我是武汉房姐，资深房产投资专家。你相见恨晚的买房军师，目前已为10000人提供买房最佳解决方案。房姐不像其他自媒体，遮遮掩掩的让你摸不清头脑！房姐属于实战派只说对你最有用的操作和建议
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提问：新人首问，房姐好。请问180万的房子，首付80万，商贷100万，贷30年，月供6千以内。等额本息好还是等额本金好？为什么？
回答：为什么买房贷款，选择等额本息，而不是等额本金？
我们以100万借款，基准利率4.9%，10年期（120个月）为例：
等额本息首月还款10557元，等额本金12416元。
1.同样锁定一笔借款，等额本金比等额本息的月供要多20%，这里的20%，如果换成等额本息，相当于你可以借来120万的贷款，凭空多了20%的支出，浪费了现金和现金所带来的机会。
2.有人说，等额本金的月供是逐年减少的，还有人说，等额本金的总月供少于等额本息。没错，但是谁又会还10年的贷款呢？何况现实中往往是30年。先有定量，才有定性。利率是个位数，贷款是百位数。
哪怕按照10年期计算，等额本息要到第56个月的月供才超过等额本金，如果按照30年按揭，则要到第十几年，实际上大多数人到第5年房子已经翻倍出售/换房/还清重新抵押了。
3.为什么还是有很多人觉得等额本金比等额本息好呢？
最重要的一点，是因为我们的视角：通胀的速度，通常保守按照12%计算。我们把通胀速度（1%每月）乘以当前月供，才能得到真正的【币值】，【币值】才是真实的【月供】。一旦加上通胀这个因素，逻辑就变得鲜明易懂，相比没有通胀，我们的月供正在以肉眼可见的速度进行【收缩】。
按照【币值】计算：等额本息首月月供10557元，等额本金12416元。等额本息末月月供3192元，等额本金3037元。
结果是什么呢：
1.等额本金的总月供，比等额本息更多
2.等额本金早期消耗了你更多的现金，月供压力更大，也消耗了更多的机会
3.买房开头难，等额本金可能成为压垮你的最后一根稻草
提问：新人首问：你好美女，坐标户口都是东莞鄂籍，年龄47，自主城区一套麻涌万科一套小别墅，子弹700，夫妻均无工作，困惑：1、麻涌滞涨但今天穗深城轨通车稍有利好，需要卖出吗？2、目前深莞核心区域的房价以上涨20%多，有必要上车吗？上车标的？我妹深户，妹夫不通情理，用代持可以规避劣质影响吗？能配武汉吗如何代持？3、准备入股市做价投长持，资产如何配置？谢谢
回答：你好，麻涌并不算投资优质板块，城轨的通勤价值要弱地铁很多，加上开通前价格已有透支，所以升值幅度肯定达不到你的预期，不过既然开通了，不妨再等等，趁着一波热度适当加价出手。 深圳优质板块已经涨起来了，可以在没有普涨或者涨幅不大的板块里淘笋。所以，要不要跟，重点还是看具体的选筹价格。 目前可以在福田的皇岗.梅林.龙华的中心区.宝安的西乡等地方寻找机会。 后面有几种可能性：
1.热一阵子，年底节前出来政策限制，冷下来，回调回去；
2.多空僵持着，不一定回调，用时间换空间，过个一年半载，涨幅就夯实了。
3.网红事件为深圳带来大量新流量，继续上涨。 控制不了的代持就不要用。在深圳用54大法破限购，成本低 时间短。 深圳+武汉+沈阳的配置比较好。 留足2年月供，剩余子弹可以根据你的情况配置点股票，小赌怡情。
提问：请问：我想在武汉投资几个公寓，用做以后收租金养老用，你觉得合算吗？如果合算，应该在哪个区域买租价比高一些。你觉得投资公寓长期持有怎么样？
回答：你好，公寓没有学位，公寓没有涨幅，是商用水电，产权只有40年，这都不重要。最重要是两个大问题，一是杠杆低，只能贷5成10年，还有就是有30%到60%的土地增值税。这两个最厉害。直接决定公寓没有价值，投资回避。 武汉的公寓租售比并不高，很少有能达到租售比5%以上的，如果达不到5%的租售比，也没有涨幅，你拿着子弹还不如买点理财产品。 优先考虑住宅产品，武汉的几个洼地板块，未来等配套规划落地后，还会有一波补涨。通过分割出租可以实现租金低一部分月供。
另外住宅产品又有涨幅，租金又能抵月供的城市，可以关注沈阳和长沙，单价8千的楼盘，在全国范围内租金算很高的了。
什么时候可以考虑公寓？
1.所有房票都已经用完
2.租售比在5%以上
3.公寓价格是周边住宅价格的5折。
提问：（新人首问）房姐您好，武汉洪山广场附近的姚家岭社区那一块的老房子拆迁可能性大不大，现在投资值得考虑吗，单价在多少比较合适？政策方面，二十年以上房龄的二手房交易可以办理贷款吗？外地公积金已经贷款过一次，余额已取，办理贷款额度受不受限制？
回答：你好，拆迁流仅适合规划局内部人自己玩，或者你有内幕消息。 普通人单纯赌拆迁，不建议入手了。 拆迁的具体补偿还不清楚，拆迁何时可以动工还是未知数，我们只能初步判断拆迁补偿比现在出售高。 房龄25年以上的房子基本上办不了按揭贷款，然而在房屋不能贷款没有负债的情况下，如果我们长持个3年，损失的是30%+的资金成本，部分的涨幅预期，以及选择直接出售获得现金不断裂变滚动的机会，按照5年一倍的话，这里有可能又是60%的机会成本损失。
提问：房姐又来请教你了，南湖公园九里和保利心语的房价差不多，户型面积也是一样的，这两个盘哪个盘的学区更优？ 另南湖又有个新盘新力雅园在拓客了，目前单价还没出来，主要自住，后期可能会换，同等价格选学区好的，请教房姐这三个盘如何选择？
回答：这几个盘学区都一般 南湖好学区都是老小区： 东方莱茵，宝安春天里，中央花园，宝安花园，泌康园，水域天际等。 性价比高的是保利心语，自住看你的喜好选择。
提问：房姐您好，没有搜索到共和世家这个楼盘，在此提问一下。这个楼盘在深圳福田石厦地铁站附近，想找购物公园旁平安金融中心附近适合投资和自住的房子，就这个盘的均价低一些。您了解这个盘或者附近的盘吗？非常感谢。
回答：星河世纪，中海华庭，城中雅苑和发展兴苑。 这一片区，堪称完美，要地铁有购物公园地铁站，要商场有星河cocopark，要学位有石厦中学，要产业有中心区写字楼群。 有缺点吗？有，太完美太成熟就是它的缺点，所有空地都被填满，已经没有任何想象空间，加上楼龄偏老，周边环境嘈杂，这一片区的楼盘已经很久没涨了。 自住还是很好的，价格也会很稳，但要打掉太美好的投资预期。 想自住的好，又想要投资收益，石厦板块不能兼顾。
提问：房姐你好！家里两个孩子，目前住汉阳四新海伦春天，以后上学对口所属经开三角湖新华校区和官士墩分校，感觉不行，当时买房没考虑这块。现在想为孩子搞学区房，目前子弹50万1.沈阳路小学周围俊华雅园老破小150-180万的，买了出租+海伦出租，自己一家三代就近租房，后期经济上增强了再卖海伦就近换房改善居住条件 2.钟家村周围老破小 ，同操作 3.招商1872自主+墨水湖小学。为了两个孩子教育投资一个好的学区房姐认为是否必要？沈阳路小学听说是从落户时间最长的孩子开始录，数量到了就不录，现在担忧买了不能上该小学，房姐有什么好办法可破？房姐在学区房推荐哪些盘，新房二手都行，各区教育资源能指导下吗，谢谢
回答：考虑未来涨幅和学区兼顾，招商1872其实是最好的选择 但是单纯考虑学区，二七 育才 会更好 老破小学区是单纯的消费行为，如果能淘到低于市场价的，也可以考虑，短期内如果学区政策没有变动，其实风险相对小一些。 如果可以接受武昌，其实保利华都和百瑞景小户型也可以考虑，相比老破小，涨幅和流动性更好一些。
提问：新人首问：子弹300，年入100，疫情过后厦门能否上车？还是说厦门这个变态的房价现在不着急。地段，交通，学区，生活便利，医疗，商业。就房产价值来说，这样这样排序不知对不对。集美新城现在好的楼盘已经4万多，现在入手会不会太坑？叠墅是否只适合自住，以后难卖？现在尝试让自己接受投住，厦门租金相对房价并不贵，是否可以租在厦门，在重庆沈阳等其他城市投资房产比较好。
回答：厦门房价变态，目前只认可岛内4万内的楼盘，岛内有特殊性，但是集美投资意义不大 相同的价格 北上广深是更好的选择 子弹300，优先建仓一线城市
提问：美丽的房姐你好，坐标北京，请问东三环外的九龙花园可以入手吗，这小区房子权属有经适房和商品房，价格有差别吗？谢谢
回答：九龙花园刚好是2000年产品，产品型号青黄不接，公房一二类经适房较多，早期出租混乱，形成市场歧视，目前价格处于洼地，也在逐渐洗白中。 经适房要交10%的综合地价款。
提问：目前苏北城市，子弹120，入南京或者杭州哪个城市的哪个版块比较好？新房子还是二手房？南京的话浦口还是其他？
回答：子弹120首选上海 次选杭州和南京 长三角的看大永远是上海，这一点不会改变。趁现在还是横盘期，先上车。 只看南京，浦口江北新区、江宁岔路口 百家湖 将军大道 九龙湖都没问题。
提问：房姐好，子弹130，纯投资，考虑二手（一个老人首套房票接力贷，一个我的二套房票）。 想买一套关山70多平，再加上一套白沙洲或者光谷东70多平。 问题1:第二套是白沙洲合适还是光谷东合适呢？ 问题2:老人票接力贷放在哪个区域？ 感谢房姐
回答：白沙洲和光谷东都有合适的项目 白沙洲环线位置好，光谷东天花板高 把你自己的房票用完再考虑老人票，大单自己房票，小单老人票。
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