2020-03-16 10:06:51 佚名

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有人說，城鎮化率房價不會跌，很多農民還沒在城市買房。小菜認為，城鎮化步入第二階段後，房價走向分化，有的會繼續漲，有的會跌，樓市很難再統一漲或跌！確實也還有很多農民沒有進城，這個數量在中國的人口基數下，大概還有1.4億-2億左右，房地產依然還有人口紅利。

第一、城鎮化與國民經濟分析

從國民經濟增長的“三駕馬車”看，投資、消費、出口都與城鎮化緊密相關。

尤其是最近幾年，經濟危機後，西歐經濟復甦困難，需求很弱，疊加跟美國打貿易戰，向西歐和北美的出口受阻，世界其他地區貧弱，夠買力不行，出口嚴重下滑，3駕馬車變成2駕。

受出口影響，國內經濟持續低迷，但房價卻越來越高，大家兜裡都沒錢消費，內需又不足，2駕馬車剩1駕！

最近公佈了新基建計劃，通過投資拉動經濟的意圖很明顯；而固定資產投資中房地產佔有一定比例，房地產投資能拉動的上下游產業可非常多，優勢遠超一般基建投資，對經濟增長的帶動作用很大，看來，投資這駕馬車還行。

2019年，房地產增加值在GDP中的佔比為7%，而第一產業（農、林、牧、漁業）增加值在GDP中的佔比僅為7.1%！

也就是說，第三產業中的房地產業一項跟整個第一產業4項加起來的增加值差不多，你能想象這個震撼嗎？

目前看，在出口受阻，內需不足的情況下，投資引領的城鎮化是拉動經濟的有效方式。因此，城鎮化不得不繼續下去。

2019年末，我國城鎮化率突破60%，意味著基本實現了城市社會化，告別了鄉村社會。但這不是終點，只是新目標的起點。

據聯合國《世界人口展望2019》報告顯示，中國將在2030年達到常住人口城鎮化率70.6%，也就是說，10年後，我們城鎮化率還將提升10%！差不多就是每年提升1%；過去10年（2010-2019）每年城鎮化率提升是1.4%，實現這個目標的可行性還是很大的。

按2019年末我國14億人口基數算，未來10年大概就還有1.4億人進城，問題也不大。

為什麼要把這些人吸引進城？

還是回到三駕馬車上，把人集中起來，既便於管理，又能拉動消費，回報投資，為的就是國民經濟增長中的投資和消費2駕馬車。

從改善民生福祉看，城市的居住環境、教育、醫療等生活條件往往比農村強，把更多的農村居民帶進城居住，也是實現共產主義的目標之一。

因此，城鎮化是國民經濟發展的需要，也是改善民生福祉的需要，城鎮化還得繼續進行下去。

第二、房價會不會跌？

恆大研究院有個經濟學家，叫任澤平，雖然經濟領域的磚家很多，但小菜比較認可這個恆大研究院的任澤平。

他有個比較著名的評判房價的觀點，也是業內比較認可的一個觀點，就是短期看金融，中期看土地，長期看人口。

小菜在分析房價時，總框架依然沿用這個觀點，但在具體分析時，會增加額外的一些影響因素，力圖讓整個分析更準確。

01、短期內房價會不會跌

在金融這個大前提下，額外增加意外事件衝擊、政府調控政策影響及市場反應三大因素。

（1）金融端很寬鬆

1月6日，央行全面降準0.5個百分點，釋放資金8000億，給銀行降低成本150億每年，銀行資金很足，信貸政策穩中向寬，大家貸款就好貸，政策也會好，目的之一就是傳導LPR下行，刺激樓市成交。

2月，萬億級逆回購和千億級MLF操作，並主動降息，目的在於增加銀行體系間的流動性，保證市場有錢，並傳導LPR下行，降低融資成本。

3月16日，就是今日，央行定向降準，大致可以釋放長期資金5500億，目的雖然也是救實體經濟，降低融資成本，但房地產依然會受益。

可見，短期內看，金融端政策寬鬆，房價上漲有合理基礎，上漲概率很大。

（2）意外事件衝擊

疫情確實嚴重的衝擊到了房地產業，可以想見，如果沒有疫情，金融端今年大概率都不會有如此頻繁的操作，正常的理解，沒有疫情，央行1月6日全面降準後，後續的政策幾乎都不會再有。

從房價基本面看，疫情確實造成了影響，但並未衝擊到基本面，房價依然很穩。

（3）政府調控政策

這是房價走勢的“定海神針”！

房價漲了，限購、限售、限貸、限價，再熱的市場也會被“澆滅”；市場轉冷，房價下滑，“鬆綁”政策，政策紓困，地方“救市”，市場又會回暖，這就是政策的積極意義。

（4）市場反應

市場參與者，不管是地產商，還是買房人，在上面這些因素的綜合作用下，及時、靈活做出調整，也能影響房價的走勢。

比如，金融政策寬鬆了，政府“救市”了，意外事件也過去了，地產商適時地給出了優惠，那買房人會積極購房，房價就會被推高。

反之，金融政策收緊，政府調控趨嚴，意外事件到來，買房人持幣待購，地產商就會給出更大幅度的折扣，房價變相下行。

因此，隨著疫情緩減，全國復工有序推進，經濟慢慢復甦，金融端持續寬鬆，政府適度放開調控政策。在這種背景下，買房的人會增多，地產商的優惠會逐步收緊，房價會被推高，短期內房價上漲概率很大！尤其是一二線城市；三四線城市，不管是市場，還是購買力，都需要時間恢復，房價走跌概率很大。

02、中期內房價走勢

從中指院全國300城土地成交情況分析，2019年，全國土地交易市場分化，一二線供需兩旺，樓面價提高；三四線供需兩弱，房企開始撤離。

一般地產商從拿地到實際開發，需要辦手續，進行可行性調研，進行規劃設計，大概需要半年左右時間，加上預售進度要求，那差不多這些土地從拍下來到預售許可，中間間隔時間大概在1年左右。

也就是說，2019年溢價拿的土地，新建商品房入市，大概會在拿地後1年才能上市。以前的樓面價低些，溢價土地意味著成本增加，後期商品房定價必然要更高，不然利潤就會降低，甚至虧本。

從樓面價提升看，房價上漲就是合理預期。畢竟，成本更高了嘛，商品房定價應當更高，不然怎麼賺錢？

而房企從三四線撤離，重回一二線佈局，顯示市場、資本對一二線樓市信心很足，看漲房價！三四線房企、資本撤離，市場信心偏弱，房價不樂觀。

因此，從中期看，一二線供需兩旺，市場和資本的信心很足，房價看漲！三四線供需兩弱，市場和資本轉冷，房價不樂觀。

03、長期內房價走勢

長期看人口，小菜認為，除了人口，還有產業、國家戰略和需求。

（1）人口

①人口總量

社科院的研究數據顯示，2030年，我國總人口會到頂，達14.44億，此後人口開始下滑。

也就是說，還有10年的總人口新增紅利。

②人口流向

我國在城鎮化道路上，借鑑美國的大城市路徑，按照美國模式，現在我們處在城鎮化第二階段，也就是中小城市人口持續向大城市遷徙。

這裡的大城市，包括大城市、郊區及衛星城市。

因此，從人口新增規模和人口流向看，房地產依然還有10年的“人口紅利”，房價還有穩中上漲的基礎，主要是大城市、郊區及衛星城市。

（2）產業

產業依託城市，人隨產業走，但產業除了需要人口，還得追逐利潤、資本、市場，並受到國家戰略、城市規劃和環保制約。

因此，隨著人口持續向大城市聚集，大城市的產業會逐步強大，能吸引更多的人口，並能留住人口，也將反過來促進大城市發展，推動房價上漲。

（3）國家戰略

國家戰略就是城鎮化，城鎮化的道路選擇就是城市群、都市圈化，產業圍繞城市群和都市圈佈局，通過大城市和產業的發展，引導人口流向，並因此推動房地產發展，改善民生福祉。

（4）居住需求

這個居住需求是幾個方面，也是剛性的。

①改善型

以前住小房子，隨著大家越來越有錢，生活水平也得跟上，那換大房子就是合理預期。改善型住房需求是現實的、長期的，也是剛性的。

②拆遷、舊改

老破小舊被拆了，被改造了，補了錢，總得再買個房子住吧，這就是新增住房需求的地方，這個群體不會小。

③置換

房子的設計壽命往往都是不低於50年（國家住建部的設計標準），從第一代商品房1994年到現在，經過了26年，這代商品房的安全使用年限還剩24年，也就是到2044年，這一代商品房將逐漸面臨“壽終正寢”！

如此循環下去，置換的商品房不會少！

房子的本質就是商品，是商品就有使用壽命，到了使用壽命，就需要重新買，住房需求還是長期存在。

因此，人口長期內還有新增，大城市人口長期內還將新增，基於國家戰略對大城市的支持，疊加城市本身人口對居住的需求，大城市仍將在長期內擁有人口優勢，房價看漲。

同時，人口、產業、資金流失的城市，又缺乏國家戰略支撐，自身還缺乏經濟動能的話，房價走跌的概率很大。

第三、農業人口轉移分析

我國已經過了農業人口大規模向城市遷徙的頂峰，但農業人口向城市轉移的潛能並未完全消失，仍有潛力。

01、劉易斯第一拐點

農業人口向城市遷徙，會經歷兩個拐點，也就是劉易斯第一拐點和第二拐點。

第一拐點之前是農業人口大規模向城市遷徙，城市的工資收入和就業機會比農村多很多，城市對農業人口具有較強的吸引力。

從2008-2012年這段時間，長三角、珠三角等沿海地區屢次出現“用工荒”，多數專家預計農業人口向城市轉移的“劉易斯第一拐點”已經到來。

也就是說，我國農業人口向城市大規模轉移的峰值已過，現在是第二階段，農業人口向城市轉移的潛能還在，並未枯竭，只是數量不如以前多了。

02、劉易斯第二拐點

當農業人口向城市遷徙，導致用工成本上升，生活成本增加，而農產品的價格持續上漲，會刺激農業人口提高生產效率，獲得更高的收入，進一步縮小與城市收入的差距。

農業生產效率不斷提高，會進一步解放農村剩餘勞動力，並進一步向城市遷徙，這就是現在和未來農村人口進一步進城的動力和趨勢。

這個遷徙的終結點就是劉易斯第二拐點，第二拐點到來後，城鄉之間在收入上會持平，幾乎沒有差別，城鄉勞動力市場一元化。

在這個漸進的遷徙過程中，美國用了大概40-60年時間，我國要用多久？難以準確預測，畢竟，中國發展不均衡。可以預見的是，我們需要的時間會跟美國很接近。

從這個意義上說，未來的農村居民進城，數量還很多，多半都不會少於1.4億左右，而這個遷徙的過程，可能10年，也可能延續至40-60年。

未來城市發展的核心是大城市、郊區及衛星城市，這些區域是人口、產業、資金的流向，也是房地產發展的方向，房價還有上漲的空間；而其他區域隨著人口、產業、資金流失，房地產會逐步萎縮，房價走跌的概率就很大，至少房價是缺乏前景的。

房壇法菜

首先，早知道前兩年的房子主要被哪些人買了。雖然沒有準確數據，但是可以肯定的是，前兩年的房子最主要還是被炒房客買了，被有錢人買了，真正的剛需買房的其實不多。現在很多年輕人對買房的慾望不高了，現在低慾望的年輕人越來越多，反正工資、收入那麼低，再怎麼努力也買不起房子，所以對買房的慾望也就不強了，現在的年輕人“很容易滿足”，其實也是被逼無奈？

其次，我們再聊聊普通炒房客，這裡面很多人是做生意的，今年整個市場的經濟形勢太差，普通老百姓收入降低，出來消費的必然就少了，做生意的人必然收入降低了，他哪來錢再投入房地產？即使手裡有點現金，也不敢貿然投入房地產市場。還有就是現在做生意不好做，房東不可能再隨意漲房租，空門市到處都是，房東租房的收入不會在增加，很可能房租還會降，這種情況下房東也不會再投錢買房了。

通過這次疫情，很多人明白了農村房子的重要性，在城裡有一套房子住就行了，還是要把老家的小別墅修好，以後老了退休了還是想回農村老家。現在農村的路基本都修得很好，交通方便，自己又有一個代步車，在農村有山有水，要進城開個車也非常方便。所以農村的小別墅，它，不香嗎？

光陰的歲月666

“城鎮化率低房價不會下跌，很多農民還沒有在城裡買房”。對此觀點本人不敢苟同。

首先，這是個偽命題。城鎮化率的高低與房價的漲跌沒有必然聯繫，更不成正比。“很多農民還沒有在城裡買房"並不等於很多農民還沒有進城，也不等於還有很多“剛需”，更不等於房價還有上漲空間的“理由”和不會下跌的“依據”。市場經濟，潮起潮落，有漲有跌，彼起此伏。沒有隻漲不跌的商品，沒有隻賺不賠的買賣，沒有隻勝不敗的將軍，沒有隻晴不雨的天氣。例如這次新冠肺炎疫情的不良影響。導致石油價格暴跌，黃金價格暴跌，美股指數不僅暴跌，而且連續兩次“熔斷”，步入“熊市”通道。世界上還有什麼比黃金石油更堅挺只漲不跌的商品嗎?

其次，大量的農民進城“憑”什麼?“靠”什麼?“求”什麼?“幹”什麼?“吃”什麼?“喝”什麼?“為”什麼?

憑運氣?靠夢想?求職位?幹輕鬆活?吃軟飯，喝啤酒?為子孫後代造福?

不是，絕對不是。那只是夢想!必須憑雙手，靠自己，日求三餐~夜求一宿，幹雜活，吃大苦~耐大勞，喝稀飯~食饅頭。為養家餬口。既然如此，何必折騰!早知今日，何必當初!

再次，大量的農民進城買房後怎麼辦?怎麼供樓?怎麼奮鬥?怎麼生存?怎麼發展?怎麼致富?

城市是富人的天堂，窮人的地獄。買菜要花錢，買米要花錢，坐車要花錢，用水要花錢，用電要花錢，煤氣要花錢，物業要花錢，垃圾要花錢，電視要花錢，網絡要花錢，孩子讀書要花錢。一切都要錢，錢從哪裡來?尤其是房貸，車貸。連本帶息，月月要交，年年如此。

千萬別生病，千萬別失業。一旦生病住院，一旦下崗失業，一旦沒有經濟來源怎麼辦?房子怎麼供?日子怎麼過?這些，都要想清楚，搞明白。量力而為，三思而行。

最後，權衡利弊，理性取捨。兩利相衡取其重，兩弊相衡取其輕。

“城外的人想進來，城裡的人想出去”。人都是“這山望見那山高，到了那山沒柴燒”。作為祖祖輩輩土生土長的莊稼人，我認為城市有城市的優勢，農村有農村的好處。城市經濟較發達，賺錢相對容易。但生活並不輕鬆。尤其是最近幾年物價特別是樓價~肉價~菜價~氣價上漲過快，市民生活壓力山大。農村雖然經濟欠發達，物質文化生活相對比較落後。但山青水秀，自給自足。生活負擔，精神壓力相對較少。起碼不用擔心失業，不用擔心房貨，不用擔心斷供。只要不生大病，只要勤勞勤儉。種糧種菜種果，養豬養牛養羊，養雞養鴨養鵝。基本溫飽是不成問題的。

假設你經過多年努力積蓄了人民幣30萬元。在農村可以建一棟漂亮的二層小洋樓。但在三線城市只能交100平米的30年貸款期的首付。在一線城市中心地段只能交10平米的30年貸款期的首付。這是一道簡單的算術題。小學三年級學生都會做。何況我們都是成年人，應該知道取捨。我就一直希望退休後回家鄉養老。鄉親們也都歡迎我葉落歸根。村長，鄉長也都承諾建房時地皮不是問題，由我自己挑選，手續由他們辦妥搞定。但人算不如天算，計劃趕不上變化。由於健康原因，長年離不開醫院。故無法成行，實在遺憾。雖不能至，心嚮往之。

世事分久必合，合久必分。久晴必有久雨，暴漲必有暴跌。跳的高，摔的慘。這是常識。市場經濟下，需求引導生產~需求決定供給。一切由“市場”說了算，而不是“市長”說了算。市長是為市民“服務"的，是維護市場“秩序”的。而不是“決定”市場價格的。

值得一提的是最近國家“土地新政”在10省市試點試行，土地審批權限下放，土地供應量將大幅增加。一線城市“寸土寸金”的地位將成為歷史。隨著土地供應量的增加，土地價格勢必下跌，房價也必將“水退船低”。

綜上所述，不管將來城鎮化率怎麼提高，不管將來有多少農民進城，抑或將來引進多少移民進城。中國的樓價進入下降通道的大趨勢不會改變。因為“有錢人”(含借遍親友湊首付的)該買的大都買了，“無錢人”(東借西借也湊不夠首付的)想買的也力不從心。

居家活佛

我不同意這種觀點。

我個人認為，城鎮化只是一種手段，而不是目標。推動城鎮化的最終目的，還是為了改善人民生活，增強人民福祉。

從這個角度講，城鎮化並不是越高越好。違背規律而強力推動的城鎮化，成本很高，也沒有必要，甚至會帶來交通擁堵、環境汙染、效率低下等一系列問題。

而且，現實條件也決定了我們國家不可能無限地推進城鎮化。到2018年，我國城鎮化率達到了59.58%，按照每年一個百分點左右的速度增長，到2030年，我國城鎮化率可達到70%，仍有4億多人生活在農村。

此外，隨著城鎮化水平的提高，會逐步產生所謂的逆城市化現象，發達國家的經歷已經證明了這一點。例如，在德國，鄉村變得非常優美，雖然年輕人還是繼續往城裡跑，但鄉村吸引了大量城市退休的老人來養老。在韓國，一些即將退休以及城市人對田園生活非常向往，於是回到農村耕作生活，形成了所謂“歸農歸村”現象。據統計，2018年韓國歸農家庭為11961戶，總人口17856人，平均每戶1.49人。

所以，城鎮化不會無休止推進下去，農村社會也會長期存在。這就是為什麼中央提出鄉村振興戰略，主張城鎮化和鄉村振興雙輪驅動。

總之，城鎮化是有限度的，人口向城鎮集中也是有個度的，雖然目前人才仍在向城鎮流動，但是，隨著經濟社會的進一步發展，農村基礎設施、公共服務不斷改善，將會出現人口從城鎮向農村流動的趨勢，屆時，城鎮的房價將不再堅挺。

至於沒在城裡買房的農民朋友，不用糾結，把農村的房子建好修好就行，因為未來不只有進城一條路，農村的生活照樣美好。

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文字螞蟻

首先要搞清楚，在中國當下，城市化是人為或者說政策推動的結果，並不是自然發展的結果。在推動城市化之前，實際情況是大多數中國人是農村人。所以既然是人為推動城市化，就決定了是人為推動農村人進城買房。從這個角度來說，確實是哪裡農村人口多哪裡房地產市場潛力大。

舉個現實的例子，我們遼寧省，撫順市200萬人口其中150萬城市戶口只有50萬農村戶口，本溪150萬人口超過100萬城市戶口，都是城市人口遠多於農村人口，所以房價都低，乃至出現市區範圍內有1000元/平米以下的房產。但是在本省經濟更落後的錦州、葫蘆島房價就很高，只要市區範圍都在四五千元以上。因為這兩市市區人口都在百萬以下農村人口300萬以上。同理省會和大城市也一樣，比如遼寧瀋陽，總人口800多萬其中600萬以上城市人口，周邊主要城市距離都在100公里以內包括撫順本溪遼陽鞍山，都是城市人口多農村少，所以房價長期實際較低，近兩年雖然瀋陽房價媒體上漲了很多，但那基本都是較新的房子或新區，老城區百姓自己賣房價格在6000上下的還是有很多，遠城區還有很多一兩千元的房子。

總而言之，周邊或者輻射範圍內的區域農村人口多的城市，房價肯定貴。看清了這個問題，有助於總體認識中國的房地產市場。