回款质量、经营质量都会有更大提升。”祝九胜依然对孙嘉团队抱有信心。
或许这一人事的调整效果确实需要更长时间才能够在财务数据上有所显现，而万科也始终没有放弃在人员架构上的“折腾”，例如在去年年底，万科在内部发布大规模人事任免通知，调整涉及14位城市总。
尽管郁亮强调无论天气好和坏都要种地，但是这位万科的当家人依然时不时要抬头看看天，决定何时浇水，何时施肥，何时除草，何时丰收。
閱讀更多 風財訊深度 的文章
