水流雲在草青青
很顯然，那些空置率很高的旅遊城市，房價下跌的風險最大。
最近機構有發佈一個“2018年50城房價收入比排名”，前五個城市是這些：深圳、三亞、上海、北京和廈門。一線城市就不說了，房價偏離收入的原因大家應當知道。三線城市三亞也進入前二，還是讓人很驚訝的。
三亞是國內著名的旅遊城市，房價高也是三亞的特點之一，目前市區的新房均價約為30000元/平方米以上。
一個三線城市房價處在如此的高位，其實原因並不複雜，這麼高的房價下房子的大部分買家並不是當地人。從整個海南來看也都有這樣一個狀況，有數據顯示，2017年海南島外客戶購房佔比高達88%。在這個數據下，作為海南氣候條件最優、海水海岸最佳、旅遊資源密集的三亞，自然也是海南島外人士最佳的選擇地點。在三亞的外來購房者中，大多來自於東北地區。2016年，三亞市人口淨流入量達17.2萬，有分析指出，這裡面來自東北地區的人士居多。
房價高，非本地的投資者多，這樣的特色下，自然會引起樓市政策面的介入。2018年4月，三亞實施最嚴限購政策，也曾引起業內的廣泛關注。自此之後，三亞樓市成交量應聲大跌，投機投資成分逐步擠出，房價也開始回落。
在“2018年50城房價收入比排名”中，排在前五的廈門也是一個旅遊城市。目前這個二線城市的房價水平居於全國第四位，排在一線城市廣州之前。廈門的外來購房者佔比一度高達七成，這兩年廈門出臺了嚴厲的調控政策，限購政策將外來購房者擋在城外，房價水平總體有所回落。
再說一個也是國內著名的旅遊城市的大理。蒼山洱海這樣的旅遊資源，不僅是炒房客關注的重點，亦是大房企參與開放的熱點。
大理只是個四線城市。截至今年2月，大理房價連漲22個月，這也算是在國內樓市調控趨緊的大形勢下，一個不易形成的記錄了。今年1月，大理新建商品房房價環比漲幅領跑國內70城；今年2月，大理又領跑了70城二手房房價環比漲幅。值得關注的是，作為國家統計局70個大中城市統計目標城市，大理是其中唯一的縣級市。據統計，現在大理新建商品房住宅入市，外來購房者佔據了四成的成交量。
旅遊城市的外來購房者多，會有兩個特點：一個是住房利用率不高，算是候鳥型居住，一年住上幾個月；二是很容易把房價炒高，而限購政策一旦介入，房子的成交量與房價基本會應聲跌落。
波士財經
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