突如其來的新型冠狀肺炎，將所有人捲入了一場病毒阻擊戰中。

疫情至今50多天，各行業都被強行按下“暫停鍵”。此時的房地產行業，同樣陷入了“泥潭”之中，等待房企的或將是一場嚴峻的經營考驗：銷售額減少、施工延期、管理費用和債務利息，讓行業內多數企業深感壓力巨大。

為探究本次疫情給各房企帶來的具體影響，我們來嘗試做一組定量測算。看看短期內，疫情的影響對地產公司的經營衝擊到底有多大？

由於當前多數房地產企業並未正式披露2019年年報，最新的財務模擬數據有這樣的分析：

1、以克而瑞公佈的2019年銷售排名前20房企為樣本，進行總體樣本分析；

2、以2019年上半年度各企業的財務數據為參考，採取同比類推法（即由去年同時期數據預測本時期數據）進行定量預測分析。

這裡，筆者僅作拋磚引玉，略作推演，以供參考。

1疫情對房地產2，3月銷售總額影響預估在10.6~18.4%之間

假設前提：疫情影響從2020年1月末開始產生，從2月開始全部顯現。

開工將延誤1-2個月，第一季度銷售慘淡，2月銷售將創歷史新低。

我們先覆盤一下房地產行業受疫情影響的時間鏈。

2020年1月26日，中房協“11字”倡議，百逾城售樓處關閉。與此同時，國務院辦公廳發佈延長2020年春節假期至2月2日。緊隨其後，各省市相繼公佈了所在省市企業開工時間，80%省市規定開工時間不得早於2月10日，至此，房地產“戰疫”進入高潮。

目前，疫情仍處於高發期，即便10日開工，大多數企業仍只能採取彈性辦公的形式。雖這種辦公模式對地產公司的後臺部門，即設計部門、財務管理部門及行政管理部門等沒有太大影響，但對需要現場作業完成的工程團隊和需要帶客戶看房才能完成銷售團隊來說，遠程辦公的模式基本無法採用。

雖如今各大品牌地產公司都開展了線上售樓的工作。但從實際情況來看，對於大眾買房這樣的影響到家庭生活的大宗物業購置，如果沒有實地去過售樓處體驗，沒有看過樣板區的工程品質和現場體驗，沒有跟售樓人員的深度交流，只是通過網絡視頻查看、遠程溝通就能下訂單，這種情況除非是在純剛需市場、房源緊缺情況下，才可能出現。

當前房地產供給已經非常充沛，地產局勢已經從賣方市場轉為買方市場，因此，通過這樣的線上遠程看房就下定決策的佔比極其微小。所以我們對線上售樓的效果依然不報以樂觀態度。

這樣來看，當下房地產企業最重要的執行部門，即營銷和工程施工部門，仍然會不能按時重啟。也就是說，實質意義上的項目進度週期都會受到影響。

這樣的直接結果有兩個：

1、春節許多三四線城市重點依靠的返鄉置業高峰銷售期的銷售業績基本全部損耗，2月業績也會損耗大部分；

2、工程施工團隊的正式開工週期也會較往年從元宵節之後，進一步延期到3月初（樂觀情況預測）。

那麼這種影響如何量化呢？我們先看疫情對銷售業務的影響。

首先的假設是：從1月下旬，即春節期間的售樓處暫停開始，多數地區的銷售部門受疫情衝擊會持續到2月底。3月份開始市場可能會慢慢恢復。以此假設進行預估，預計多數房地產公司2月份單月的銷售額會減少80%。這是第一個假設。

若是3月疫情得到控制，3月中旬市場開始逐步恢復。但是恢復的成交數據也不會立刻迴歸正常，主要原因是前兩個月受到售樓處封閉的衝擊，帶客看房和體驗樣板區的工作無法有效開展，因此，這段時間的銷售蓄客質量基本為零。在缺乏有效蓄客儲備情況下，即使3月重新恢復銷售，也不會實現大規模集中成交，市場報復性的反彈也基本沒有。所以銷售的恢復的是緩慢的過程。

因此，我們預計對3月的銷售衝擊可能會影響50%。這是第二個假設。

基於上述兩個假設，根據表1的數據可以看出：對於受影響較為嚴重的2月份，即每年的春節季，也不是購房旺季，2月單月的銷售額在前20房地產公司全年佔比在4.1~7.3%之間；3月單月的銷售額在前20房地產公司的佔比在6.5~11.1%之間。

那麼，

表1：2017-2019年Top20房企2月、3月單月銷售額於全年佔比情況

數據來源：CRIC，房地產觀察家整理

但是需要注意的是，對於深耕三四線城市的公司，其銷售所受到的衝擊會更大。2020年一季度，三四線及以下城市本應成為返鄉置業的主力軍，但受疫情影響，即便碧桂園積極開展網上售樓業務，短期內銷售情況恐不理想。

如果在悲觀情況下，疫情在短期內沒有得到有效控制，從短期遭遇戰變成了膠著站，這就更加麻煩了。在未來的3、4月，地產企業的大規模的營銷和施工工作若還無法正式展開，那麼在這種悲觀的復工假設下，我們假定新型冠狀病毒感染肺炎疫情導致停工延續至4 月份。

根據申萬宏源的數據分析，3-4 月份是傳統的地產銷售旺季，歷年來3-4 月份的銷售面積佔比均在16%以上。這才是地產企業真正比較麻煩的情況。

作為結論，

希望後續進入3、4月的春季，疫情會迅速控制，影響會大幅減少。加之後期可能會出臺的刺激消費政策，希望本次疫情的影響能如同17年前的非典，在克服疫情之後，還會形成新的樓市發展小陽春。

2高週轉模式下，債務承壓，高企的財務成本對盈利形成衝擊

如果說疫情對營銷和施工業務影響很大，那麼對於當下房企來說，還有一個部門也是壓力重重，那就是財務部門。

對於高負債、高週轉的房地產企業來說，承債的壓力從來沒有減少過。在50強企業中，常見的996甚至007的工作模式，某種意義上也是在跟時間的賽跑。畢竟債務壓頂，拖延了時間就是增加了利息成本，也會減少企業利潤。

所以，我們再來關注財務部門面臨的壓力。

經過幾輪債務擴張之後，中國當前的房地產行業格局是2020年上半年待償債務數量不減，仍然是個小高峰，償債壓力較高。

根據Wind數據庫統計，截至2020年6月30日，房企信用債到期金額為982億元，海外債到期金額約為1226.05億元（分別為174.24億美元、1.5億新加坡元、11億港元）。對於在上一財務季度就已呈現資金短缺、償債能力減弱情況的企業，開年不利更是雪上加霜。

為了測量疫情對房企帶來的資金端影響，我們選擇兩個指標進行測算，第一是房企的應付利息，第二是管理費用。

根據公式，利息=有息負債*年化率，我們需要明確2個數據：各房企有息負債、2019年上半年各房企融資成本。

我們以恆大為例，採取同比類推法，其推導過程如下：

2019年上半年，恆大融資成本8.6%，有息負債8131.7億元。

則，2019年上半年應付利息費為8131.7*8.6%=699.3億元，平攤至2兩個月應付利息費為699.3*（2/12）=116.6億元。

按照2019年同時期應付利息，我們推算：恆大2020年2月、3月兩個月至少應付利息總和約為116.6億元。當然，這是個模擬估算，企業各借款科目、還款節點不同，數據與實際數據肯定存在偏差，僅作參考。

其次，員工管理費用，2019年上半年恆大該費用為89.1億元，平攤至2個月管理費用約為29.7億元。

由此，按照此邏輯，前20強房企2020年2月、3月應付利息及管理費用預測，如表2所示。

表2：前20強房企2020年2月、3月應付利息、管理費用預測

數據來源：各房企2019年期中財報，房地產觀察家整理繪製

根據表1預測數據可知，前20強房企，平均利息成本和管理費用佔到半年淨利潤總額的31%，其中僅利息成本就佔到半年度淨利潤的21.4%。這也確實是個不小的負擔。

從2019年的數據看，恆大、新城、世茂、陽光城、中南、金科六家房企，2個月利息與管理費之和佔半年的淨利潤比均超50%。其中，陽光城高達111.6%、中南置地高達95%。

由此可見，本次疫情讓人如坐針氈的除了銷售和施工，還有就是巨大的財務利息壓力。每拖延一天，財務利息成本就會蠶食一天企業的利潤。

從財務角度看，銷售回款的縮減，也讓土地出讓環節受波及，房企拿地意願下降。

對於預期現金流水平較低、到期債務償還緊迫的企業來說，短期的“缺血”會引起一些企業面臨“休克”風險。

3本次疫情對未來房企發展戰略的5點思考

此次疫情，不僅是中小房企的一次大考，更是對各房企自我危機應對能力的審視。

（1）線上銷售成新機遇，但仍面臨諸多挑戰

發展40多年的房企傳統營銷模式，因為一場疫情正悄然發生著變化，越來越多房企加入了線上銷售大軍之中。

但我們需要明白的是，對於幾十萬甚至幾百萬商品，僅靠VR模式看樣板間，沒有“買家秀”作參考，消費者是不會輕易加入購物車支付。目前的線上售房，更多的是停留在引流蓄客階段，最終還是得依賴線下，完成交易這一閉環。

或許未來，隨著5G和物聯網建設的發展以及信任體系的搭建，房企線上銷售模式將更加成熟，彼時，房企線上銷售將發光發熱。

（2）一二線城市吸引力放大，產品服務理念轉變，健康概念的住宅社區將會更受歡迎

從此次疫情來看，一二線城市的關注度、物資運輸能力、醫療水平明顯的高於三四線城市。醫療、教育資源的不斷集中，使得一二線城市的吸引力持續放大。

而肺炎疫情的突發，也一定程度上會影響到大家的購房觀。例如，03年非典後，低密度板樓一度暢銷，板樓與塔樓的價值區隔開始建立。這次疫情，大家都宅在家裡，那麼有足夠家庭社交場景的房子，能夠使購房者產生更強的購買慾望。同時，消費者對小區的物業及服務水平將提出更高的要求。

除此之外，當下成品升級的水平來看，有相對完善配套的、物業管理出色、綠色健康方面功能做得優秀的項目將更加受到市場熱捧。未來，必將是“產品為王”的時代。

（3）郊區型、度假康養類產品或會再受熱捧

這次武漢疫情淪陷，從某種程度上，也讓全行業反思大城市的弊病。此前，在這兩年大國大城的經濟地理理論下，國人更多往少數核心大城市集中，大城市的效率和優越性明顯勝出小城市一籌。但從武漢疫情可以看出，當經濟和產業聚集的時候，公共衛生等相關城市配套沒有跟上的話，也會帶來人群聚集的災難。

居家隔離導致大多數國人都宅在自己家裡。遠程辦公和線上教育，讓大家重新反思地段的重要性。我們是否一定要聚集在人流密集的大都市的中心部位？

相比於宅在大城市核心區的中小戶型產品，對於大城市郊區環境舒適、產品力強、具備度假康養功能的第二套、第三套房，更具備優勢。擁有自己的更好的新居所，多一些自己擁有的環境空間，在關鍵時候還是比依賴於外部公共設施的酒店要更安全、更健康，因此具備提升居家生活品質的產品，會更讓人嚮往。

（4）房企全國化佈局勢在必行，部分城市存在撿漏機會

湖北省作為此次疫情的重災區，對於紮根湖北的房企而言，必將遭受巨大損失。比如，美好置業。2002 年，美好置業進駐武漢，以武漢為中心的華中區域是美好置業重點佈局區域。受疫情影響，項目延遲開工帶來銷售損失股票下跌帶來的市值損失，都將給美好置業一記重創。

因此，經過此次疫情，房企在謀求區域深耕的同時，應儘快強化全國化佈局，平衡區域性系統風險。在防禦疫情期間，部分城市土地招拍掛暫停或價格將有所降低，加之政府稅收增長放緩，存在一定的撿漏機會。

（5）降槓桿，控制現金流，面對風險

前兩年中國房地產行業經過了一個迅速的整合期。行業龍頭企業為了增長要求，大公司通過加槓桿的方式，拓展市場份額，加速行業洗牌，以形成競爭優勢。好在自從2019年起，越來越多的大公司開始考慮降槓桿，適當的增加自身的債務邊界。到了這次，以不可抗力導致的全行業運轉暫停，空轉的這段時間的成本損耗和營收不足，將對高負債前行的企業帶來致命打擊。

這次衝擊，將重新激發企業高層對發展模式的反思。在越來越不確定的市場環境下，保持一個相對穩健的經營模式，降低槓桿到穩健水平，關注企業自身現金流，這樣穩健的策略怎麼說也不為過。

當增長大潮退去，市場出現系統性風險的時刻，我們才知道究竟誰是在裸泳。

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