上回的文章一發，噴子奇多無比，也是在意料之中的。投資的前提是先建立財富邏輯，然後才有投資技巧，最後才是宏觀趨勢。在這當中，建立財富邏輯是最重要的。在開始說財富邏輯之前，先科普一些大家感興趣的投資門派和投資技巧吧。目前國內主流的投資流派以香港派、雅房派（統稱南派），以及以歐神為代表的水庫派（俗稱北派）。
穩健的「南派」
南派投資的起源就是香港樓市，趁著樓市呈週期性波動的機會，投資者在波谷加倉，波峰出倉，低價大量吃進，再等到下一波紅利週期高位套現。這就是典型的「香港派」操作方法，講究提前預判何時是低位，低價大量買入，何時是最高位，馬上出貨清倉。「香港派」是謹慎、保守的代名詞，因為預判是會存在失誤，沒有哪一個人可以準確地預判什麼時間是波谷，什麼時間是波峰。
故而「香港派」有一個很重要的原則叫「逢三退一」。意思是說 ，在市場環境最好，樓市火爆得不行的時候，做好市場隨時下行的準備。假如手裡持有三個物業，就果斷賣掉其中一個最差的物業，比如有學區的「老破小」。套現一波後讓自己手裡持有足量的現金流，然後靜待市場下行，抄底更優質的物業。如此輪換，就把自己手裡的物業不斷更新，優質變得更優質，從而實現財富的保值與增值。
「香港派」通常要求手裡擁有足夠的資金子彈，這樣才能從容地閃轉騰挪，並且還要克服人貪婪的天性，提前預判市場趨勢。要做到這一點，投資人的邏輯思維必須足夠縝密，並且擁有豐富的經驗，包括能夠抵禦貪婪誘惑的意志力，堅定地在市場還沒下行的時候，就果斷出手。即使後面房價再漲，也不會再去想那最後一利潤，畢竟賺最後一個銅板的風險太大。
只要每年能夠達到總資產增加10%，那麼這個投資就是成功的。這就是典型的「港派」投資技巧。
「港派」的進階版就是目前市面上流傳的「雅房派」。雅房派誕生於深圳，其實它是一套多種投資體系合成在一起的流派，但保守、穩健，鍾情於穩定持續收益是這個流派的核心思想觀點。比如複利模式房滾房、房屋切割出租、只租不賣租金遞增等方式，利用每年遞增的租金實現收益擴大的操作思路。
縱觀雅房派的投資技巧，就可以看出其投資邏輯是非常穩健的，「不賺最後一個銅板」是其主要風格。這其中最典型的大概就是李嘉誠 。李超人所控的長實系大概在2000年前後持有騰訊20%的股份，但僅僅持有2年就套現退出了。他並不是因為缺錢而賣掉股份，錯過了騰訊這家未來互聯網巨頭的超大紅利，而是通過賣掉騰訊股份，成功避開了世紀之交的互聯網泡沫，並拿著這些資金投入內地樓市，實現了資金再滾動。
激進的「北派」
與穩健的「南派」相比，以歐神為代表的的「水庫派」又被稱之為「北派」。「水庫派」的大部分人，都是草根出身，工薪階層，起步階段完成原始積累往往靠的就是幾張信用卡來撬動槓桿，所以風格極其激進，槓桿往往加得很足。
「水庫派」由於門檻很低，任何人都可以參與，所以得以在全國範圍內大面積推廣。水庫的思維更講究逆向思維，反操作。比如追求大面積低單價的房子，注重成本與滾雪球效應，把槓桿加到最大。雖然，大家都會覺得，大面積的房子流動性差，存在賣不出去的可能。但是「水庫派」卻會告訴你，儘管流動性差，但是總價低呀！價格差異就是利潤，只要在恰當時間節點出手，還是有套利空間的。當然，你以為「水庫派」拿大面積低總價的房子僅僅是為了套現嗎？錯了，這種大面積低總價的房子存在利差，可以做高評估價再利用這套房子，繼續槓桿。
然後通過持續不斷地槓桿、槓桿再槓桿，可以把資產滾動到非常大，最後等待一波行情，開始套現出場，瞬間實現資金流回正，還完債務的同時，剩下的就是純賺的錢。
在大部分的時候，你明哥都是堅定的「水庫派」。因為
屌絲的逆襲從來都是靠激進槓桿來實現彎道超車的。「水庫派」的核心就是巧妙、極限運用槓桿，用野路子和深套路，把槓桿運用到極致。不拿CEO盤，專挑價值窪地，快速「鳳姐變冰冰」。
如何運用極限槓桿流買房
那通常，我們以一套100萬總價的房子為例，假設房價是1萬/平，首付20%即是20萬，剩下的80萬銀行按揭。在這裡，你的槓桿資金是80萬。而在極限槓桿流手裡，你的槓桿資金是100萬。這也就意味著，你的所有購房資金全部都是「借別人的錢」來實現的，你自己手裡的自有資金只需要支付相應額利息。
那麼再換個思路來說，你是不是一分錢都沒花就買下了一套房子？你付出的實際資金是你槓桿來的利息。然後，你就會發現，你的手裡有個3~5萬就可以買房了（用來支付利息）。
在極限槓桿流的概念裡，你的付款節奏要儘量拉長，時間拉拉得越長，對於你的資金壓力越小，對你的現金流健康越有利。所以，拖延付款節奏對於你來說是相當有利的。在簽約購房和辦理按揭等相關手續的過程中，也是能拖延就拖延，時間拖得越久，房價就越漲。
接下來，就是如何「借錢」去實現你的購房啟動資金了。這個其實也是很多「北派」玩法的花式套路。最便宜的啟動資金，一定是問自己的父母、親戚借錢，這部分的錢通常有感情分在裡面，不是免息就是超低息。這個時候千萬不要礙於面子，不好意思或者不想讓家人擔心，你家人都不支持你去買房子，你就更得去彎道超車了；第二種也是就是大家常說的信用卡。雖然現在消費貸資金嚴緊流入房地產，但是仍然還是有方法和渠道去實現的，只是代價變得越來越大了；第三種就是花唄、借唄、白條等P2P金融，當然融資成本不便宜。剩下的其他花裡胡哨的融資手段，以後再慢慢說了。（總之，善於使用信用、抵押物甚至刷臉融資）
比如用阿里的借唄，日利最低萬分之3.5，年化利率就是12.78%。借1萬塊錢，一年利息就是1278元。進而假設，套借唄首付20萬，這20萬借唄的槓桿一年利息25560，意味著房價一年需要漲200/平，你才能打平你的槓桿。
常規買房都是1倍槓桿，也就是銀行按揭貸，而你是2倍槓桿，也就是兩塊利息都在滾。你的槓桿用得更足，自然風險也就更大！
槓桿最怕橫盤和高位站崗
由於槓桿用得足，所以你必須期望房價漲價，只有在房價漲的情況下，才能覆蓋掉你高昂的融資成本。所以，在一個房價處在低谷，並且未來可能有重大利好階段的時候，就可以果斷買進了。
這種高槓杆的風險主要來自於樓市橫盤和高位站崗，因為你每年的利息都在滾動，房價不漲就是你虧，假如出現輕微下跌，那麼你就是血虧。像聯繫小區業主一起保盤護價這類操作，其實就是比較野的套路了。
南寧五象新區最好的入手時機是2016年，當年雲星錢隆首府7~8字頭，那年的五象新區還沒有完全成型。那有的人問，為什麼不是2014年，華潤24城賣4990/平起、天譽花園5字頭起的時候呢？原因是那個時候的波谷，你不能未卜先知，不可能準確預判當時就是波谷，而當年的政策調控又賊嚴，入手五象新區風險極大。但是2016年就不一樣了，你已經很明顯地感受到了五象要起飛的趨勢，並且政策還極度寬鬆，那就果斷下手吧。2016、2017這兩年的上升週期都很大，買了五象新區的人基本都賺了，然後到了2018年開始政策一緊，投資風險就出來了。
這兩年的五象新區漲幅非常小，很多樓盤幾乎漲價都不超過200/平，上文說了，200/平一年的漲幅都沒有，你買來幹啥呢？知道為啥漲得慢嗎？因為政府限價！五象的大家都關注的區域，政府的限價最嚴！在政策最嚴的區域用最高的槓桿只有死路一條！
寫在最後
不知不覺就寫了3000來字了，其實還可以寫的東西有很多。拋「北派」玩法的核心就是高槓杆，在高槓杆的基礎上，能夠降低融資成本，建立儘量更多的資金通道方便融資輸血。
而「南派」的穩健型經營流，包括持有型物業玩法其實追求的是高利潤，所以「南派」的眼光普遍比較挑剔，門檻較高。往後，會給大家詳細介紹「南派」的玩法。
但是，本文只是讓你瞭解買房還可以這麼玩，絕對不是要你有樣學樣。因為我們還是要響應國家「房住不炒」的定位，房子是用來住的，不是用來炒的。轉引玉一篇，往後你明哥會先從建立投資思維邏輯開始說起。最後，樓市有風險，入場需謹慎！
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