2019年，华侨城不断买买买和出售项目；2020年才刚开始，华侨城就开始了新一轮的买买买与融资。
1月17日，华侨城竞得广东中山石岐区岐港路445.92亩建设用地，总价16.8亿元，楼面地价4055元/㎡。
3月2日，深交所消息显示，华侨城集团有限公司2020年面向合格投资者公开发行公司债券状态变更为已受理。该笔债券拟分期发行，首期不超过100亿元，期限不超过10年期(含10年期）。
3月3日，上清所消息，华侨城集团有限公司拟发行2020年度第二期超短期融资券，发行金额15亿元，发行期限270天。
短短两日，华侨城集团便抛出210亿的大手笔融资计划，成为年内发债规模最大的房企之一。华侨城表示，债券所募资金拟用于偿还金融机构借款、偿还前期发行公司债及利息、补充流动资金。
与此同时，华侨城的抛售信息也进行了更新。
3月10日，北京金融资产交易所披露了云南世博旅游控股集团有限公司（下称“云南世博”）重大资产转让的进展公告。据了解，云南世博由华侨城（云南）投资有限公司、云南省国有资本运营有限公司分别持有51%、49%股份，其实际控制人是华侨城集团。业内人士表示，资产盈利周期长、短期亏损是华侨城因寻求出售的重要原因。其中，多项资产转让自2019年挂出，目前仍未有受让方“接盘”。
一边买入，一边融资，一边变卖……
央企华侨城资产腾挪游戏的背后，又是什么？
1. 沉重的转身
华侨城，获准从事房地产业务的16家央企之一。
2018年开始，这位央企“嫡长子”仿佛拿了民企的脚本，开始了大甩卖回笼资金的演出，甚至是连自己深圳总部大楼的大部分股权都进行转让。
据统计，2018年，华侨城转让了18家子公司股权和1个资产包，是2017年的两倍多。2019年的华侨城，依然维持卖卖卖的节奏。据不完全统计，期内华侨城公布拟转让位于昆明、重庆、襄阳、秦皇岛、深圳、上海、西安等多个城市共计19个子公司股权，转让价格总计超过百亿。
其中，去年末华侨城22.28亿元转让上海苏河湾项目予赌王之女何超琼掌舵的信德集团；此外，华侨城还拟转让重庆悦岚房产100%股权，底价40.54亿元；拟31.29亿元转让陕西西咸新区5宗商住地80%权益等。
但无论什么原因的频繁卖卖卖，都无法抹去大众对华侨城的质疑。放在10年前，这是无法想象的。10年后，一切都变了。
2014年就开始了大刀阔斧的变革之路。在这个转型的过程中，华侨城采取了资本和产业两条腿同时走路的模式：资本运营，华侨城集团收购了几家上市公司，目的是优化资产质量，壮大资产规模；产业运营，主要是在全国进行以文旅项目为核心的产业布局，其中包括100个美丽乡村计划。
在华侨城的这次转型方向中，资金问题是一个硬伤。尤其是配套的100个美丽乡村计划，占据了国家1000个特色小镇的1/10。
特色小镇投入的资金量相当大，且回收周期比较长，而且很多产业很难引入到特色小镇中，大部分小镇不具备可持续发展能力。在不少高喊口号的企业都已偃旗息鼓的时候，华侨城从未更改口径。因而，华侨城必须面对一个问题，去哪儿弄来资金去投资建设庞大的特色小镇计划？
2. 膨胀的规模
调整业务之下的华侨城，一路扩张买买买，并进行了几笔重大的资本运作。
2016年华侨城重组云南世博旅游控股集团有限公司、以及云南文化产业投资控股集团有限责任公司。2018年7月，华侨城集团董事长段先念表示，累计在云南达成合作项目30多个，投资总额近2000亿元。2018年华侨城20亿战略入股同程旅游，成为后者的重要战略股东。
在买买买方面，2019年1-9 月华侨城共获取项目47个，新增权益建筑面积957.7万平方米。其中，第三季度单季获取项目29个，拿地权益建面520.9万平方米，超过上半年累计拿地权益建面436.78万平方米，拿地速度明显加快。据不完全统计，仅2019年10月单月，华侨城就斥资111.47亿元，在南京、江门、武汉等城市纳储超过39.56万平方米。其中，华侨城66.4亿元拿下武汉青山区综合地块，溢价率达21.88%。
土储扩充的同时，华侨城的负债也随之提升。
3. 负债的激增
激进扩张的背后，是负债的激增：2018年末华侨城集团旗下主体上市公司华侨城A总负债达到2170.05亿元，比2017年增长了约650亿元，这个负债在全国房企排名已经进入了前10位。
数据显示，最近三年及2019年9月末，华侨城集团的负债总额分别为1182.93亿元、2167.12亿元、3047.39亿元和3804.08亿元。最近三年末，有息负债金额分别为508.02亿元、1013.80亿元和1462.80亿元，占负债总额的比例分别为42.95%、46.78%和48.00%。
此外，最近三年及2019年9月末，华侨城集团的资产负债率分别为67.96%、67.22%、68.63%和71.81%，而扣除预收账款后的资产负债率分别为58.60%、57.15%、58.64%和58.90%。
近三年及2019年1-9月，华侨城集团经营活动产生的现金流净额分别为9.73亿元、-152.44亿元、-173.21亿元和-127.96亿元，
此外，最近三年和2019年9月末，华侨城集团的短期借款、其他流动负债和一年内到期的非流动负债合计分别为188.90亿元、373.85亿元、442.21亿元和519.96亿元。
为缓解偿债压力，华侨城除了接连出售旗下项目股权“回血”外，还不断融资输血。
4. 融资马不停蹄
华侨城在融资上也是马不停蹄。但作为央企，华侨城有一个其他文旅开发商所没有的优势，即极低的融资成本。
2019年3 月份发行的5年期25亿公司债券票利率仅有3.88%，较2018年发债成本下降超147-171BP，资金成本改善明显；9 月，公司成功发行21.5亿元证监会主管ABS，票面利率仅 4.24%。
据统计，2019年上半年，华侨城发行的公司债票面利率仅3.88%，仅有行业平均利率的2/3。并且，华侨城往年发行公司债利率也都保持一个相对较低的水平。
（2019年华侨城A半年报截图）
值得一提的是，华侨城所发公司债均为中长期债券，有效缓解了今明两年的偿还压力。
在房地产行业的下半场，金融优势将是房企的核心优势。华侨城能否凭借低成本的融资优势实现高质量的增长，仍然值得期待。
地金网www.edijin.com是地金科技携手《中国房地产金融》面向B端客户（房企、金融机构及大宗资产交易方）全力打造的以媒体为入口的房地产一站式投融服务平台，以土地拓展、地产融资、大宗资产交易为核心，以专业服务为房企、金融机构、大宗资产交易方提供专业规范的投融资顾问服务，助力市场参与方提高投融资效率。
6000+资方资源→帮项目方解决以下资金痛点
√融资难 √ 出货慢 √ 资金成本高
3000+签约交易师→帮资金方解决以下项目痛点
√ 优质项目少 √ 中间渠道多√ 沟通成本高
50000+活跃会员→帮从业者解决专业服务问题
√ 成交难√ 资方少 √ 不专业
閱讀更多 地金網 的文章
