頭條金融

如果能湊夠全款買房，是否還有必要貸款？目前的利率環境下，哪種方式更合理？

按我理解能貸款就儘量貸款，為什麼了？

一、房貸一般是一個人一生中能夠享受的最長貸款了，它的利息在基準利率4.9%上就是上浮10%左右也就5.39%，也比其他信用卡現金分期等利率要低，更不用說其他小貸貸款或者民間借款利率了；

二、貨幣的購買力隨時間流逝而降低，這裡涉及到通貨膨脹的原因：即市場上流動的貨幣增長量超過了實物的增長量，導致貨幣貶值，無論任何東西供大於求就會貶值，包括錢。比如小時候一根老冰棍只要0.2元左右，現在一根老冰棍要兩元左右，即購買力下降了10倍（粗略的算法）。同樣放到房貸上面來粗糙的算下，比如現在房子價值140萬要貸款100萬，20年後可能本息總額要200萬，但你的房子可能增長10倍到1000萬，你說是否划算？

綜上所述，月供在自己收入範圍內，就儘量貸款買房，絕對是個划算的事情，當然房貸能用到公積金貸款的就首先用，畢竟公積金的貸款利率遠低於商業貸款利率；公積金貸款額度不夠覆蓋的，考慮公積金和商業貸款結合的方式；最後沒有公積金的，就只能用商業貸款了。

蝸牛的企盼

有能力全款買房，是否還有必要貸款？我先講幾個故事。

故事一：

我聽家裡人講的，20多年前，有個叔叔把家裡房子賣了，貸款買了5套房，那個時候我們這邊的房價不到1000塊一平，一套房子也就幾萬塊，房貸一個月還幾百塊，到今天，幾百塊可能就是一兩頓飯錢，房子出租的租金收入都幾倍於月供，你說貸款合適嗎？

故事二：

我自己兩年前買了一套房子，趕在了本地房貸打折的末班車，85折利率。也就是4.9*0.85=4.165%，本來首付款可以夠3成，後來選了2成，貸款額增加了，但省下的錢買了理財，開始的時候收益率在5%左右，得到的利息比付給銀行的利息要多，你說多貸款好還是少貸款好？

故事三

時間來到2019年，據統計，2019年7月，全國首套房貸款平均利率為5.44%，相當於基準利率的1.11倍，二套房貸款平均利率為5.76%，相當於基準利率的1.175倍，與此同時，銀行一年期理財產品收益率5%以上的很難找到，存款利率在5%以上的也寥寥無幾，如果有人有100萬，想買100萬的房子，可以全款，也可以貸款，首付只要30萬，那麼剩下70萬做什麼？

所以我認為，全款買房好還是貸款買房好，關鍵在於你的貸款利率是多少，你常用的，覺得比較穩妥的理財方式收益率是多少，如果收益率小於利率，那我覺得應該全款買房，而如果收益率大於利率，比如有人炒股一年能賺20%，那麼還是貸款買房好。

鑫財經

個人認為即使能全款，最好還是貸款買房。理由如下，。

全款買房的話，款項一付清，房子徹徹底底就屬於自己了，這一點固然是好，但是如果考慮到通貨膨脹問題，其實貸款買房更加划算。貨幣一直在貶值，物價一直在上漲，然而申請房貸成功之後，房貸是不會跟著增加的，隨著時間的推移，不但房貸越還越少，每月利息越來越少，而且由於貨幣貶值，哪怕同樣金額下，越往後還貸就越輕鬆。因此有些人認為，隨著貨幣的貶值，貸款買房其實是一種存錢行為。

既然每月還月供壓力並不大的話，為什麼要將所有的資金都用於一次性付清房價呢？假如只是付個首付，剩下的錢完全可以用於投資理財。年輕人每月的收入有限，但所有人都還是希望自己的收入增加，在收入穩定的情況下，合理進行投資將給自己帶來更大的收益，使自己手裡的資金髮揮更大的價值，即使做銀行理財每年也有4點幾的收益，二十年的複利收益翻倍是沒問題的吧，且較為安全，還鍛鍊了自己的理財能力，何樂而不為呢

目前的經濟環境來看，還是現金為王。

牛城財經

全款買房還是貸款買房一直是困擾很多人的話題，因為不同的購房方式付出的成本是不一樣的，這就需要對不同的成本支出進行比較權衡。

全款買房直觀明瞭，相對來說比較簡單，貸款買房方式比較多，通常使用的有兩種方式，一種是公積金貸款，另一種是商業貸款，這兩種方式的貸款利率差距非常大，和全款買房相比也有較大的差別。今天我們就以全款買房為基準，與兩種常用的貸款方式進行比較，看看哪種方式買房更合理。

一、住房公積金貸款

住房公積金貸款是工薪族最常用的貸款方式，只要你繳納住房公積金時間超過6個月以上，就可以申請住房公積金貸款。但是住房公積金貸款的額度和繳納時間、賬戶餘額是有關係的，一般來說時間越長、繳費越高，可貸額度也越高。

住房公積金制度最早於1999年4月頒佈，是我國住房制度改革的一項配套管理制度，旨在通過國家立法的方式建立住房公積金，通過職工互助的方式降低在職職工購房成本，促進我國房地產市場化改革，應該說住房公積金制度在我國住房制度改革初期發揮了非常重要的作用。

根據規定，國家機關和企事業單位應當按照工資的5-12%為職工集中繳納住房公積金，職工和單位按照1:1的比例存入專門的公積金賬戶，這部分資金專款專用，只有與住房相關的經濟活動才能使用。

比如，張某去年月平均工資是6000元，公積金繳費比例是12%，那麼張某今年每月公積金繳費720元，單位再補貼720元，每月他的公積金賬戶餘額增加1440元。

1）利率低。由於住房公積金專款專用，具有互助性質，因此資金使用成本比銀行低，職工首套房申請住房公積貸款，5年以上利率為3.25%，二套房在此基礎上上浮10%。和商業貸款的基礎利率4.9%相比有很大的優勢，和三年期國家存款基準利率2.75%相比差距僅有0.5%，甚至低於銀行大額存單和5年期國債利率。

2）可以使用公積金還款。住房公積金專款專用，購房後可以申請提取公積金或者利用公積金餘額進行還款，這樣不佔用自己手裡的現金，資金使用效率得到提高。

3）不具有普遍性。公積金貸款只能針對繳過公積金的人，不適用於自由職業人員和沒有繳納公積金的私營單位僱員，而且住房公積金有最高額度限制，比如有的城市規定住房公積金貸款最高60萬元，超過部分需要用商業貸款補充。

全款買房和公積金貸款買房哪一種更划算呢？

1）銀行存款和公積金貸款有息差。首套住房公積金貸款利率只有3.25%，而現在銀行5年期以上大額存單的利率普遍超過4%，存款利率要高於貸款利率，息差達到0.75%，因此，住房公積金貸款更划算。

2）銀行存款和公積金存款息差更大。而且公積金貸款可以利用賬戶餘額進行還款，公積金餘額的存款利率是1.5%，如果利用公積金貸款買房，手裡的資金購買銀行大額存單，相當於把公積金賬戶的資金存款利率從1.5%提高到4%，息差達到2.5%以上，這樣就更划算了。

由此可見，目前利率的情況下，公積金存貸款利率明顯低於銀行長期大額存單利率，通過公積金貸款可以賺取兩者之間的息差，因此兩者相比應該選擇公積金貸款買房。

二、商業住房貸款

現在商業住房貸款正處在變革期，從今年的10月8日起，住房貸款將採用LPR利率，原來人民銀行的指導利率不再適用。但是，從人民銀行發佈的消息看，住房貸款要保持“總額不變，利率不降。”因此，貸款利率總體會保持穩定，商業住房貸款利率不會有大的波動，估計首套房仍然在5%-7%之間。

1）現行的方法。現在的商住貸款是以國家指導利率4.9%為基礎進行浮動的，一般首套房上浮10-15%左右，通常在5.5%左右。

2）房貸新政。10月8日之後，商業住房貸款將採用LPR報價利率為基礎，然後根據地方和商業銀行的情況進行加點，LPR每月20日公佈一次，最新5年期LPR為4.85%，估計今後一段時間會在4.9%上下浮動，銀行加點估計也在50個基點左右波動，整體利率和現在差別不大。

2、商業貸款和全款買房的比較

1）利率的比較。由於商業貸款利率可能會在一個區間波動，我們按5.5%進行考慮。全款買房和貸款相比，等於節省了每年5.5%的利息，如果貸款按60萬元計算，每年可以節約3.3萬元。但是如果貸款買房，你可以拿出60萬元用於投資理財，每個人的理財收益率是不一樣的，以穩健的5年期國債收益率4.27%計算，只能獲得2.56萬元的利息，相當於貸款多花了0.74萬元，因此，從無風險投資的角度看，全款買房更有優勢。

2）個人投資能力。由於理財收益和個人投資能力有關，如果你有穩定的投資渠道，投資收益超過5.5%以上，那麼，資金在你的手裡就會增長。

就像我一個朋友，他目前正在做一個教育培訓項目，年投資收益率在20%以上，顯然全款買房不如貸款，然後把資金投入到培訓項目中。

3）將來的資金使用計劃。如果你手裡的資金足夠支付全款，而且沒有更好的投資理財渠道，那麼可以考慮全款買房。但是你還要考慮一下未來一段時間是否有資金需求，如果全款買房之後你還有新的資金需求，就需要綜合考慮資金使用成本。

比如：我一個同事兩年前全款買房，但是現在又面臨孩子出國，需要60萬保證金，這些資金通過貸款就很難籌集，最終借了10%的民間借貸，這樣就不如當初採用住房貸款了。

根據上面的分析，商業貸款和全款相比，關鍵看利率高低，只要貸款利率和能夠獲得的投資收益比較接近，就應該選擇商業貸款。因為這樣可以保留資金的流動性，為儘可能出現的資金需求留有空間。而且從貨幣隨時間貶值的角度看，房產相對來說具有一定的升值空間，只要經濟是向前發展的，貸款的成本會逐年降低。

三、結論

對於普通居民買房來說，如果房子已經確定，房屋升值或貶值對全款和貸款沒有什麼區別，因此不用糾結房屋的價值問題，重點需要關注的就是購房成本支出，儘量選擇購房成本低的方式。

從目前的利率環境看，住房公積金貸款是最便宜的方式，它的利率低於5年期國債和大額存單的收益率，這可以說是無風險的常規投資方式，任何人都可以輕易獲得，因此第一選擇是公積金貸款。

商業貸款相對來說要複雜一些，兩者的成本比較和很多因素有關。但是從根本上說，貸款買房和全款買房差別就是借貸成本。貸款買房的成本和貸款利息成正比，如果貸款利率低於可獲得的穩定理財收益率，那麼貸款成本相對便宜，貸款就是划算的，反之，貸款就是不划算的。這就要看貸款人的投資理財能力，如果資金在你的手裡能夠創造出比貸款利率更高的價值，貸款買房就是最佳選擇；如果理財收益明顯低於貸款利率，全款買房資金的使用效率更高，應該選擇全款買房。

如果選擇全款買房，需要更進一步考慮，就是要注意自己的資金規劃，分析一下今後的資金獲取能力，不要因為全款買房導致資金流動性枯竭，在今後獲取資時金付出更大的成本。

互金直通車

如果能湊夠全款買房，是否還有必要貸款？目前銀行基準利率4.9%，首套房一般上浮10%是5.39%，在這種利率之下，冷眼建議儘量貸款買房。

首先我們先計算購房者貸款需要支付多少利率。假設購房者貸款100萬，按照房貸利率4.9%-5.39%貸款30年計算，總共要支付91萬-101萬利率，連本帶利要償還191萬-201萬金額。咋看一下本金100萬，利息也要100萬，十分的恐怖，但其實購房者的支出並沒有那麼多，下面請聽冷眼詳細解析：

一、貨幣未來將長期處於貶值期，房貸償還的實際價值在逐年降低。

從發達國家發展經驗來看，一個國家經濟只要保持穩定發展，貨幣必然處於貶值週期。中國目前處於經濟轉型階段，未來還有很長的上升週期，因此未來幾十年貨幣將長期處於貶值狀態。

1、按照過去十年物價指數測算，貨幣每年按照2.45%貶值。

首先按照CPI指數進行測算，貨幣價值不變，買的東西價值變低，貨幣自然出現貶值。我們以2009年-2018連CPI指數作為測算依據，預測一下未來貨幣的貶值率。根據政府公開數據顯示：2009年-2018年CPI指數在1.5%-4.6%之間徘徊，近十年的總共上漲24.5%，平均每年上漲2.45%，也就是說貨幣每年貶值2.45%左右。

2、按照過去十年廣義貨幣計算，貨幣每年按照6.2%貶值。

我們按照近十年的M2(廣義貨幣)的數值對未來的貨幣貶值進行測算。這個測算原理其實就是政府印炒數量與經濟增長的關係，簡單來說政府印刷鈔票的數量如果超過經濟增長率，多印刷出來的鈔票必然會稀釋掉貨幣的真實價值，造成貨幣貶值。

根據政府公開數據顯示：2009年-2018年中國M2總共增幅是141.5%，2009年-2018年中國GDP總共增幅是79.53%，兩者相減就是貨幣十年的貶值率61.97%。

兩種方法計算貨幣的貶值率在2.45%-6.2%之間，考慮到中國經濟穩定，貨幣不會再次超發，我們保守估計未來年均貨幣貶值在4%。

3、按照年均4%的貨幣貶值率計算，200萬三十年年之後實際價值只有61萬

按照一開始的測算，購房者連本帶利需要償還200萬，但如果按照貨幣貶值情況來計算，購房者最終根本不需要償還貨幣價值根本沒有200萬。

我們按照每年貨幣貶值率4%進行計算，200萬十年之後貶值成139萬，二十年之後貶值成92萬，三十年之後貶值61萬。

當然，購房者貸款是分月償還的，真實償還的貨幣價值不可能這麼低。但是推算邏輯是沒有問題的，現在月供1萬元的真實價值和三十年後的1萬元的真實價值肯定不能等同。

二、貨幣在手上創造的價值遠遠超過貸款利息。

購房者就算不考慮貶值因素，貨幣在手上創造的價值絕對遠遠高於貸款的利率，下面聽冷眼詳細解析。

1、房貸利率是4.9%-5.39%，理財收益已經達到4.5%-8%。

目前房貸利率4.9%-5.39%，看起來房貸利率比較高，但是與理財收益相比而言根本不值一提。

假設購房者毫無理財能力，可以直接投資低風險的銀行理財產品，目前收益率在4.5%左右，雖然利率略低於房貸利率，但是相當於購房者僅僅以0.4%-1%利率貸款。

假設購房者擁有一定的理財能力，100萬的資金投入一些較高風險的產品，投資回報率妥妥的超過5.4%，最保險的高風險理財產品信託，目前收益率在6%-8%之間，不但覆蓋了貸款利息，還能為購房者賺取額外收益。

2、資金流動性收益，可以靈活使用，用於各種用途。

這個概念購房者可能沒有切身體會，我簡答舉個例子大家就明白了：銀行五年期的貸款為什麼比一年期的貸款利率高了，就是因為貨幣流動性。貨幣鎖定時間越長，銀行就可以靈活使用這筆錢，從而創造出更多的收益，因此利率就相對較高。

對於我們購房者而言，道理也是一樣的。假設你錢全部投入到房子裡，萬一發生什麼事情，你任何借錢方式都會比你房貸的利息高；如果這筆錢在你手上，你可以用於各種用途，而不是僅僅只有房屋價值一種用途。

總結：貨幣長期處於貶值週期，導致你償還的貸款價值不斷降低；貨幣在你手上創造的價值遠遠高於貸款利率，在這種情況下，購房者應該首選貸款購房，而不是全款購房。

我是資深房地產分析師，不為流量折腰，只發布專業、客觀、中立的房地產知識，希望得到專業購房知識，避免購房陷阱的請關注我。

如果您喜歡這篇文章，請大家點個贊，以示鼓勵。謝謝。部分圖片來自網絡採集，如有侵權請儘快聯繫，我將在第一時間刪除。

冷眼看地產

買房的時候手裡有足夠的資金，是一下付完全部房款，還是付個首付，剩餘的金額做分期還款呢？那個更划算？

這就看購房者是做什麼的，比如上班的，沒有什麼事情做，也沒有什麼投資項目，買房的時候剛好手裡有全額資金，能夠全額付完房價。這樣就全款買房吧！不要貸款買房了，為什麼不建議貸款買房呢？這是因為貸款是有利息，這個利息聽上去蠻少的，年息在百分之五左右，但是房貸貸款都是二十年三十年，也就是每年是百分之五，二十年可能就是百分之百。

這樣算可能更好理解一點，就是你買一套房，總房價是一百萬，要是全額付款呢，就是一百萬。

要是首付三成呢，就是要貸款七成，一百萬的七成是多少？這個很好算，一百萬的七成就是七十萬嗎。那這七十萬怎麼還呢？利息是多少？當然房貸利息還是比商業貸款利息低的，但是也要年息百分之五左右。一年百分之五，十年呢？現在買房貸款差不多都要二十年左右，有的要三十年的分期還款。這問題就出來了，一年要還多少，總得要還多少？

我們算算七十萬的貸款，分二十年還要還多少，就按百分之五的房貸來算，一年百分之五，十年就是百分之五十，二十年就是貸款總額的百分之百，三十年就更多了。所以要是能全款購房的話，還是全款購房更划算。前提是你這比錢沒有用，要是做生意的就不一樣了。特別資金週轉大的，資金需求多的，這在購房的時候就是有資金，也可能考慮分期付款的。為什麼做生意的會選擇分期呢？

這個原因很簡單，就是房貸利息要比商業利息低很多，商業利息年息最低也要百分之七左右，多的百分之二十幾的都有，這個比房貸利息高多了。

所以購房是全額付款還是分期就看購房者是做什麼的了！

股民的幸福生活

買房全款還是貸款買？說實在話，我就是15年全款買房的。如果單純從貨幣購買力角度來看，肯定貸款買房合算。而如果你具備一定的投資能力，能夠跑贏貸款利率，最好是貸款買房。

而我之所以15年全款買房，主要是14-15年股市裡賺的比較多，希望全款買房鎖定一定的浮盈，迴避投資風險。

而對於多數人來說，買房按照房貸4.6%左右房貸利率。如果貸款買房，能夠通過“高負債”和“投資盈利”對抗通脹和貨幣貶值。

有人說，貸款買房，房貸合起來和放房款差不多了，感覺不合算。這是表面數字，如果從長期通脹和貨幣貶值兩個“符合”複利角度去看，貨幣購買力每年貶值複合速度在7%左右。也就是十年前的100萬至今只值46萬。從這個角度來看，貸款買房，假設房價120萬，首付20萬，貸款100萬的話，三十年房貸的確將近100萬，但是，真正你償還的房貸100萬在貨幣購買力貶值之後只值30萬。也就是說，你付出100萬房貸實際只償還了30萬，剩下的都被貶值“吃掉”了。

因此說，如果你具備一定的投資能力，或者就簡單拿著平安和工行這種股票，年化收益率超過10%是大概率的。可以超過貸款利率回報水平。

屠龍刀fei0598

先拋觀點：儘量貸款，而且儘量多貸。

接下來細細說一下2個事情：

1是為什麼要儘量貸款？

2是為什麼多數人都採用等額本息？

首先，為什麼儘量貸款？

1、手上有錢心中不慌

現在正是樓市調整和經濟調整的階段，手上內有越多的流動資金越好；手上流動資金，急用錢的時候心理也不慌…也可以用於理財，獲得比銀行利率更大的收益。如今的房地產領域，投資狂歡時代早已不在，面臨的只是日趨嚴厲的監管，也確實縮小了盈利空間，限購限售政策將長期持續。

2、房貸，普通老百姓能和銀行借到的金額最大、利息最低、時間最長的貸款

門檻低，2-3成的首付，前期不用投入太多資金；

金額大，只要有收入證明合理，幾百萬的貸款都沒問題；

時間長，長達30年的還款年限，減輕生活壓力輕鬆擁有自己的房子。

3、貸款能抵抗通貨膨脹的損失

從長遠來看，通貨膨脹是大勢所趨，錢會變得越來越不值錢，你現在的月供6000元，20年後可能只能買600元的東西。用未來的錢消費現在東西，不僅能有效對抗通貨膨脹，還能變相提升資產價值。

4、房貸利息抵扣個稅福利

有房貸，只要你的貸款執行的是首套房貸利率，就可以每個月在稅前扣除1000元，最多隻能扣20年。

其次，為什麼多數人選擇等額本息？

方便理解，等額本息和等額本金的區別如下：

等額本息：每月的還款數額一致

等額本金：每月的還款數額減少

等額本息還款法：適合對未來收入穩定，支出有限的人，相對利息較多

缺點：利息總支出是還款方式中最高的。

是每月償還金額相等，還款壓力均衡；如果部分年輕人的資金較為緊缺，但未來有能力提前還貸，利息也會相對減少。

等額本金還款法：適合有一定經濟基礎的人，利息支付較少。

缺點：開始月供時支出較高。

在貸款初期月還款額大，還貸壓力較重。這種還款方式適合有一定的經濟基礎的人，隨著時間推移，還款負擔逐漸減輕，但是預計將來負擔會加重的人群。

每種方式各有利弊，等額本金支付的總利息較少，但是前期還貸壓力相對較大，對於經濟能力相對好的可以選擇等額本金的還貸方式；而經濟條件一般的，選擇等額本息，還貸壓力相對輕鬆。

一處宅子

本人做房奴好幾年了，來吐槽幾句。

一，能湊夠全款買房，有幾個問題，是借遍親戚還是隻父母支援？交完全款不影響生活還是準備吃糠咽菜？如果你要借遍親戚要吃糠咽菜，還是貸款吧。

二，既然是貸款，首推公積金貸款，問題是有些樓盤只讓你商業貸款啊，沒的選。

三，既然要商貸，當前利率高還是低都和你沒關係，難道利率高就不貸款了嗎？你能做的是對比各家銀行。問題來了，你是首套房？二套房？三套房？還是N套房？暈，答案肯定是首套房。對於首套房貸款銀行會有利率折扣的，找那家利率最低的，找到後還要了解下這家銀行提前還貸有啥規定。一年內不許提前還貸？如果要還收違約金？一年後提前還貸可以不收違約金？可以啊，就這家吧。

四，等額本息和等額本金就兩種還款方式，你選哪種？網上的還款秘籍全是選等額本金，用公式算算，等額本金的利息比等額本息少太多了。但是有兩個問題你注意到了嗎？等額本金每月還款金額太高了，影響生活質量了。一年後你提前還貸不？如果你提前還款，你就要換種算法了，等額本金還合適嗎？

五，網上有種說法，既然從銀行貸款的利率低，為啥要提前還貸，為啥不用這錢去投資？問題是沒地方去投資啊。

文要香

我的意見，如果能夠全款購房，還是儘量選擇全款。

主要是，當前的房價，基本上大幅度上漲的空間不大，從長遠看，緩漲可能較大。但不一定跑得過通貨膨脹。

一五年之前，我絕對支持貸款購買。道理誰都懂，打個比如，毛主席時代的一萬元錢，放到銀行儲存，到如今結清，恐怕連哭的心情也沒有。

事實也如此，不少購房人一旦面臨貸款，銀行的建議，置業顧問們的建議，全都一律指向長貸。貸款三十年，彷彿這三十年，白揀錢一樣（相對通脹而言）。

算過賬的都曉得，貸款三十年，按現在商業銀行的利率，六釐多，七十萬按揭計算，你還出的利息，比本金還要多不少，這難道不是錢嗎？不需要還嗎？

還是那問話，一五年之前的房價，確實值得選貸。而現在，髙房價的弊端，人所共知，國家發展不需要高房價，實業發展不需要高房價，年輕一代更不想高房價。房價一旦下降，房子就會縮水，按揭背得越長，損失就越多。

支持貸款的人選擇有全款買房的能力還選擇按揭，說是拿著多餘的錢投資，週轉，道理一大堆，問題是，誰也不敢保證未來的房子跑得過通脹。

其他按揭帶來的種種不適，比如不敢生病，不敢失業等等，就不說了。

能全款買房，一則無債一身輕，二則你房子到手了，需要錢時，照樣可以貸款，貸得多，還可以跟銀行討價還價，並不只剩下貸款買房按揭低這條路。

當然能全款買房的僅是少數。大部分的購房者，不得不選擇房貸。無論是等額本息，等額本金，公積金這三種貸款形式，公積金貸款是最划算的。具體諮詢置業顧問。

關鍵字: 貸款 財經 湊夠