近年來，我國房地產業發展迅速，城鎮人均住房面積近40平方米。在解決許多城市新居民住房問題的同時，也暴露出一些重要的問題：大城市住房的短期供給失衡，而小城市的房地產流動性越來越差。此外，許多普通人的投資渠道狹窄，一旦他們有了多餘的錢，他們就會開始買房。綜上所述，中國房地產市場有一個更棘手的問題：住房過剩，也就是說空置房太多！
在談論空置房之前，我們先來談談房地產在中國家庭資產中所佔的比例。最新數據顯示，自2019年以來，中國居民的槓桿率持續上升，從53.2%上升到54.3%。從2008年到2018年，增長率接近35%，年均增長率為3.5%。
2017年，中國居民的槓桿率約為49%，國際居民的平均槓桿水平為62.1%。2017年，中國家庭槓桿率與國際水平基本持平。2018年至2019年，中國的槓桿率仍處於相對穩定的水平，低於北美國家78.7%的居民槓桿率和歐洲國家的58%。
居民槓桿從何而來？
槓桿實際上是早期消費的一種形式，在這種消費中，成本是預先支付的，資產是預先購買的。對於中國居民來說，購買房產、汽車等都是巨大的家庭資產。一套房子可能要花掉數百萬的銀行貸款。也就是說，只要抵押貸款繼續購房，槓桿率就會緩慢上升，這是中國在2017-2018年去槓桿化和聲利率的主要原因。
居民貸款後用於何處？
據央行最新發布的《金融穩定報告》顯示，截至2017年底，中國家庭貸款債務為40.5萬億元，同比增長21.4%，幾乎是2008年的7倍。2017年，家庭債務佔中國GDP的48%。住房部門佔貸款總額的32.3%。2008年，住房貸款餘額約為3萬億元，但到2017年底，該餘額迅速增至21.9萬億元。從這個負債率數據可以看出，住房支出已經成為家庭消費的主要債務和槓桿。
在過去的20年裡，中國房地產市場的消化率是有目共睹的。開發商不斷地建設，買家繼續蜂擁而至。截至2017年底，全國城鎮住房總量達2.7億套，平均每戶擁有一套以上住房。據國家統計局統計，截至2018年10月，中國住宅地產總價值已達65萬億美元，比歐美、日本住宅地產總價值高出5萬多億美元。
中央經濟委員會副主任王林表示，中國超過80%的家庭財富在房地產領域，全國約有400至430萬億元的資本鎖定在房地產領域。第一個跡象是居民之間的財產分配，房屋所佔比例更大。
中國有多少房屋空置？
從數據上看，似乎每個家庭都有一所房子，但事實果真如此嗎？可能不是!許多城市的住房都空置著。儘管建設仍在繼續，購房者源源不斷，但房地產市場仍存在一個非常奇怪的現象：一方面，住房不足，導致房價上漲；另一方面，市場上有很多空置房子，但仍然有很多人買不起房子。
據不完全統計，我國城市商品房空置率超過22%，約1億套。除商品房外，小產權房等房地產類型空置較多。事實上，幾十年前的商品房，小產權房是最受歡迎的。據測算，小產權房數量應是商品房數量的3倍以上，空置量約為商品房數量的3倍，約有3億套小產權房空置。結果，以目前的家庭水平，有足夠16億人居住的空置房。
存在著夠16億人居住的空置房，那意味著什麼？根據國家統計局2018年發佈的全國人口普查報告，中國總人口為13.95億。也就是說，有足夠的空房子供人口居住。假如按3人住一套房子計算，空置房大約有5.33億套！
這麼多空置的房子，會有一系列的降價嗎？潘石屹12字透底
眾所周知，供求關係是決定房價水平的主要因素。現在市場上有足夠16億人居住的空置房，未來房價的下降空間有多大？SOHO中國董事長潘石屹曾在2018年表示：“20%是中國房價下跌的底線”。對開發商來說，20%是最低價格，如果價格低於這個水平，許多房地產公司可能會消失。
由此可見，這是從大多數住房企業生存的角度出發，既要保證房價能夠下跌，又要保證不崩盤。畢竟，房地產崩盤不利於社會穩定，也不利於銀行和金融體系的正常運行。因此，潘石屹才說房價最多可以下降20%。
然而，網民們並不是很認同潘石屹所說的底線。他們認為，隨著房價的成倍上漲，以及如此多的房屋處於過剩狀態，20%的降幅根本不夠。但事實上，對於剛需買房群體來說，在未來的幾年裡房價可以下降20%，確實是不小的空間。
當然，要讓價格進一步下跌，甚至減半，最好的辦法是耐心等待。畢竟，房價也不是一天漲起來的。
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