◎南通房谈（ID：NTFT2018）
校对 | 一口虾饺
当今房地产市场房屋不断更新换代的情况下，“老破小”在高楼林立中，显得尤为特殊。
所谓“老破小”，一般都是那些在主城区，房龄一般超过20年，社区破旧，面积都在90平方以内的房子。
正如人的年龄，新房正在不断变老，在没有大量拆迁的情况下，每过一年，“老破小”的数量都会增加，没有最老只有更老。尽管如此，依然不乏不少人购入“老破小”
那么“老破小”到底如传闻中一文不值？还是有其自身优势呢？
1、楼龄过老，房屋质量难以保障，居住性差
有很多“老破小”是80年代以前的老房子，楼龄过老，一些老房子甚至不是砖混结构的房子，可能存在有外墙漏水等各种瑕疵，房屋质量难以保障。
随着家用电器的增多，电子产品的普及，房屋用电也是一大隐患，老房子前期并未考虑到此，为了满足日常使用，拖线板接拖线板的印象也是深入人心，水电墙面等安全都存在一定的隐患。
在国内，民间手艺人居多，早年没有严格的管理，也不管承重问题，自己个儿鼓捣敲砌个墙体，自己是方便，熟不知楼上楼下早已是岌岌可危。
再者，老旧二手房的装修一般都比较差，尤其厨卫，若买房，还得敲掉原来的装修部分，重新装修，少不了一翻折腾，且老旧房产设计时不像现在的商品房考虑整体舒适性，“老破大”还能依靠后期装修弥补一番，“老破小”可操作性就低了很多，结构不合理只能忍着，居住性大打折扣。
2、社区规划不合理，基础配置亟待改善
早年的小区基本没什么规划，不要说什么动静分离，居民基础设施都很欠缺，且随着对生活质量的提升，最早一批房主早已抛售，置换居住到别的小区。
01停车难
目前年轻人无论是交友的还是结婚的，汽车是标配，往往一家还不止一辆，汽车保有量越来越高，比起没有电梯，“老破小”最大的劣势就是停车难。
现在的新房小区为求居住舒适度，还讲究动静分离，专门的车行通道通往停车场，地面不够还有地下，早年的小区哪来的什么地下停车场？小区里转两圈找不到停车位，小区外的小道也是满满当当。
日常爱车剐蹭问题暂且不提，加班或者娱乐晚归的年轻人回家却找不到停车位，确实头疼。
02生活环境欠缺
一般老旧小区，人口都较为密集，对于配套需求较大，而早前的小区基础配套较为薄弱，健身设施、娱乐设施统统没有，最常见的户外运动就是拥挤在楼道前家长里短，原本就不大的公共区域一下就被挤满了。
老旧小区能有些绿色植被算是不错了，哪里还能要求什么绿化率。不知道大家看房的时候有没有注意到，有些土壤的小花坛都被大爷大妈们占领来种葱、种菜、养鸡、养鸭……真正想享受一下森林氧吧、城市芬芳是不可能的，倒是得不时注意一下是否有动物粪便。
疫情爆发后，全民被困自家小区，没有任何时刻比此次与自己的住宅更接近，“老破小”人口密集、流动性大，密集接触多，交叉感染的可能性比其他住宅项目都大，安全健康保障不够。
03物业不作为
“老破小”住宅一般没有专业的大型物业，有的甚至没有物业管理，整个小区门口有一两个保安轮值，保洁每周固定的来几次，就算是一整个物业动作。
日常不作为，即使是加装门禁的小区，由于是后期加装，需人工控制抬杆，到了晚上大敞，形同虚设。逢年过节防偷、防盗、锁紧门窗标语等同于无，类似事件在老旧小区发生的概率极高。
此次疫情面前物业行为尤甚，物业费在前，不比品牌房企的财大气粗，供应防疫物资还人文关怀了，就说测体温然后放行这一简单操作，有关注过南通zf防疫工作的朋友，就还记得街道处罚事件，虽然没有点明具体是哪个小区，但“老破小”由于物业班底薄弱，流于形式的作为是不是可以理解了？
可以说老破小并没有给到用户生活，只是简单的寄居的空间，社区规划极其不合理，不论是车位规划还是绿化还是配套几乎完全跟进不了这个时代，更别说还在发展的未来，而这些都不是换一个物业公司就可以彻底解决的。
3、刚需“过渡”，超强学区，“老破小”依然吃香
01、旧城改造！刚需不放过的“过渡房”
“老破小”的建造年代久远，其建造理念、技术、设计规划等都停留在过去，社区规划不合理，居住性差，但均价却居高不下，究其根本在于存在的这块土地。
市中心的土地可谓是“寸土寸金”，房价的最大价值在于地价，城市在不断地发展建设，这类房屋所占的地理位置优越，虽然市区“拆迁”完全依赖zf决策，无异于是一场豪赌，不可取，但其完善的周边配套实力不容小觑。
旧城改造的实施，旧小区加装电梯，拆除违建、整修房屋、疏通管道、安装路灯、景观绿化、方便停车等陆续实施，老旧小区实用性提升。
且面积较小，总价较低，以低于新房的价格，享受周边完善的配套，是许多刚需“过渡”的选择。
02、超强学区，“老破小”依然吃香
不可否认，“老破小”一般位于城市中心交通便利、配套成熟的地段，生活便利，占有一定比例的学区优势。
尤其是学区需求，许多人选择“老破小”，只因所在的区域，发展的时间较早且长，对口的学校办学历史较久远，不乏一些重点中小学。
城中小学学区房·银花苑3月房价
截图自安居客
第二附属小学学区房·白家园3月房价
截图自安居客
城中小学及第二附属小学均系老城区重点学校，其学区房均价基本超过3w，例如：城中小学学区房银花苑均价32015元/㎡，环比上涨0.35%。第二附属小学学区房白家园，目前均价34199元/㎡，环比上涨0.49%。
学区房房价稳中有进，很多家长会选择在孩子入学前购入，毕业后再按市场价卖出，随着教育资源的竞争，往往还能小赚一笔。此举，既保障孩子享受最优的教育资源，又是一场对家庭财产的增值。
买房趁早，能一步到位固然好，资金有限的前提下，“老破小”或许也是个不错的选择，如果是你，你会选择“老破小”吗？欢迎在评论区互动~
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