文｜舟樹人 編｜寧採塵
“4號線都要通了，天譽東盟塔建到多高啦？”
自從2016年，在廣州混得風生水起的天譽置業，要在南寧建528米高的天譽東盟塔以來，類似上文中的問題，每年都要被人拿出來調侃一番。
沒辦法，誰讓曾經的“廣西第一高樓”——天譽東盟塔，那麼不爭氣呢？
五象第一高樓，沒那麼好起
天譽東盟塔曲折的往事，大家想必都有所耳聞，請容許阿樹回爐一下。
一開始東盟塔是按照528米的高度報建，可因為民航廣西監管局兩次批文限制，高度遭遇二連降，從528米下調到420米，到最終的346米。
不僅規劃報建命運多舛，塔的施工速度也十分“佛系”，自2018年9月7日安裝了第一根主體巨柱後，就一直沒什麼大動靜。
阿樹踩盤時，問到了東盟塔的建設進度與完工時間，置業顧問只回答“不清楚、沒收到通知”。
再看看東盟塔的工地現場，目前塔的底座已經建出地面，塔吊也在往工地中運輸建材，除此之外看不出更多細節。
▲東盟塔工地近照
▲東盟塔工地平視照片
其實超高層建築本來就存在建設週期長、建設難度大的問題；像目前403米高的廣西第一高樓——華潤大廈A座，從2008年規劃建設至今，前後花了11年。
東盟塔高度雖不及華潤，但346米的高度也足夠天譽忙活一番了，估計還得再等等。
紅極一時的天譽城，沒笑到最後
雖然東盟塔還沒著落了，但天譽從入邕以來，開盤捷報就一直沒停過。
像2014年入市的天譽花園，一直以“單盤首開勁銷18億”的傳奇，聞名南寧樓市；每年克而瑞發佈的數據榜單中，天譽也僅靠天譽花園和天譽城，就能常年盤踞在前10名的位置，讓眾多開發商不知該佩服，還是嫉妒。
如今，天譽城住宅售罄交付，公寓也幾近清盤，它在五象大道東的統治力才逐漸褪去。
樓盤叫座，背後一定有它的原因：
①靠近五象核心區
天譽城門前即是五象大道，坐地鐵或是開車，都能快速到達五象總部基地；周邊還靠著萬達茂、青山大橋等配套，生活出行還是挺方便的。
②有地鐵
今年年底，地鐵4號線即將通車。天譽城多個地塊位於4號線沿線。其中，創客城的2-2#樓，即東盟塔的副塔——東盟尊，相距楞塘村站不到10米，已是板上釘釘的地鐵盤了。
▲天譽城與地鐵口捱得挺近
③真一線江景
很多購房者為天譽城買單，很大程度上是因為它的一線江景，樓棟前方無遮擋，江景資源十分稀缺；而最近，邕江百里景觀帶即將開始5A級景區的申報，江景的價值更是日益凸顯。
▲即將申報5A級景區的邕江百里景觀帶
▲天譽“城內”看“城外”（業主提供）
④入市早、價格低
天譽的大部分產品定位剛需，貨量充足。在五象流傳著一句話：有供應就有銷量（住宅更是如此）。
只可惜，天譽城並沒有笑到最後。
問題頻出的交付情況讓業主直呼辣眼睛，更上演了讓業內“羨慕不來”的WQ戲碼。
▲天譽城相關維權報道
經歷了熱銷和交付，天譽城從一種“神盤”，變成了另一種“神盤”。
產品偏剛，辜負了“最美”江景
俗話說：好馬配好鞍。
天譽城所在的地塊，是一匹不可多得的駿馬，本應配上更好的鞍，但天譽好像不這麼認為。
天譽城的住宅部分以95-140㎡的剛需首置和二套剛改為主，160-223㎡的大平層為輔，總戶數高達3892戶。
樓棟之間距離過小，樓棟排布密集，並沒有將江景資源最大化的利用起來。而且，外立面過於普通，配不上一線江景。一手好牌被打爛了。
▲天譽半島實拍圖
依阿樹的觀點來看，天譽城的產品本可以做得更好。
與之相反的是，保利君悅灣、凱旋1號、華潤西園悅府、華髮國賓壹號等純改善樓盤，善待了地段和江景資源，在南寧積攢了很好的口碑，順理成章地為南寧江景盤帶鹽。
1.3萬的東盟尊要“站崗”？
天譽城本身是綜合體定位，有住有商有塔，地塊的商業指標自然不小。
於是，地塊上6棟LOFT公寓樓拔地而起，共5382戶，其中5棟為“Y”型，在售的2-2#樓“東盟尊”為“U”型。
▲天譽城商業地塊的樓棟排布
2-2#樓作為東盟塔副塔，外立面為玻璃幕牆設計，看起來比較有現代感.
但考慮到其面積段多為30㎡左右，8梯58戶的梯戶比也十分擁擠，面對“自住”型租客還算適用，但辦公有點尷尬（中小企業主力辦公需求在80-100㎡）。
▲在建的2-2#樓為玻璃幕牆
▲8梯58戶，感受一下
要說天譽城的LOFT公寓有什麼亮點，那就是它的5.05米層高和毛坯交付了。
業主可以根據自住、出租或辦公的用途，來裝修成自己想要的風格；能隔雙層，施展空間和投資收益都會更多一些。
▲毛坯交付，圖為樣板間的裝修效果
但是，由於周邊配套（特別是地鐵）進入兌現期，公寓價格已高達1.3萬，性價比不高。
加上五象商業公寓已經迎來交付井噴，總部基地的需求最先釋放，需要一定時間才能從中心傳遞到外圍。
此時買入，購房者將面臨“站崗”的風險。
上車公寓，注意5點
如今，地鐵4號線快通車了，投資無門的人很容易被“帶節奏”，可能會匆匆忙忙被拐上“公寓車”。
公寓能不能買，阿樹在這裡想給大家提幾點小建議：
商業公寓不能落戶，不能當做學區房。
商業公寓的水電費，按照商業立項的費用來收取，比一般住宅要高得多。
大部分商業公寓不能通燃氣，沒有油煙管道。
商業性質的產權年限較短，從40年到50年不等。
最關鍵是需求飽和，流通性低（賦稅重，過戶成本高），難解套。
所以想買公寓的購房者，一定要先弄清楚自己的購房需求，如果買下來才發現公寓不是自己的菜，那就得不償失了。
@鑑語：辜負了絕佳地段，東盟塔兌現存疑
天譽城佔據了五象心區相對優質的地段，周邊配套豐富，江景出眾。可惜樓盤定位偏剛需，交付情況讓人失望，辜負了“天資”。
住宅二手房溢價乏力，商業公寓前途未卜。綜合當前情況，346米東盟塔能否兌現，答案就交給時間吧。
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