认知溯源

自住 自住要的是什么？这个是很多购房者真正把房子买到手之后才搞清楚的问题。 一个好的自住产品，最大的特点是不仅符合当下自己生活需求，还符合自己的生活的隐性需求。 注意，我们这里一直提到的都是生活需求，无论明面的或是隐性的。明面的需求比较容易理解，比如说什么楼层，采光，花园，装修，超市，公车等等。对于交通配套的需求，对于缩短通勤时间的需求，对于子女父母生活配套的需求，这些看起来像明性需求的东西，其实是隐形需求。 比如说，买了郊区地铁口的房子，买的时候觉得有地铁就行，而实际上入住后发现地铁通勤时间长，拥挤，停运时间早，给自己的生活带来非常大的不便。 购车后公路交通因为距离原因同样非常耗时。又或者说，购房时开发商承诺配套的学校，并不能满足自己孩子所需，但因为位置的问题，周围短距离内又没有可以借读的学校等等。而你会发现，这样的房子，升值不见得会差。因为各种各样的独特的卖点利好，二手房甚至要比很多房子涨幅更为明显。

所以，自住房的逻辑应该遵循的第一点一定是便利度，这个便利度指的不仅仅是交通，还指的是自己未来子女和父母所需。 归纳总结来说就是：在抛开地铁之类的限时公关交通之外，依然可以以比较低的成本比较短的时间通勤你的常用生活半径。有足够优秀的对位学校，或者在学校水平未知的情况下，可以以比较低的成本比较短的时间到达周边可替代的学校。以及父母所需的医疗和交际配套。 同时，房子要满足短期内自身所需的面积和房间数。而对于年轻人自住，特别是需要奋斗的年轻两口之家，自住的逻辑更需要清晰：不要把时间花费到通勤的路上，哪怕房子再新再好；特别是不要把因为超长线的需求放在当下，在有限的资本下尽可能的满足当下的需求。 投资 投资要什么？显然，大部分人都会回答，投资回报率。 对，没错，虽然房住不炒依然是主基调，但把闲置资金投入房地产，依然是很多人的选择。既然是投资，回报率一定是最终投资成功与否的呈现。 所以掌握好的投资标的和逻辑，相对于自住选房来说，就更加重要了，我们简单归纳以下几条，仅供参考： 1) 城市动能强，比如一线城市、强二线城市，而非三四线城市。 2) 片区内有足够的卖点，比如未来CBD，地铁线，政务区，自贸区等等。 3) 片区内有足够可炒作的地，如果没有地，没办法拍地王，未来只会平和上涨。 4) 片区内有足够好的学校，并且里的足够近。 5) 标的开发商比周围的开发商都要优秀。 6) 标的明显因为历史原因低于同级别城市或同级别区域，形成所谓的洼地。

以上，即使满足一半，都可以称之为优秀的投资品，同时，做出优秀的投资判断，还要注意这几个问题： 1) 不要去纠结自住是否舒服，更不要去考虑一些比如医疗之类自住才需要考虑的属性。 2) 利好足够的情况下，忽略户型之类的属性。 3) 近地铁比商业后期更能卖得上价格。 4) 刚需小区买小套，改善小区买大套，更容易出手和溢价。 5) 不要有人在哪就必须买哪的心态。 投资和自住不能同时么？ 我们一直讲自住和投资不一样，总是有人问投资的房子最终不也是要卖给别人住么？ 其实，我们讲的可投资那些较远的项目，甚至是跨城市的房子最后仍然还是自住，或者给下一波投资客，这其中最关键其实就是时机的问题。 距离远但有前景的地方投资，不是说他不具备住的条件，而是当下不具备，更不具备一家几口需要在市中心通勤上班上学的条件。 而这些房子，几年之后，随着利好的发展落地，会具备一定的居住条件，会满足很多在那个片区或者那个处境下适合自住的人，或者下一波更看好的投资客户。 这就回归投资逻辑问题了，那些暂时不具备住的条件特别是不具备自己住条件的房子，一定要满足我们前边讲到的升值条件。 我举几个例子：同样的价格同样的面积，相邻的两个小区，一个好口碑物业的两房，一个是差口碑物业的三房，你会选哪个？这个案例就非常典型，如果你是自住需要三房，那一定是优先选择满足近居住需求的三房，至于物业的好坏，显然来的没有房间够用来的实在。 而相反，在实际后期升值上，好口碑的物业在长线的二手房交易上一定会更高一筹。而未来接手的人也一定会有不需要那么多房间的客户，这个就是比较优质的投资品。 这个世界上一定有符合你既投资又自住的产品，但真正全方面符合的产品一定是凤毛麟角。全能型物业，大多都是开发商口中的宣传语。 所以，居住是居住，投资是投资，如果硬要中和在一起去考虑，大概率折中后的结果，既不会太舒适，也不会回报率特别高，因此，我们依然还是强调，投资和自住还是要分离。

爱笑的子鹏

我买房的时候倒没有遇到这样的！

我记得我买房子的时候，中介没有这样子问我。

我是给他发信息，说这个房子能不能看看，他就带我去看了。问的最多的是我对房子本身的需求，而不是说投资还是自住。

所以这个应该不是普遍的问题，根据我的分析，中介这么问，可以体现两个问题：

一、可能这个地方炒房比较盛行

我也在昆山看过房子，那边的中介有些会这样问，毕竟昆山那边投资性住房比较多。中介也会讲自己的故事，说自己以前是做什么的，自己也是通过投资房产，如今有几套房之类的。

所以我认为这完全和市场环境有关系，在空气中都弥漫着投资房产的味道的时候，这样的话概率更大一些。

在我们老家，基本没有中介会这么问。因为大家出发点就是自住，刚需。

二、房价存在泡沫

通常来说，当中介这么问你的时候，基本上当时的房价是有泡沫的。

因为在楼市低迷的时候，炒房的人很少，而房价涨的时候，才有投资客。

所以这句话频率的高低，也会反应房价泡沫的大小。

当很多中介都重复这句话的时候，我劝你还是小心点。

当中介都不再讲这句话的时候，可能房价就是比较低的时候。

以上仅为我个人的体会，不代表真理，仅供各位参考。毕竟各个地方的情况可能也不太一样。

赵冰峰财经

大家好，今天想问大家一个问题。你们在购买房子的时候有没有注意到，无论是是二手房中介还是一手新楼盘的售楼小姐，第一时间他们都要问你，这套房子是买来自住的还是买来投资的？

房子买来自住和房子买来投资，到底对这些销售人员意味着什么，他们为什么会问这样的话？

今天我们就专门针对这个问题一起来探讨一下，这样一句话到底对售楼人员意味着什么，对我们购房者又意味着什么？

一，什么是自住房？什么是投资房？对我们购房者意味着什么？

绝大部分的优质大城市里面的优质房产，它不仅仅具有居住的功能，其实它还是一个投资品，它具有金融属性。

所以，房子对于我们购买者来说，因为经济实力的不同，人群的不同或者需求的不同，就把房子分为了自住买房和投资买房。

自住房：自住房说到底就是买来自己住的，主要是解决自己的居住问题，自己在城里面有一个属于自己的家，有一个遮风挡雨的港湾。

投资房：投资方和自住房不同，基本上是自己不会用来居住，主要目的是用来盈利。说到底，投资方就是用于出租收益或者增值之后卖出变现这样的方式来赚钱。

正是因为购房者买房的目的不同，导致了有这样的一个分化。正是因为投资和自住这样的一个分化，让购房者对房子的具体要求也就不太一样。

对于自住购房者来说：

自主住购房的朋友一般要求房子能够满足自己家庭的居住，能够解决子女的教育，能够离上班的地方近一点，自己家庭也能够承受这套房子给我们带来的月供就可以了。

说到底，自住购房对于购买者也没有太严格的要求，不需要太多的经验，去精算这套房子给我们带来的收益，到底是怎么样的。满足基本的制度需求和日常生活的需求就可以了。

对投资购买者来说：

投资购房意味着，买来的房子一定要具备升值的空间，或者一定要具备能够快速出租换取租金收益的一个潜力。

对投资购房，对购房者的要求相对来说会严格一些，不仅仅考验到购房者自身的眼光以及资金的持有能力。还考验到投资购房者对市场的敏锐度，以及市场动态走向的一个预判对错。

二，为什么房产中介第一句问话，要问购房者到底是自住还是投资？

在第一大点，已经把自住房和投资房严格的区分开了，说到底“住投分离”是我们每一个购房者应该恪守的一条经验。

正是因为这个原因，把买房的客户分成了自住的和投资的。房产中介第一句话问购房者到底是自住的，还是投资的？

第1个原因，初步分类。

无论是新房还是二手房，购房者和中介之间，处于第一次接触或者一个非常陌生的状态。销售人员一般都会通过咨询购房者到底是买来自己住，还是买来投资，用来初步确定购房者的购房意向，把购房的客户进行分类。

当然真正的需求，还是要在看房过程当中去发现的。这也是做房产销售的一项基本功。

第2个原因，区别对待，按需营销。

售楼人员一般会根据购房客户的自住或投资需求，进行区别的对待，用不同的话术来进行房产营销。

自住的客户一般就是解决居住的问题，相对来说要求会相对低一点。比如解决孩子的教育问题，解决自己目前的居住问题，尽量离工作地点近一点，交通方便一点。

而买来投资的购房者相对来说要求就特别的高，他们主要是看中房子的租金收益以及未来的增值空间。比如这个楼盘周边有几条地铁，有哪些商业配套，有哪些优质的学区，有哪些优质的企业，有哪些规划几年能够成型等等。

确定的购房者到底是买来自住还是投资之后，售楼人员才好分别对待下，去抓住主要的痛点，用不同的介绍方式，推荐不同的产品，去最大概率的成交购房者。

第3个原因，确定购房者是否好忽悠。

虽然这个看上去是一个特别不好的形容。但不得不承认很多的中介和售楼人员就是通过这样的一些方式来确定购房者到底是纯小白还是有经验的。

有经验的他们只能认真对待，去解决购房客户的一切需求，来达成成交。遇到那些刚需购房者，特别是对购房一窍不通的人群，中介和售楼人员就会连蒙带骗，先让他把定金交了再说。以最快速度的达到自己的成交，实现个人利益的最大化。毕竟，对于售楼人员来说，业绩，收入和卖出房屋的套数成正比。

……

的确如此，看上去只是一个简单的问话，其实里面隐藏和透露出了特别多的问题。买房是特别重要的一件事情，陌生人之间的交流，陌生人之间的沟通本身就存在博弈，售楼人员在判断购房者购房者也在判断售楼人员。

三，小结

总的来说，买房是我们人生当中的一件大事情，它涉及的程序特别复杂，而且每一个程序里面的风险都是很多的。

而且买房对于那些刚需朋友来说，是特别不容易的一件事情，一套房子可能倾尽了他们一个家庭十几年甚至二十多年的工作积蓄。稍微一不小心就会让自己陷入购房的各种坑里面，给自己的经济带来损失，给自己的家庭带来负担。

所以，在这里要重点提醒一下，无论是刚需购买者，还是投资购买者。在购房前一定要做足功课，做到对项目的了解，对小区的了解。要做到对价格的敏感，以及对购房过程当中各个环节的风险规避，具备一定的敏锐度并加之执行。

虽然一句简单的回答，能够让售楼人员更好的给我们匹配对应的房子。但是人心隔肚皮，大家一定也要做好防范的心理。

至少不应该将售楼人员的口头承诺信以为真，一定要自己亲自去再三的确认，然后再结合自己的实际情况，看看是否达到自己的购买要求再做决定。

我是 重庆楼市老司机，十余年房产投资经验，熟悉重庆各区房产价值，板块轮动，购房贷款政策，购房知识，时常还要分享重庆楼市一线动态，我们一起交流，一起成长吧！

重庆地产视野

大家好，我是勇谈。有过购买二手房或新房经验的朋友应该知道，置业顾问或房产经纪人从你进门后的第一句话就是“买房是投资还是自住？”这样一句稀松平常的话其实背后代表着很多的道理，毕竟买房的动机其实也就这两种“自住或投资”。借此机会简单谈谈我的观察。

买房的目的其实只有两个：自住或投资，目的不同，选择的房产也不同

这里不禁回忆起有一次跟朋友一块进商场购买化妆品的经历，这家商场是我们当地新开的一家稍微高档点的商场。商场一楼都是出售的各种名牌护肤品，比如：法国Lancome(兰蔻) 、美国Estee Lauder(雅诗兰黛) 、日本Shiseido(资生堂)、法国Dior(迪奥) 、法国Chanel(香奈尔)等，因为本身自己和朋友不喜欢打扮的缘故，当我们去Chanel专柜想买一只口红的时候，销售人员基本就不理不问的，直到我们购买了几支口红才对我们笑脸相迎。这就是目前国内销售人员经常的看人方式，服装店或品牌店的销售人员通过观察顾客的穿搭来判断其购买力，而房产销售人员则通过问题询问的方式来判断你的购买意图。几点观察：

第一、简单的问题找到顾客的需求点，然后对症下药力争单子成交是一个合格销售的基本要求。通过一个简单的问题找到你的购房目的，然后根据手中的资源来进行推荐也是一个销售的基本要求。毕竟投资和自住对于买房的需求是不一样的，而且关注点也不一样。

第二、自住或刚需购房肯定的要解决自己的部分需求，而投资者更加关注后期收益情况。大家可以回顾下自己周边的刚需朋友，购房除去解决居住问题外，子女教育等也是经常考虑的问题；而投资房者更多的是愿意选择未来升值潜力大房产，比如：新区。新区对于很多城市来说是价值洼地，随着后期各种基础配套完善，房价上涨是大概率。这也是为何很多投资房产者喜欢买新房或者期房的原因。毕竟2-3年交房后，周边的资源配套能好不少，尤其是有些新区的房产地铁开通后房价又能上涨一波。

“看人下菜”是销售这个行当经常提到的一句话，其本质就是抓住购买者需求

讲一个很可笑的事情，如果说你购房的目的是为了未来子女教育，但是销售人员一直给你讲未来房产收益率如何高，新区未来发展潜力有多大，但是周边就是没有好一点的公办中小学，你会怎么想？心里骂人都是轻的。所以，对于购房这件事来说，如果你真的有购房需求，一定要向销售人员真实明确的表达出来。毕竟销售的主要职责就是把合适的产品，推荐给合适的人。几点愚见：

第二、销售虽然人员流动性大，但是作为购房者来说没必要隐瞒一些基本信息，比如“购房需求”。生活中确实见过这样的购房者，问什么都是模棱两可，认为房产经纪人或者置业顾问挣他好多钱似的，这样的态度其实大可不必。行业不同仅仅是社会分工不同，表达清楚自己的基本需求然后利用对方的资源满足自身需求是关键。

综上，相信进入售楼部或者房产中介的朋友都会听到类似的询问，大家不必过分警惕，准确表达自身需求即可。毕竟他们要想挣你的钱，也得成交之后才行。各位觉得呢？原创不易，喜欢记得点赞、转评、关注，更多优质内容继续贡献中。

勇谈房产壹贰叁

如果是投资，他就会给你推荐他们认为的有价值的房源给你，房子好坏还在其次，主要是好卖。

如果是自住，他就会给你推荐适合居家的房源，这些房源一般入住率高，小区环境好，人车分流等。

但一般中介问这样的问题，不管你是投资还是自住，正确的回答都是：自住。

万一你说投资，他嘴一漏，给房东说了你的情况，你是买来投资的，房东知道后，心里难免会嘀咕：我这房子原来还有升值空间啊，那我是不是卖便宜了呢？

即使没说漏嘴，但投资房子，不应该是你自己判断的吗，你是站在买家的角度来衡量一个房子有没有增值空间，中介是站在卖出房源的角度来衡量这个月的提成如何，角度不同，所选的房子能一样吗？

精装师傅

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汪子真

有过购买二手房或新房经验的朋友应该知道，置业顾问或房产经纪人从你进门后的第一句话就是“买房是投资还是自住？”这样一句稀松平常的话其实背后代表着很多的道理，毕竟买房的动机其实也就这两种“自住或投资”。借此机会简单谈谈我的观察。

买房的目的其实只有两个：自住或投资，目的不同，选择的房产也不同。

这里不禁回忆起有一次跟朋友一块进商场购买化妆品的经历，这家商场是我们当地新开的一家稍微高档点的商场。商场一楼都是出售的各种名牌护肤品，比如：法国Lancome(兰蔻) 、美国Estee Lauder(雅诗兰黛) 、日本Shiseido(资生堂)、法国Dior(迪奥) 、法国Chanel(香奈尔)等，因为本身自己和朋友不喜欢打扮的缘故，当我们去Chanel专柜想买一只口红的时候，销售人员基本就不理不问的，直到我们购买了几支口红才对我们笑脸相迎。这就是目前国内销售人员经常的看人方式，服装店或品牌店的销售人员通过观察顾客的穿搭来判断其购买力，而房产销售人员则通过问题询问的方式来判断你的购买意图。几点观察：

第一、简单的问题找到顾客的需求点，然后对症下药力争单子成交是一个合格销售的基本要求。通过一个简单的问题找到你的购房目的，然后根据手中的资源来进行推荐也是一个销售的基本要求。毕竟投资和自住对于买房的需求是不一样的，而且关注点也不一样。

第二、自住或刚需购房肯定的要解决自己的部分需求，而投资者更加关注后期收益情况。大家可以回顾下自己周边的刚需朋友，购房除去解决居住问题外，子女教育等也是经常考虑的问题；而投资房者更多的是愿意选择未来升值潜力大房产，比如：新区。新区对于很多城市来说是价值洼地，随着后期各种基础配套完善，房价上涨是大概率。这也是为何很多投资房产者喜欢买新房或者期房的原因。毕竟2-3年交房后，周边的资源配套能好不少，尤其是有些新区的房产地铁开通后房价又能上涨一波。

“看人下菜”是销售这个行当经常提到的一句话，其本质就是抓住购买者需求

讲一个很可笑的事情，如果说你购房的目的是为了未来子女教育，但是销售人员一直给你讲未来房产收益率如何高，新区未来发展潜力有多大，但是周边就是没有好一点的公办中小学，你会怎么想？心里骂人都是轻的。所以，对于购房这件事来说，如果你真的有购房需求，一定要向销售人员真实明确的表达出来。毕竟销售的主要职责就是把合适的产品，推荐给合适的人。几点愚见：

第一、理性的购房者或者消费者总是会明确自己的需求，然后去做出最优选择。相信不少购房者都犯过这样的一个错误“不知道自己购房的目的在哪”，这样的朋友而且不在少数。你说是居住等刚性需求吧，他们还想有投资收益，这样的情况下不仅仅是给销售人员出难题，更多的是给自己找麻烦。这里需要再次提醒下各位购房者“明确自己购房目的，很重要”，从2019年后随大流购房的时代已经不存在了。我身边就有这样的朋友，在房价上涨的那几年花费了10几万首付购置了一套房产，后来交房了也不用来住。房子空在哪里，因为本身是在小城市，租金也没多少，可以说10几万的投资收益真的很低。

第二、销售虽然人员流动性大，但是作为购房者来说没必要隐瞒一些基本信息，比如“购房需求”。生活中确实见过这样的购房者，问什么都是模棱两可，认为房产经纪人或者置业顾问挣他好多钱似的，这样的态度其实大可不必。行业不同仅仅是社会分工不同，表达清楚自己的基本需求然后利用对方的资源满足自身需求是关键。

综上，相信进入售楼部或者房产中介的朋友都会听到类似的询问，大家不必过分警惕，准确表达自身需求即可。毕竟他们要想挣你的钱，也得成交之后才行。

楼市未来

自住买房，生活，商业，交通，离哪里近，完善性很重要

投资，房子的主要价值在地段和未来区域规划

大多数人买房的目的不外乎就是两种，一是自住，还有就是用来投资。既然二者的需求是不同的，那么在选房的过程中，应该注意的问题或者选择的方法也是不一样的。

1、投资应该关注市场，自住应该注意自身

投资买房最终的目的就是为了赚钱，而要想赚钱就必须要尊重市场的行情。了解国家对于楼市调控的政策，房价的趋势，政府的发展规划等等。

而自住就很简单了，自己买房为了什么，就买什么样的房子。为了上班方便，交通便利就行了，给孩子上学，就必须要有学区嘛。

2、投资需看准时机，自住看中就买

楼市目前的态势如何，决定着投资客是否应该出手，就像投资股市一样，一个优秀的操盘手总会在最合适的时机入市。同样，审时度势，也是一个合格的投资置业者必备的素质之一。

但是对于自住人群就不一样了，精心挑选了很久的房子，可不会因为你想等它降价再入手，就为你留着啊。所以一旦相中房子，就应该做好尽快买下来的准备。

3、投资选地段要看未来，自住则要看现在

投资买房看中的就是一个潜力，这套房子在未来能够带来多大升值空间，所以在挑选地段的时候就应该看它未来的发展情况，比如是否处于政府的城市发展规划之中，未来是否会通地铁或者修建学校等等情况。

但是自住不一样了，就算是期房一年左右也就要住进去了。所以更应该看它的周边现在或者近期的情况。举个例子，如果因为开发商宣传未来会有地铁就盲目入手，你可要清楚，地铁从规划到落地通车，这个时间跨度可不是一般的长。

4、投资选房更看重回报率，自住则应看重舒适度

对于投资人群来说，在户型楼层等等要素的选择更应该看到它的回报率和风险性。比如相对而言，小户型是最适合投资房源之一，因为它面积小，投入少，适用人群广泛相对而言转手方便。

自住者就更应该注重居住的舒适度上和合理性上，比如根据家庭人数选择两室还是三室，面积的大小，楼层等等。

5、对待土地性质和产权年限的态度不同

自住买房能买还是要选择70年产权的住宅，不仅在生活成本上更低，而且更加放心，不会有太多的后顾之忧；而投资就不要太在意这些，目前商住房反而成为了投资人群的主要选择之一了呢。

从态度上来说，自住者们应该学会更加感性，在选择上更加照顾自身的主观情绪，尽量让自己住的舒服才是正确的。投资客们则应该保持理性，什么时候该买，什么时候该出手都应该尊重客观情况就行了。

韩小韩的vlog

因为中介必须知道你是刚需自住还是投资。如果投资，就可以推荐公寓或者是小平方住宅的。如果是刚需自己住，接下来的问题就要问他手头有多少首付款，了解他的经济条件。根据情况给他推荐楼盘和户型。希望对你有空！

常州读楼迷

通过中介买二手房，置业顾问第一句话都会问客户是投资，还是自住？主要是落实好客户的购房目的！进而推荐客户真正需要的房源，最大限度地促成二手房交易，提高成交效率。

落实准客户购房目的是销售房子的基础。

“有的放矢”！落实准客户购房目的，才能推荐客户喜欢的房源，拉近成交距离。客户买房是自住，就要推荐宜居、宜学为主的房源，价格高点也是客户能接受的；客户买房是投资，性价比、升值前景和买入价格就是客户很看重的，低价买了等升值再卖了赚钱，如果价格拿高了，以后利润空间就窄，不划算。

如果买房投资的，你给他推荐宜家宜学的高价位房源，没啥性价比和升值空间，那他投资这个房子干啥？买了自住的，你不管不问，一上来就推荐价格低的，住着不舒服，小孩上学问题也解决不了的，那他买这个房子干啥？

作为销售入门，落实好客户购房目的是推荐客户需要房源的第一步，也是一个单子能不能继续下去的关键。不然，置业顾问做再多的努力都是白费。

从客户角度看，你都不知道我真正需要什么房子，那我为什么要选你这家中介？

客户到门店访问，都是遍地撒网，到处中介都会去转哈，去咨询下，相互比较一下，同时掌握市场行情。在这个过程中，能最短时间掌握客户需求，精准推荐客户痛点、痒点的房源，是抓住并留住客户的关键。

客户的时间都是很有限的，不可能把全部中介都走遍，只会走访一部分中介，然后，在这些中介中挑选自己认为比较靠谱的中介进行交易。

什么中介靠谱？不浪费时间，需要什么就推荐什么，这就是靠谱。

比如，先落实好客户是刚需，再落实到这个客户手上还只有40万预算，那他只能买总价在100万以内的房子，还要兼顾3-5年内小孩上学、就医、买菜之类的生活便利。作为置业顾问掌握好这些信息后，快速筛选房源，推荐满足这些需求的房源，就不能推荐几百万、上千万的房源，也不宜推荐生活不方便，小孩上学也不方便的房源。否则，这个客户估计就是别人的了。

目前的中介行业竞争激烈，客户资源有限，发现一个到访客户，背后都有若干置业顾问在铺天盖地地做营销攻势，谁能胜出？精准推荐客户需求房源，并能兼顾性价比，将大概率会成为最后的胜利者。

關鍵字: 房产 中介 投资