方妮/證券時報
地產信託額度鬆動了嗎？
連日來，千萬豪宅瞬間售罄與各地地王再現的消息頻出，在新冠肺炎疫情影響尚在持續的背景下，這個問題極其牽動人心。
根據信託百佬匯記者多方瞭解，地產信託額度並未鬆動，而且監管部門一再向信託公司強調，“房地產信託額度務必不能超過2019年底。”
業界資產觀察人士對此表示，大基調不變的情況下，短期之內房地產信託監管政策放鬆比較困難，信託融資渠道還將受限。從房地產行業看，短期受到疫情較為明顯的衝擊。目前各地房地產政策多是扶持性的，以抵禦疫情衝擊，而個別政策影響房地產調控大基調的文件也都很快撤銷了。銀行信貸方面，鬆動主要針對按揭貸款，開發貸尚沒有看到調整跡象，考慮到監管部門仍較重視房地產金融監管，預計後續不會有大的政策調整。
地產信託額度未鬆動
針對自2018年以來狂飆突進的地產信託業務，2019年5月中旬，銀保監會祭出《關於開展“鞏固治亂象成果促進合規建設”工作的通知》（簡稱“23號文”）後，強調不得向“四證”不全、開發商或其控股股東資質不達標、資本金未足額到位的房地產開發項目直接提供融資，嚴格限制了前端融資模式的發展。
在此之後，地產信託發行規模有所收縮，但仍未達到監管預期。
2019年下半年開始，監管部門密集進行窗口指導，要求信託公司嚴格控制房地產信託業務。其中《中國銀保監會信託部關於進一步做好下半年信託監管工作的通知》（信託函〔2019〕64號），也即“64號文”，也明確表示要加強房地產信託合規管理和風險控制。
多位業內人士表示，之前銀保監會口頭傳達的監管精神是，2019年年末的房地產信託規模不得超過6月30日，今年逐步調整為，地產信託業務規模不超過2019年底。
一位中型信託公司內部人士向記者透露，該司地產額度一直沒有放鬆，而且由於自去年下半年地產額度收緊便沒有實際項目落地，該司2019年12月末的地產額度比2019年6月末的額度又小了不少。“今年銀監部門又口頭通知，一季度地產信託額度不得超過2019年底，且任何時點都不能超過。監管通過控制信託預登記審批端口，嚴格控制各家公司額度。”
另有兩家大型信託公司相關人士坦承，其所在公司接到的監管口令也是地產信託額度不得超過2019年12月末，這依然是當下最為嚴格的監管指令。
預計未來也難以鬆動
近段時間以來，樓市回暖跡象愈發明顯。
深圳大面積豪宅僅僅15秒被搶售一空。土地市場方面，全國不少市區出現新地王。如3月10號上午，廣州拍出了史上最貴的住宅用地；再如3月11日，常州武進誕下新地王。
克而瑞地產研究中心認為，在整體疫情按照當前態勢繼續得到控制的前提下，預計疫情對房地產市場的影響在3月將繼續延續，但有望在二季度開始恢復正常。具體來看，銷售方面，受疫情積壓的一、二手房購房需求將陸續轉為新增銷售，整體銷售體量有望快速恢復；新開工方面，在地方放寬預售審批要求的利好下房企預計將於窗口期加緊項目開工以儘快預售回籠資金，因而新開工面積有望在二季度快速回升；土地購置方面，隨著核心城市土拍復常，整體增速有望低位回升，但考慮到房企拿地仍舊謹慎，降幅難見大幅收窄；開發投資額在以新開工、施工面積為主要支撐下有望在下半年得到回升。
業界資產觀察人士對此表示，“大基調不變的情況下，短期之內房地產信託監管政策放鬆比較困難，信託融資渠道還將受限，這樣有利於信託公司的客戶選擇和定價。從房地產行業看，短期受到疫情較為明顯的衝擊：連續兩個月銷售情況不好，部分房企資金鍊承壓。目前各地房地產政策多是扶持性的，以抵禦疫情衝擊，而個別政策影響房地產調控大基調的文件也都很快撤銷了。銀行信貸方面，鬆動主要針對按揭貸款，開發貸尚沒有看到調整跡象，考慮到監管部門仍較重視房地產金融監管，預計後續不會有大的政策調整。”
另有某大型股分行信貸審批部門人士向信託百佬匯記者表示，“截至目前，銀行信貸直投房地產這方面數據沒有明顯變化，且預計往後也不會有明顯變化。可以確定的是，基建是今年銀行信貸資金的投向重點，小微實體企業也是。但國家層面對地產政策態度非常明確，應該不會有資金金融支持這麼直接的舉措。”
（原標題為《地產信託額度鬆動了嗎？》）
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