導讀：大家對徵地拆遷一定不陌生，自己家沒拆遷，親戚、朋友的房屋也有可能被徵收。遇到徵收拆遷，相信大家第一想到的就是拆遷補償，自己究竟能得到多少補償款，以及能不能得到合理的安置等。徵收實踐中，有的被徵收人得到的拆遷補償明顯不合理，其中很有可能是一份“報告”出了問題，下面作詳細解釋。
上面提到的“報告”就是房地產價格評估機構作出的被徵收房屋價值評估報告。
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第十九條規定：對被徵收房屋價值的補償，不得低於房屋徵收決定公告之日被徵收房屋類似房地產的市場價格。被徵收房屋的價值，由具有相應資質的房地產價格評估機構按照房屋徵收評估辦法評估確定。
由上述法規可知，對被徵收房屋的補償，要求是不低於類似房地產的市場價格。但是直接決定被徵收房屋具體價值的依據是房屋徵收評估報告。
簡單理解就是，拆遷你能補償多少套房、多少錢，是徵收方根據評估報告中最終的評估結果來確定的。
房地產價格評估機構根據被徵收房屋的區位、用途、權利性質、檔次、新舊程度、規模、建築結構等方面，作出房屋徵收評估報告。
那是不是有了評估報告，安置補償就會合理合規，自己就不用擔心了呢？答案當然是否定的，在明律師提醒大家，在評估報告誕生的過程中，被徵收人需要注意以下4方面問題：
【評估機構的選擇，你是否參與？】
在選擇評估機構方面，被徵收人並不是被動的，之所以很多被徵收人對於評估機構的選擇沒有概念，主要是因為對相關規定的不瞭解，以及徵收方的刻意隱瞞、糊弄。
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第二十條規定：房地產價格評估機構由被徵收人協商選定；協商不成的，通過多數決定、隨機選定等方式確定，具體辦法由省、自治區、直轄市制定。
在房屋拆遷過程中，法律規定是由被徵收人決定選用哪家評估公司，而不是直接由徵收方決定。如果在現實中存在徵收方單方面確定評估機構的情況，顯然是不合法的。
一般而言，先規定期限由被徵收人自行協商，逾期協商不成的轉為組織投票，按“少數服從多數”確定；投不出多數票來，則最後採取抽籤、搖號（珠）等隨機方式確定，並由公證機構在場進行公證。
【評估人員是否入戶實地查勘？】
評估報告的合法性，還在於評估機構是否真的對被徵收房屋開展了評估工作。如果評估人員連門都沒進，那徵收部門送交的評估報告一定是違法的。
《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十二條規定：房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對被徵收房屋進行實地查勘，調查被徵收房屋狀況，拍攝反映被徵收房屋內外部狀況的照片等影像資料，做好實地查勘記錄，並妥善保管。
調查人員要具備註冊房地產估價師資格，評估必須進行實地查勘，這樣作出的評估報告才具有足夠的客觀性和準確性。
需要指出的是，實踐中一些地方存在將徵收調查登記和實地查勘同步進行的現象，在明律師認為這是不合理的。因為根據《辦法》的精神，房屋徵收部門主導的徵收調查登記結果是評估環節的重要依據，二者在邏輯上存在先後順序，同步進行會導致相互影響，與有關立法的目的不符。
【評估時點是否準確？】
評估時點的不同會直接影響房屋價值高低，尤其是對於房價波動比較大的城市而言更是如此。
在徵收實踐中，一些被徵收人就是因為不注意評估時點造成了嚴重損失，可見評估時點的重要性。
《國有土地上房屋徵收評估辦法》第十條規定：被徵收房屋價值評估時點為房屋徵收決定公告之日。
對於過早進行評估，之後才正式公告徵收決定的做法，明顯是不合法的，在很大程度上侵害了被徵收人的合法權益，造成徵收補償的縮水。
一般而言，評估報告的有效期就是一年，徵收方若怠於履行補償安置職責，拖延作出補償決定的期限，將可能導致其作出補償決定時依據的喪失。
【對評估環節有異議，被徵收人怎麼進行權利救濟？】
1. 對分戶的初步評估結果要求修正
《辦法》第十六條規定，房屋徵收部門應當將分戶的初步評估結果在徵收範圍內向被徵收人公示。
公示期間，房地產價格評估機構應當安排註冊房地產估價師對分戶的初步評估結果進行現場說明解釋。存在錯誤的，房地產價格評估機構應當修正。
據此，被徵收人切不可坐等正式的分戶評估報告轉交才開始關心此事，而要在分戶的初評結果公佈時就留心予以關注。
2. 在10日內申請複核評估
《辦法》第二十條規定，
被徵收人或者房屋徵收部門對評估結果有異議的，應當自收到評估報告之日起10日內，向房地產價格評估機構申請複核評估。需要注意的是，申請複核評估時應當向原房地產價格評估機構提出書面複核評估申請，並指出評估報告存在的問題。
實踐中，有的被徵收人只是在拿到分戶評估報告後口頭向房屋徵收部門的人員表示自己要複核，這是不行的。
3. 申請專家委員會鑑定
《辦法》第二十二條規定，如果被徵收人對評估機構作出的複核結果仍有異議的，應當自收到複核結果之日起10日內，向被徵收房屋所在地評估專家委員會申請鑑定。
這裡要特別注意的是，房屋徵收的專家鑑定費用需要由委託人來承擔。鑑定改變原評估結果的，鑑定費用由原房地產價格評估機構承擔。故此，被徵收人一定要及時交費，才能確保鑑定環節的開展。
4. 起訴徵收補償決定
這一步是爭取補償款最後的關鍵一步，如果到了這一步，被徵收人一定要把握住機會。在經過複核和專家鑑定之後，被徵收人對評估結果仍有異議進而拒絕簽訂補償協議的，區縣政府會作出補償決定，被徵收人可對該補償決定申請行政複議或者提起行政訴訟。
律師最後要提示大家的是，拆遷評估是一項非常專業的工作，從評估過程到評估報告，很多被拆遷人是第一次遇到，並不是十分了解，但是房屋價值評估報告又跟自己能獲得多少補償緊密相關，掌握的相關法律法規越多，將來遇到房屋拆遷才能更好的保障自己能獲得公平、合理的補償。在實踐中真的遇到自己解決不了的問題，一定要及時諮詢專業律師，保護自己的合法權益。
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