| PART1 |
三月初，《2020年萧山区读地手册》重磅亮相，收录了47宗优质涉宅地块。其中，萧山市北共出让6宗涉宅地块，依然是土地供应大户。这给众多房企提供了不少下子市北的机会。
萧山市北近邻滨江区和奥体-钱江世纪城，承接着两侧的外溢需求。同时自身规划有产业基地，内生需求人群也在升级。所以，市北楼盘需求一直不断，而供应量也跟着需求一直不断。
而去年9月出台的萧山城区市北单元（XSCQ13）控制性详细规划修编（草案）将市北地块分成了三大住宅集中片区：风情大道-金鸡路居住片区、市心路-宁东路居住片区和宁东路-浙赣铁路居住片区。
从地图上看，市心路-宁东路居住片区独占近邻地铁的优势，而在售及将售项目位置均紧靠地铁口，步行时间约5、6分钟。
杭州世纪从18年11月首开，推盘多次，成绩起伏跟着户型大小形成反比。目前已经接近清盘尾声。
19年9月首开的国玺悦龙府，两次推盘，172方起步，高门槛，均未摇号。
大户型的去化总是比小户型来得慢一点。
纯滨江血统的拥涛府也在片区之中，与其他两盘相比，户型设计面积小，总价预算要求更低。
| PART2 |
去年9月，萧政储出【2019】32号市北东单元F—03—2地块公示，出让面积33580㎡，容积率2.5，地上建筑面积83950㎡。
另外需配建面积为4198㎡的公租房，建成后无偿移交，和代建面积为15426㎡的社区公园及地下停车场，建成后按审计认可的成本价有偿移交。
而后，杭州滨嵘企业管理有限公司（滨江）以总价205900万元竞得，楼面价24527元/㎡，溢价率22.6 %。
19年，也是滨江深耕萧山市北的又一年。
拥涛府周边配套齐全，在建的市北东小学在东侧一河之隔，宝龙广场、万象汇、萧山医院均在直线均价2km范围内，2号线建设一路站在步行5分钟左右的距离范围，同时可换乘2号线和7号线的建设三路站在步行十几分钟的距离范围。
| PART3 |
△项目鸟瞰效果图
项目规划了7幢27层高层和1幢公租房，公租房设置在西北角8号楼，与住宅之间没有任何阻隔。
而项目南侧便是规定代建的社区公园及地下停车场，自然环境还是蛮舒适的。未来公园与住宅之间会用围墙隔开。
主大门设置在项目西侧，人车分流便是在这里进行。而预计4月下旬开放的新售楼部将位于项目北侧，后期会用于物业用房和社区配套底商兼带顶入户大堂。
3、6、7、8幢一楼为架空层，儿童游乐场、健身房等会设置在架空层中。当然，项目中间会有最有标志性的宝蓝色泳池。
△项目临时沙盘实景图
项目目前只设置了临时售楼部，在原拥潮府售楼部的位置，与悦潮府共用。
据置业顾问介绍，外立面采用灰蓝色真石漆+玻璃幕墙。而目前临时沙盘并没有体现。
户型包括96方三房两厅两卫中间套，99方三房两厅两卫边套，117方四房两厅两卫边套和138方四房两厅两卫边套。预计4月底首开的是4、6、7幢，四个户型均有涵盖。
△庆丰路实景图
项目南侧庆丰路是一条小路，目前充当了临时停车场的作用。一路之隔便是国玺悦龙府和杭州世纪，两个项目的进度还是蛮快的。
△宁东路实景图
项目东侧是保利市北项目，目前已出规划称将建10幢25-26层高层+1幢商业用房+代建幼儿园。两个项目未来会有围墙隔开。
保利市北项目东侧是宁东路，作为道路规划“四横四纵次千路网”中的一条，宁东路目前不算太热闹，两侧葱郁的大树可以吸附不少尾气，还是蛮舒适的。
△桥梁工程施工实景图
再往东是一条不宽的河道，岸上种满了绿植。
而人行道目前被市北东小学配套桥梁工程阻断。等其建成，若拥涛府学区划定在市北东小学，那么孩子上学无疑更加方便。
△建设二路实景图
项目北侧是建设二路，目前正在整治提升，路面稍显拥挤。而路边多是厂房、驾校，整体感觉陈旧。
△建设二路实景图
而往西走，越靠近市心北路，周边界面越觉得高大上起来。较干净的电商园外墙，简约的写字楼玻璃幕墙，将市心北路侧的城市观感提升。
△开发区管委会实景图
往西北处看，开发区管委会建筑便矗立在那。
△市心北路实景图
市心北路，纵贯市北的主干道，车来车往，噪声尾气不断。
△天辰国际广场实景图
而项目西侧的天辰国际广场将市心北路主干道的噪声进行了一定程度的削弱。
△天辰国际广场实景图
底商则为项目提供了便利的购物、餐饮、银行等服务。
目前项目样板间还未建好，预计4月下旬与售楼部同期开放。
| PART4 |
△96方三房两厅两卫中间套
|优点|
①三开间朝南，且均带阳台或飘窗，较为舒适。
②主卧带独立卫生间、衣帽间、飘窗，私密性好。
③U型厨房，操作性好。
|缺点|
①书房尺寸较小。
②厨房和公卫采光一般。
△99方三房两厅两卫边套
|优点|
①餐客厅一体，带近6m飘窗，舒适度高。
②主卧带独立卫生间、飘窗，私密性好。
③U型厨房，操作性好。
|缺点|
①主卧略小，进深不足。
△117方四房两厅两卫边套
|优点|
①餐客厅一体，带超6m飘窗，舒适度高。
②主卧带独立卫生间、飘窗，私密性好。
③U型厨房，操作性好。
|缺点|
①主卧略小，进深不足。
△138方四房两厅两卫边套
|优点|
①餐客厅一体，带近7m飘窗，舒适度高。
②主卧带独立卫生间、飘窗，私密性好。
③U型厨房，操作性好。
|缺点|
①主卧略小，进深不足。
| PART5 |
△项目施工现场图
在地块出让之前，项目限价便已经公示，规定了该地块商品住房毛坯销售均价不高于34000元/㎡，且毛坯销售最高单价不高于37400元/㎡。如实施装修销售的，装修价格不高于3500元/㎡。
也就是说，拥涛府的精装均价限制在37500元/㎡，总价360万起步，这与周边在售楼盘相比，门槛低了不少。
而周边二手房以大户型挂牌为主，成交进度较慢。稀缺的小户型成交单价已达4.4万/㎡，86方总价达380万。
可见，在称为“江南豪宅区”的市北，小户型的需求更为旺盛，而这从已清盘的拥潮府中签率也可以看出。除却第一次，也许很多人先选择观望，28%的稍高中签率外，剩余几次推盘，中签率不曾高于10%。
拥涛府的户型设计在拥潮府有很多类似之处，比如96方、119方两者几乎是一模一样。
目前，拥涛府的装修明细还未明确，3500元/㎡的标准希望不要减配啊。
虽然从当前看，老旧厂房拉低了区域界面现代感，但萧山城区市北单元（XSCQ13）控制性详细规划修编（草案）显示市北在未来将被打造成总部经济基地，吸引的将是高层次、高技术人才。
而拥涛府处于市心北路东侧，坐享主轴市心路和便利地铁线带来的流动人口红利，同时又有滨江品牌背书。小户型的设计使得项目总价门槛低，更为亲民。
拥涛府值不值得摇呢？低总价、优地势、品牌背书、区域有发展，建议自住客群摇一摇，投资客群多关注。
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