quwulc

只要還有人盼望房價下跌就證明有剛需存在，這種時候往往會事與願違

等風來的追風人

三四線房價大漲？沒啥希望，不用想了。

東西漲價，一個是便宜，成本之上沒有利潤，甚至低於成本。另一個是供求關係，供不應求。

現在，房子的造價可能在3000元/m2，各地還有些波動，但一般到不了5000元/m2以上。某些地方甚至不到3000元/m2.

而供求關係呢？個體房子可能有優勢，比如好學校，或者臨近商業中心、旅遊景點等等，但整體上已經是供過於求。主要是年輕人都往一線城市跑，沒有客戶啊。

我們將來，可能有點日本化，就是人口集中在東京、大阪幾座大城市，其他小城市一共也沒有20%、30%。中國可能沒有那麼極端，但趨勢已經顯現。

海螺008

大家如果想看看棚改區以後，三四線小城市的入住率高不高，那麼你就晚上的時候來到這個小城裡，隨便這麼一走，這麼一看，如果燈火輝煌，就證明這個樓區的改造入住率很高，如果是漆黑一片，那就說明這種棚改區的樓房入住率使用率是不高的。

我們伊春市這個林業城市，由於停伐以後林業工人們只是春秋兩季，有一些工作可忙，平時的時候這些工人就外出去打工了。所以說每到夜深人靜的時候，林區的樓房入住率就很少，星星點點的燈光也只不過是留在家裡的老人們在使用這些房子。其餘的房子都是人們外出去打工或者是做生意很長時間都不住了，所以說棚改的熱潮確實是已經退了三四線的房子，應用率也是真的不高了，價格也不高，你看鶴崗的房價不也是三四萬元，就可以買一套的便宜房嗎？

伊春美食美客

您好，很高興回答這個問題。

未來三四線城市大的趨勢是會跌！個別有人口流入、有產業的三四線城市保持穩定！

棚改熱潮已退，說明資金沒有流入了，市場上任何資產的增值離不開資金的推動，沒有投入那裡來的增值；目前我國大力發展城市群及城市經濟圈，說白了，一句話資源和資金都會向這兩個方向集中，你看看一線城市及準一線城市的房價，現在的降幅叫回踩，從絕對值上來看，你拉拉十年或者二十年的房價均線，那叫一個陡峭！

一線城市及準一線城市會吸引大量的人口流入，三四線城市目前絕大多數處於人口淨流出的狀態，你想啊，人都走了誰來買房啊？每人買房，是不是房產的流動性很差，即便是價格不跌，也沒有成交啊，邊際價格就不會出現。

成都房產幹條條

針對棚改熱潮己退，三四線城市房屋空置率達到百分之四十，未來房價是漲？還是跌？這個問題我的觀點如下：

第一，題主出得這個題帶有一定的自相矛盾性，前面那句題主說，“棚改熱潮已退”，是基於其看到所在城市棚改現狀，並不代表其他省市的棚改熱潮已退。而題主說，其中間那一句“三四線城市的房屋空置率達40%”除了題主指其所在城市，還包括其他省市三四線城市。其中最後一句問“未來房價是漲還是跌”，其所問的問題，在自己的城市及其他城市之間相互切換，這個題出的，客觀的講，有點籠統。所以回答的時候我只能相對而言。

第二，從房地產行業及樓市行情這個角度來講，城市的房屋的空置率，跟房價漲和跌沒有根本性的關係。不是說城市房屋的空置率高了，房價就會跌了。他們之間既不成正比，又不成反比。說的更直白一點，它們倆就根本不著邊。

第三，從全國的角度來說，棚改熱潮是此起彼伏。有可能這個城市棚改熱潮己退，但另外一個城市棚改熱潮欣欣向榮。

第四，造成三四線城市房屋過高空置率的根本原因在於：

A，有的購房者是當地城市人，但是他到別的城市去經商或者工作，賺到錢了，就回頭在自己的城市購房，但平時住還是在自己工作和創業的其他城市，這就造成房屋的空置。

B，有的房屋是棚改戶一家分好幾套房，造成空置。

C，有的購房者是異地的投資者，他她看到你所在這個城市樓市房價還處在價值的窪地，他她就來你城市買房投資，這種投資買房，他她肯定是不會住的，所以說也就造成了房屋的空置率。

第五，房價的漲跌，跟空置率無關，主要跟以下幾個因素有關。

A，房地產市場的供需關係。

B，當地房地產宏觀調控政策，比如說限購。

C，銀行按揭貸款利率

D，外來流動人口（務工或創業）多少

但願我的回答能夠給您及廣大網友提供參考價值。

房地產小百科

根據國家的規劃，截止到2020年棚改拆遷計劃將基本完成！

而棚改拆遷一直以來都是推動三四線城市房價上漲的最大動力，一旦棚改拆遷結束，在目前三四線城市住房空置率居高不下的背景下，未來房價走勢會如何呢？

需要肯定的是為了三四線城市的房價肯定會慢慢下降到合理水平。

原因有以下幾點：

第一，三四線樓市供應嚴重過剩。為什麼三四線城市會進行大規模的棚改拆遷？其實就是因為三四線城市供應超過需求太多，樓市庫存嚴重，所以才需要通過拆遷這種方式來人為的製造需求刺激樓市。所以一旦停止了棚改拆遷，在這兩年有大量開發商進駐三四線城市的背景下，樓市供應比起以前更多了，這樣一來房價自然會出現下跌。

第二，三四線城市房價過高。在經過這一輪是樓市上漲之後，目前三四線城市的房價已經漲到了一個相當高的地步了，隨隨便便一個三四線城市的房價都達到了七八千元一平米。而三四線城市的居民收入卻很低，根本承受不了這樣的高房價，所以最後的結果就是房價會出現下跌。

第三，人口不斷外流。房子是用來住的不是用來炒的，隨著房價逐漸迴歸到由市場影響的背景下，人口才是能影響房價走勢的最大因素。而從這一點來看，三四線城市的人口一直都處於不斷外流的狀態，就根本就不可能存在上漲的基礎，在這樣的情況下市場上的房價當然會出現下跌。

所以按照以上的種種情況來看，在棚改拆遷結束之後，三四線城市的房價很有可能會出現下跌。這也是為什麼最近一段時間筆者並不建議大家去三四線城市買房的原因，就是因為買房後很有可能會虧本。

樓盤網

這一輪去庫存，各大大小小城市的房價都發生了很大的漲幅，尤其是二三四線城市房價幾乎翻了一倍。

我們也非常清楚，三四線城市房價在本輪能夠快速的上漲，其實很大的一個背後推手就是棚改。

然而，目前棚改熱潮已退，三四線城市的房屋空置率達到了40%，未來會漲還是跌呢？

今天我們就一起來聊一聊，三四線城市房屋空置率達到40%，到底是什麼原因造成的？棚改熱潮已退，未來三四線城市的房價到底是漲還是跌？

一，究竟是什麼原因，造成了三四線城市房屋空置率高達到40%？

一個城市的房屋空置率，其實也是影響未來房價漲跌的一個關鍵性指標。而這一輪去庫存之後，三四線城市房屋的空置率，大幅的上升，目前已經高達40%。

其實，原因也非常的明確，我們歸納一下，一起來看一看。

第1個原因，新增房屋加大。

這一輪去庫存效果特別的明顯，三四線城市的新樓盤特別的暢銷。

很多開發商也因此拿了不少的地，不斷的修建新樓盤，想要快速的賣出，獲得這一輪上漲的高額收益。

面對處於快速上漲房地產市場，大部分朋友買房，都是追著這一輪房價上漲的利益去的。很多朋友在這個時候，也買了不止一套房。

換句話說，在這一輪去庫存當中，三四線城市增加了很多的新修建樓盤。

當然，這些樓盤大部分都被老百姓買了，新增量那麼大，空置率自然也就提高了。

第2個原因，存量空置本來就高。

其實，大部分三四線城市的朋友都不缺房，他們買房的目的只有一個，想要獲得增值收益。

而我們也知道人往高處走，水往低處流，三四線城市在這些年處於人口淨流出的狀態。

這些流出的人，每年都會去到大城市尋求更好的個人發展空間，尋求更好的工作崗位和創業環境。

說到底，三四線城市的房屋空置率，本來就要比一二線城市優質城市要高很多。

第3個原因，租金收益較低，房價仍然有上漲空間。

從1998年成立商品房以來，我國的房價到目前為止，已經平均上漲20倍有餘。

對絕大部分購房人群來說，他們也非常的相信，未來的房價會越來越貴，仍然有上漲空間，仍然有增值潛力。

而且從過去10年房地產的漲幅週期來看，每一輪的漲幅都特別的大，能夠獲得的增值空間也特別的大。

而相反，我國各個城市的房屋租金收益率特別的低，甚至不足2%。

那麼，就導致了很多朋友更傾向於空置房屋，等待下一輪上漲獲得增值收益。

而不是將自己的清水房進行裝修，投入一定的成本，去換取短期的低租金收益。

這樣也就造成了，三四線城市的空置率是越來越高，逐年攀升。

……

是的，造成三四線城市房屋空置率高達40%的原因，非常的明確，大家可以參考一下。

當然，也有其他的方方面面原因，比如房屋的短期交易成本偏高，沒滿兩年有增值稅，也讓很多的朋友願意空置房屋。

又或者一些朋友買了房就到大城市去工作，去創業賺錢。沒有精力，也沒有時間回到三四線城市去處理房子出租的問題，畢竟成本太高不划算。

二，棚改熱潮已退，三四線城市的房價，未來是漲還是跌？

在第一大點，我們簡單的歸納了一下，三四線城市房屋空置率高達40%的主要原因。

面對高比例的空置率，作為買房人都非常的驚慌，害怕自己的房屋在未來不容易出手，流動性會很慢。

更何況，棚改熱潮已退，很多朋友非常擔心，未來三四線城市的房價命運。

實際上，即便是未來三四線城市的房價，沒有太大的上漲空間。但是它仍然可以處於一個比較平穩的狀態，沒有暴跌的風險，同時也具備保值的能力。

原因非常的簡單，歸納一下，我們一起來看一看。

第1個原因，棚改政策發生改變。

這一輪三四線城市房價背後的最大推手，其實就是棚改政策，在這期間棚改政策拆遷發錢。

把你的房子拆了，按照城市的賠償標準發錢到老百姓手裡面。看著房價再漲，大家當然更願意用錢去買房子，獲得增值收益。

而2019年開始，棚改政策的熱潮退得非常快，不僅拆遷的體量變小了，而且棚改政策也發生了實質性改變。

棚改政策改為實物分房，不再是拆遷發錢，拆了你的房子，現在就送你一套房子。

老百姓手裡的購買力減弱了，三四線城市的房價，自然也就會逐漸退熱。

沒有了強大購買力的支撐，它的房價上漲的幅度就會非常的平穩，不會再像去庫存那樣大幅度的上漲。

第2個原因，成本在增加。

很多朋友以為棚改熱潮退去，三四線城市的人口又在向外流出，會導致三四線城市的房價會迎來下跌。

其實，並不會有這樣的高風險，三四線城市的房子它的成本始終是在增加的，尤其是它的樓面價也是翻倍的。

這一輪去庫存過後，三四線城市的樓面價也已經翻倍了，比之前的房價還要貴。

更何況開發商的融資成本，材料成本，人工成本，以及其他方方面面的成本都在逐年的遞增。

這些成本的增加，也從某種程度上支撐著三四線城市的房價，最起碼不會讓它下跌。

第3個原因，三穩政策。

樓市的“三穩”政策已經非常的明確，穩定價，穩房價穩預期。

主要目的就是讓我國的房地產市場迴歸健康平穩的發展，既不能讓它過快的上漲，也不能讓它暴跌。

而短期來看，就是抑制那些一線城市，優質城市，人口淨流入的城市房價快速上漲。防止在這一輪去庫存過後，房價翻倍的三四線城市房價下跌。

第4個原因，控風險的原因。

還是那句話，房地產對我國的經濟，對每個人，每個家庭都非常的重要。

房地產並不是單獨存在的，它影響著太多的從業人員，影響著太多息息相關的行業。

而大部分的人群買房都是通過首付+房貸。大部分的城市購房政策又特別的寬鬆，首付三成，貸款7成就可以提出買房。甚至有的城市首付兩成，貸款8成就可以輕鬆買房。

但是面對人口淨流出的三四線城市，它的房價沒有太多上漲的動力，只能維持長期平穩狀態或者小幅度的上漲。

……

是的，即便是棚改熱潮退去，三四線城市的房屋空置率高達40%，未來的房價也不會大幅度下跌，會維持一個平穩的狀態。

但是，對於投資買房者來說，接下來應該遠離三四線城市，尤其是那些人口流出較大的三四線城市。

應該去到一些人口流入較大，產業結構優質，經濟增長規模較大，經濟增長速度較快的城市買房。

三，小結

總的來說，棚改熱潮已退，三四線城市的房屋空置率越來越高，但是未來的房價仍然會處於平穩的狀態。

看到我國的房地產市場，一定要從多維度的去理解它，才更容易搞懂它，認識它。

最後，要特別提醒廣大的購房朋友，房子對我們每個人，每個家庭仍然非常的重要。

它仍然綁定著我們的戶口，婚姻，子女，教育，甚至是我們在城市的發展空間。

它也仍然是我們普通老百姓抵禦通貨膨脹的最有利武器，也是我們絕大部分家庭，最穩健最安全的重要資產。

只不過，想要通過買房獲得增值收益，就儘量去選擇優質的城市，買回避那些人口淨流出的三四線城市而已。

我是 重慶樓市老司機，十餘年房產投資經驗，熟悉重慶各區房產價值，板塊輪動，購房貸款政策，購房知識，時常還要分享重慶樓市一線動態，我們一起交流，一起成長吧！

重慶地產視野

我個人認為，三四線城市房價還會漲。1、現在城市化率還不高，農村人口進城的意願比較強烈。2、國家政策還在鼓勵農村人進城落戶。

工程小白666

很高興能回答這個問題。

隨著國家棚改政策力度的加大，特別是棚改貨幣化安置比例的提高，大大推進了從2015年到2019年的這一波房價上漲，特別是在三四線城市甚至於一些二線城市，人們有了拆遷補償款之後，大量購置房產，造成目前的房屋空置率居高不下。

那麼棚改熱潮已退，三四線城市房屋空置率達40％，未來會漲還是跌？

對此，我想說說我的個人觀點，以供大家探討交流參考。

首先我們看看棚改政策和三四線城市的房地產市場過去到底發生了什麼樣的碰撞？

我個人經歷過本輪棚改的前前後後，恰巧哪個時候就在一個四線城市做一個項目的營銷，三四線城市的房地產市場在2014年左右，處於一個非常嚴峻的狀態，樓盤賣不動，降價都沒人要，一時間三四線城市庫存量劇增，這一出現的爛尾樓的數量也是劇增，然而在2015年下半年開始，國家加強對棚戶區改造，而且實行的貨幣化安置比例超過70%，也就是說有超過70%以上的拆遷戶是直接拿錢的，這部分人數量巨大，由於貨幣化安置動輒幾百萬的賠償款在手，而且這部分人急需購房自住，所以就形成了一輪去庫存的熱潮，哪個階段賣房子，真叫一個好賣。買了自住的房子，手裡還有錢，這部分城中村的人們又沒有其他的投資渠道，於是就盯住房子買。

我的一個客戶老兩口三個子女，家裡拆遷賠償了700多萬，於是給每個子女買兩套，老兩口自己買一套。這樣算下來，他們家就買了7套房，老兩口的想法很簡單，有了這些錢又不知道做什麼，還不如給子女買成房子，房價還在漲，房子多了還可以出租出去（這也是享受棚改政策的城中村老百姓最為享受的一件事情，因為過去自己蓋的房子大多用來出租的，而租金也是他們的主要收入來源），怎麼算都不賠本而且風險小；加上其子女其中二人還在單位上班，更是享受著單位的福利房，於是這一家人足足佔據了9套房在這個城市。這樣的例子在2016-2017年在一些三四線城市比比皆是。

這些棚改的老百姓的購房的熱情還在，一些其他的本市的無房人群及農村進城的人們，一看房價一天天的漲，更重要的是沒房可賣了，當然也奮不顧身的加入了搶房的大軍中，於是乎那個時期的三四線城市樓市是一片繁榮鏡像。

所以說上一輪的棚改特別是貨幣化安置救活了三四線城市的樓市。

在一輪強力的去庫存之後，緊接著三四線城市的土地價格跟著房價一起上漲了，於是新開發的樓盤大量被開發，新樓盤一個接一個的出現，而房價始終無法降下來。而更多的範公務員系列人群看到房價還在上漲，也蠢蠢欲動，利用公積金、商業貸等再購房，最終形成了三四線城市人口不增長或者負增長，而房價依然堅挺，至今購房熱情依然不減，樓市看似依然火爆。

其次我們看看棚改退潮以後，給三四線城市的房地產市場留下了什麼？

上一輪的棚改，大大刺激了老百姓的購房熱情，全民買房。而很多人由於享受了貨幣化安置以後，大量的資金無處可投，所以就買房，夢想著繼續做個房東，躺著就能收到租金。於是像我舉了我的老兩口客戶的例子一樣，給兒子買了給女兒買，最終形成了房多人少，而很多購房者也參與購房大軍中，於是租房的人少了（其實本來三四線城市的房屋出租率就不高），造成了大量的房屋空置。

從題主的問題中我看到的數據是40%，其實這個數據的真實性我們確實不得而知，因為到目前為止對於空置率沒有一個官方的真實數據，也無法有效統計。在此我們對此數據不做過多的評論，我們就暫且認為是空置率達到40%吧。

大量的空置房對於整個三四線城市的房地產市場來說都形成了不小的隱患。一是過多的空置房其實是一種資源的浪費，對土地資源、市政資源等公共資源都是一種浪費；二是大量的空置房導致物業公司收取物業費困難，從而加劇了物業與業主的矛盾，物業服務水平難以提升。

而形成大量空置房的原因除了棚改政策以外，還有就是三四線城市的空置房持有成本太低，三四線城市流動人口太少，出租率太低等。

那麼三四線城市在棚改退潮以後，大量空置房存在的情況下，未來房價是漲還是跌呢？

這一點毋庸置疑，三四線城市整體房價肯定是要跌的，但是也存在不同區域分化，就是說經濟發展好的三四線城市，房價依然有上漲的動力和空間，但是對於絕大多數三四線城市來說，必跌無疑。關於這一點，我也在以前的文章中多次提過，在此就簡短說明：

第一、三四線城市的經濟發展潛力不夠。一些三四線城市的經濟發展讓然有待改進，總體來說三四線城市的經濟發展潛力缺乏可持續性的產業佈局。

第二、三四線城市人口吸附能力不足。其實人口吸附能力的高低關鍵取決於經濟的發展，經濟發展好，就業崗位多，吸引流動人口流入，經濟發展不足，不僅不能吸附人才，而且會導致大量的勞動力向一二線城市轉移。

第三、三四線城市的購房主力還是範公務員人群及棚改拆遷戶，但是隨著大量的手持多套房而又不能轉手或者出租的人來說，其實是把資產固定化了，更加不利於其本地的經濟發展。

所以說，由於棚改之後，形成的大量的空置房，從而使整個三四線樓市形成了死水一灘。

小結：隨著棚改熱潮的退去，三四線城市房屋存在著巨大的空置率，三四線城市整體房價看跌，但是也存在不同區域分化，就是說經濟發展好的三四線城市，房價依然有上漲的動力和空間，但是對於絕大多數三四線城市來說，必跌無疑。

好了以上是我的個人觀點，有不妥之處敬請諒解我的才疏學淺。歡迎留言討論，歡迎點贊。

超哥說房產

三四線城市棚改已經過去，但是並不是所有的三四線城市的空置率達到百分之四十。只能針對不同城市的具體情況，才能討論房子將來會不會貶值。很多三四線城市的房產將來會貶值，但不一定是因為棚改的問題。況且三四線城市的房產並不是全區域都會貶值，有些核心區塊還會升值，只是升值較慢而已。

一、三四線城市房產將來升值慢，是一個大概率事件。就如同經常在討論的那樣，一線城市的房產長期來看會升值，二線城市的核心區塊長期來看也會升值，同樣三四線城市核心區的優質房產也會隨著時間的增長而升值，只會是隨著時間的增長，升值較慢而已。

二、三四線城市也各有各的不同。比如筆者所在的山東省東營市，因為城市比較新，幾乎就沒有出現過棚改，因為最老的房子基本上是80年代才建設的，沒有出現大規模的棚改。同樣，山東省的臨沂市，這兩年房價漲的非常快，因為本來就是山東省人口第一大市，各個郊縣的人民都往市區來買房，直接推升了房價的提升。所以人口增長還是減少才是房價漲跌的關鍵。

三、三四線城市不能一概而論說它的房價都會貶值。長三角地區、珠三角地區，還有環渤海灣等地區，這些地區將來都是承載中國人口的主要地區，這些地方的三四線城市的房價，也許暫時會出現緩慢增長甚至微跌一過程，但長期來看這些地地區三四線城市房價長期來看，價格還是上漲，只是這些城市的不優質的房產可能會無人問津。

棚改是全國的一個大事件，現在已經過去了，很多城市的人民因此而改善了居住環境，從長遠來看這些地方的房產都會增值，只是需要注意的是，在三四線城市如果購房一定要選擇優質房產。

關鍵字: 房產 會漲 已退