上回的文章一发，喷子奇多无比，也是在意料之中的。投资的前提是先建立财富逻辑，然后才有投资技巧，最后才是宏观趋势。在这当中，建立财富逻辑是最重要的。在开始说财富逻辑之前，先科普一些大家感兴趣的投资门派和投资技巧吧。目前国内主流的投资流派以香港派、雅房派（统称南派），以及以欧神为代表的水库派（俗称北派）。
稳健的「南派」
南派投资的起源就是香港楼市，趁着楼市呈周期性波动的机会，投资者在波谷加仓，波峰出仓，低价大量吃进，再等到下一波红利周期高位套现。这就是典型的「香港派」操作方法，讲究提前预判何时是低位，低价大量买入，何时是最高位，马上出货清仓。「香港派」是谨慎、保守的代名词，因为预判是会存在失误，没有哪一个人可以准确地预判什么时间是波谷，什么时间是波峰。
故而「香港派」有一个很重要的原则叫「逢三退一」。意思是说 ，在市场环境最好，楼市火爆得不行的时候，做好市场随时下行的准备。假如手里持有三个物业，就果断卖掉其中一个最差的物业，比如有学区的「老破小」。套现一波后让自己手里持有足量的现金流，然后静待市场下行，抄底更优质的物业。如此轮换，就把自己手里的物业不断更新，优质变得更优质，从而实现财富的保值与增值。
「香港派」通常要求手里拥有足够的资金子弹，这样才能从容地闪转腾挪，并且还要克服人贪婪的天性，提前预判市场趋势。要做到这一点，投资人的逻辑思维必须足够缜密，并且拥有丰富的经验，包括能够抵御贪婪诱惑的意志力，坚定地在市场还没下行的时候，就果断出手。即使后面房价再涨，也不会再去想那最后一利润，毕竟赚最后一个铜板的风险太大。
只要每年能够达到总资产增加10%，那么这个投资就是成功的。这就是典型的「港派」投资技巧。
「港派」的进阶版就是目前市面上流传的「雅房派」。雅房派诞生于深圳，其实它是一套多种投资体系合成在一起的流派，但保守、稳健，钟情于稳定持续收益是这个流派的核心思想观点。比如复利模式房滚房、房屋切割出租、只租不卖租金递增等方式，利用每年递增的租金实现收益扩大的操作思路。
纵观雅房派的投资技巧，就可以看出其投资逻辑是非常稳健的，「不赚最后一个铜板」是其主要风格。这其中最典型的大概就是李嘉诚 。李超人所控的长实系大概在2000年前后持有腾讯20%的股份，但仅仅持有2年就套现退出了。他并不是因为缺钱而卖掉股份，错过了腾讯这家未来互联网巨头的超大红利，而是通过卖掉腾讯股份，成功避开了世纪之交的互联网泡沫，并拿着这些资金投入内地楼市，实现了资金再滚动。
激进的「北派」
与稳健的「南派」相比，以欧神为代表的的「水库派」又被称之为「北派」。「水库派」的大部分人，都是草根出身，工薪阶层，起步阶段完成原始积累往往靠的就是几张信用卡来撬动杠杆，所以风格极其激进，杠杆往往加得很足。
「水库派」由于门槛很低，任何人都可以参与，所以得以在全国范围内大面积推广。水库的思维更讲究逆向思维，反操作。比如追求大面积低单价的房子，注重成本与滚雪球效应，把杠杆加到最大。虽然，大家都会觉得，大面积的房子流动性差，存在卖不出去的可能。但是「水库派」却会告诉你，尽管流动性差，但是总价低呀！价格差异就是利润，只要在恰当时间节点出手，还是有套利空间的。当然，你以为「水库派」拿大面积低总价的房子仅仅是为了套现吗？错了，这种大面积低总价的房子存在利差，可以做高评估价再利用这套房子，继续杠杆。
然后通过持续不断地杠杆、杠杆再杠杆，可以把资产滚动到非常大，最后等待一波行情，开始套现出场，瞬间实现资金流回正，还完债务的同时，剩下的就是纯赚的钱。
在大部分的时候，你明哥都是坚定的「水库派」。因为
屌丝的逆袭从来都是靠激进杠杆来实现弯道超车的。「水库派」的核心就是巧妙、极限运用杠杆，用野路子和深套路，把杠杆运用到极致。不拿CEO盘，专挑价值洼地，快速「凤姐变冰冰」。
如何运用极限杠杆流买房
那通常，我们以一套100万总价的房子为例，假设房价是1万/平，首付20%即是20万，剩下的80万银行按揭。在这里，你的杠杆资金是80万。而在极限杠杆流手里，你的杠杆资金是100万。这也就意味着，你的所有购房资金全部都是「借别人的钱」来实现的，你自己手里的自有资金只需要支付相应额利息。
那么再换个思路来说，你是不是一分钱都没花就买下了一套房子？你付出的实际资金是你杠杆来的利息。然后，你就会发现，你的手里有个3~5万就可以买房了（用来支付利息）。
在极限杠杆流的概念里，你的付款节奏要尽量拉长，时间拉拉得越长，对于你的资金压力越小，对你的现金流健康越有利。所以，拖延付款节奏对于你来说是相当有利的。在签约购房和办理按揭等相关手续的过程中，也是能拖延就拖延，时间拖得越久，房价就越涨。
接下来，就是如何「借钱」去实现你的购房启动资金了。这个其实也是很多「北派」玩法的花式套路。最便宜的启动资金，一定是问自己的父母、亲戚借钱，这部分的钱通常有感情分在里面，不是免息就是超低息。这个时候千万不要碍于面子，不好意思或者不想让家人担心，你家人都不支持你去买房子，你就更得去弯道超车了；第二种也是就是大家常说的信用卡。虽然现在消费贷资金严紧流入房地产，但是仍然还是有方法和渠道去实现的，只是代价变得越来越大了；第三种就是花呗、借呗、白条等P2P金融，当然融资成本不便宜。剩下的其他花里胡哨的融资手段，以后再慢慢说了。（总之，善于使用信用、抵押物甚至刷脸融资）
比如用阿里的借呗，日利最低万分之3.5，年化利率就是12.78%。借1万块钱，一年利息就是1278元。进而假设，套借呗首付20万，这20万借呗的杠杆一年利息25560，意味着房价一年需要涨200/平，你才能打平你的杠杆。
常规买房都是1倍杠杆，也就是银行按揭贷，而你是2倍杠杆，也就是两块利息都在滚。你的杠杆用得更足，自然风险也就更大！
杠杆最怕横盘和高位站岗
由于杠杆用得足，所以你必须期望房价涨价，只有在房价涨的情况下，才能覆盖掉你高昂的融资成本。所以，在一个房价处在低谷，并且未来可能有重大利好阶段的时候，就可以果断买进了。
这种高杠杆的风险主要来自于楼市横盘和高位站岗，因为你每年的利息都在滚动，房价不涨就是你亏，假如出现轻微下跌，那么你就是血亏。像联系小区业主一起保盘护价这类操作，其实就是比较野的套路了。
南宁五象新区最好的入手时机是2016年，当年云星钱隆首府7~8字头，那年的五象新区还没有完全成型。那有的人问，为什么不是2014年，华润24城卖4990/平起、天誉花园5字头起的时候呢？原因是那个时候的波谷，你不能未卜先知，不可能准确预判当时就是波谷，而当年的政策调控又贼严，入手五象新区风险极大。但是2016年就不一样了，你已经很明显地感受到了五象要起飞的趋势，并且政策还极度宽松，那就果断下手吧。2016、2017这两年的上升周期都很大，买了五象新区的人基本都赚了，然后到了2018年开始政策一紧，投资风险就出来了。
这两年的五象新区涨幅非常小，很多楼盘几乎涨价都不超过200/平，上文说了，200/平一年的涨幅都没有，你买来干啥呢？知道为啥涨得慢吗？因为政府限价！五象的大家都关注的区域，政府的限价最严！在政策最严的区域用最高的杠杆只有死路一条！
写在最后
不知不觉就写了3000来字了，其实还可以写的东西有很多。抛「北派」玩法的核心就是高杠杆，在高杠杆的基础上，能够降低融资成本，建立尽量更多的资金通道方便融资输血。
而「南派」的稳健型经营流，包括持有型物业玩法其实追求的是高利润，所以「南派」的眼光普遍比较挑剔，门槛较高。往后，会给大家详细介绍「南派」的玩法。
但是，本文只是让你了解买房还可以这么玩，绝对不是要你有样学样。因为我们还是要响应国家「房住不炒」的定位，房子是用来住的，不是用来炒的。转引玉一篇，往后你明哥会先从建立投资思维逻辑开始说起。最后，楼市有风险，入场需谨慎！
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