嘉顏66
作為首席樓盤戶型分析師，我真的很想問到底是哪個專家說四線城市的房價無上漲可能的？是因為四線城市沒有人口紅利？是因為四線城市企事業單位福利不好沒有公積金？是因為四線城市土豪們的錢都去炒股了？還是因為四線城市的財政不靠賣地？夥伴們，看看當下物價上漲的幅度吧，自己給自己一個答案，你會明白什麼是穩房價的真正含義。
至於四線城市買房是否要選擇90㎡以內戶型的問題，我的意見是絕對不選，理由如下：
四線城市的外來人口本身就不多，樓盤主要還是靠本地人消化，而絕大多數本地人都有房，那他們在什麼情況下會選擇買房呢？答：他們在有改善需求的時候會買房。何謂改善需求？我想肯定不是90㎡。
當然了，也有人會提及小年輕的剛需問題，他們總不至於一畢業就買150㎡的大平層吧？這個觀點還是存在一定合理性的，但仍舊太過片面，因為即便是在四線城市買房，掏錢的也是小年輕的父母們，而因為城市太過狹小，父母肯定也有跟小年輕住一起的期盼，畢竟將來帶娃也可以更方便些，若是能一步到位，何樂不為？1萬/㎡的房價下，小三房跟正常三房的30%首付似乎也相差不太多？於是，剛需也就慢慢的轉變到了改善。
也是基於此，除公寓外，四線城市基本上在售的三室戶型的建面都會在100㎡以上，四室戶型的建面都會在140㎡以上。畢竟在小城市，寬敞、明亮、大氣、安逸的生活舒適性還是要保障的，否則還不如去一線城市蝸居來得實在，然否？
另外，四線城市每年所開的樓盤一般不會很多，也就年均四五個而已，在這般供需下，如果開發商或是炒房客或是改善業主仍舊把精力放在90㎡小戶型上，那就真的太暴殄天物了。
當然了，如果你買房僅僅是為了臨時過渡，將來有需求了再說改善，那麼小三居也還是可以考慮的。不得不多提一句：你現在考慮了小三居，那麼將來再出手時所針對的也只能是年輕剛需，跟改善不會有一毛錢的關係，是否會存有砸手裡或是隻能出租的風險？
以上分析大家覺得如何？你們覺得四線城市買房該選擇90㎡以內的戶型麼？歡迎留言探討。更多樓市獨立觀點，樓盤戶型居住投資價值綜合分析諮詢選擇，請關注首席樓盤戶型分析師。
首席樓盤戶型分析師
四線城市買房，買多大的房，需要知道買來怎麼用。閒置的房除了等待增值，作用不大。如果是購買來閒置等待增值，投資掙錢有很多方式，不需要到四線城市區購買房產。
四線城市購買房產，有兩種可能，一種是自己居住或者父母居住，一種是出租或者轉手出售。
先說第一種，購房居住:
如果在四線城市買房買房居住，顯然90平米以內的住房是不夠的，90平米以內的房基本只有兩室兩廳一衛。這樣的房比較適合小家庭，既然是四線城市，房價不會太高，自己居住兩室必定小了一些，最好購買三室兩廳兩衛的住房比較適合，當然能帶花園是最理想的。
第二種，購房出租或者售賣:
如果城市相對比較發達，或者是城市來旅遊的人比較多，投資購買小一點的住房來出租或者是轉賣也是可行的。那麼90平米的戶型也可以。比如兩套90平米的住房的租金一般會高於一套100多平的租金。90平米的剛需房，比100多平的大戶型更好出售。
當下，房地產行業太不穩定，購房投資有一定的風險，如果購房閒置，風險會更大。如果是剛需購房，需要根據自己的經濟能力來購買。
_____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____ ____
遊弋三月草室內設計
有些專家說四線城市的房價無上漲可能，建議買90㎡以內的戶型，小菜不完全認同這種觀點，雖然小菜也認為四線城市的發展前景不好，但並不否定所有四線城市都不好。在戶型上，小菜更推崇改善型面積，具體的意見分享如下，供參考。
第一、四線城市的房價真的就無上漲可能了嗎？
這個恐怕不能那麼絕對！
由於社科院只有一二三線城市的劃分，小菜就以第一財經城市商業魅力排行榜為依據，說下比較熟悉的幾個四線城市的情況。
01、四線城市在國家戰略層面的劣勢
四線城市受限於自身規模，未來會在兩個方面比較吃虧：
（1）城市發展戰略
從國家“十三五”規劃綱要以及後來的政府工作報告中，均確立了城市群和都市圈為核心的城市發展戰略。
這就意味著，未來城市群和都市圈中的大城市（一二線）、衛星城市（三四五線）都將獲得政策紅利，還有較大的發展空間。
這個城市戰略確立後，哪些城市收益？哪些城市吃虧？
很明顯，受益的就是國家扶持的各大城市群、都市圈中的大城市和衛星小城市；而吃虧的就是不在城市群、都市圈內的大中小城市，也就是常說的單體城市。
（2）城鎮化規律
確立了大城市為核心的發展路徑後，未來城鎮化將全面看齊美國模式。
按照美國城鎮化發展歷程，到現在共經歷了四個階段。以我們目前的城市發展水平，大致相當於美國城市的第二階段，也就是1920-1960年這個時期的前段。
這階段的發展規律就是中小城市的人口向大城市、郊區及衛星城市聚集，中小城市人口將逐步流失人口、產業和資金。
也就是說，基於國家城市發展戰略、城鎮化規律，四線城市總體上會比較吃虧。但通過上面的分析，也不是所有的四線城市都會吃虧，還是有部分四線城市會獲得繼續發展，房價穩中上漲就是大概率事件。
02、對90個四線城市中的5個城市分別解析
接下來，小菜對其中5個四線城市進行解析，剩餘85個四線城市能不能取得長足發展？小菜不敢妄言，但挑選出來的5個四線城市，小菜信心很足。
（1）拉薩
西藏的省會，國家在“十三五”規劃中，確立了19個城市群和2個都市圈。其中，拉薩所在的就是其中一個都市圈。
雖然拉薩的自然條件相對惡劣，但周邊沒有大型城市，拉薩是比較“拉得出圈門”的，又有國家政策扶持，在戰略上取得發展前景是大概率事件。
拉薩除了國家戰略扶持，還有悠久的歷史，美麗的自然風光，周邊稠密的人口，輔以日喀則、山南地區各一部分，經濟較為發達，是西藏的政治、經濟、文化、旅遊、交通、金融中心。
加上產業結構齊全，自然資源豐富，拉薩產值在西藏佔據絕對老大地位，未來取得發展也是大概率事件。
經濟持續發展，產業持續壯大，人口持續增長，城市穩步擴容，房價穩中有升就是合理預期。
（2）晉中
山西中部城市群是國家19個城市群中的一個地區性城市群，位於全國“兩橫三縱”城市化戰略中京哈、京廣縱軸的中段。
核心城市是山西省會太原，副中心是晉中。晉中是山西省的重要交通樞紐之一，區位優勢很強。
太原是山西省的政治、經濟、文化、教育、科交通中心，現代工業門類齊全，經濟發展勢頭良好，晉中緊鄰太原，太原發展，晉中就能獲得發展。
隨著太原不斷擴容，晉中也將承接太原外溢的產業、人口和部分城市功能，那晉中獲得發展的機會就很大；長期看，晉中城市前景很美好，房價穩中有升是趨勢。
（3）大理和西雙版納
拉薩是都市圈的核心城市，晉中是地區性城市群的副中心，長期向好發展是大概率事件。而大理和西雙版納則是單體地級城市，按理說缺少國家戰略扶持，城市前景不會好，但這兩個城市現在的房價都破萬了！
為什麼會如此驕傲？
這就是未來另一種單體城市具有發展前景的模式-旅居養老！
從我國人口結構看，老齡化是社會發展趨勢。社科院數據顯示，到2030年，我國總人口將達到頂峰，老齡人口超總人口的2成；到2050年，老齡人口達到頂峰，約4.3億。
也就是說，未來30年，甚至更長時間，我國都是老齡社會。社保、養老、旅居帶康養就是趨勢，也是產業和經濟發展的一大增長點。
具備旅居、康養特點的城市，如能培育起旅居、康養產業，不但能吸引人口，留住人口，還能增加消費，提升經濟，帶動城市發展，房價看漲就是合理趨勢。
（4）宜賓
說宜賓，很多人可能沒聽過，但說五糧液，應該都聽過吧。
五糧液就是宜賓的支柱產業，這個經濟地位長期內都難以取代。目前，宜賓GDP在四川省內大致排到第三位，與綿陽差距大概在10%左右，與成都的差距很大，大概相當於成都的1/7體量，沒辦法，成都四川省嘛。
除了五糧液，宜賓還有旅遊業，具備發展旅居、康養條件。另外，宜賓交通區位佳，毗鄰雲南、貴州，渝昆高鐵穿境而過，加上長江航運，前景很好。
不管是短期，還是中長期，宜賓經濟都將持續向好，房價看漲概率很大。
綜合本節分析，城市群、都市圈內的四線城市，具備旅居、康養特點的四線城市，具備支柱產業的四線城市；經濟持續發展能支撐起房價，人口持續增加能支撐起需求，產業持續壯大能留住人口，房價不上漲就有些不合理哦。
第二、建議買90㎡以內的戶型？
對這個面積的建議，小菜也表示不敢苟同。
01、怎麼確定購房面積？
買多大的面積，還是根據自己的實際情況決定。
經濟能力允許，家裡人口多，就適合買大一些的房子，夠住才行；家裡人口少，經濟壓力大，可以先買個2房的住著，先把居住問題解決了。
等日後經濟狀況改善，2房的貸款也供出來了，再根據家庭實際情況改善居住，壓力也不會大，生活也更輕鬆。
02、未來的房屋面積趨勢
恆大研究院的數據顯示，目前我國城鎮住房的套均面積89.6㎡，按照這個建面去除公攤係數，並對標國際標準，我國目前的人均居住面積23.3㎡。
這個數據雖然跟過去比，確實有很大提高，但跟發達國家比，還有較大差距。比如，美國人均居住面積66.9㎡，日本33.1㎡，德國38.6㎡，法國39.5㎡。
也就是說，未來我國的人均住房面積應該還會提升。
03、投資前景
“人往高處走！”
隨著經濟發展，人民生活水平提高，大家對居住面積的需求應該也會越來越高，這從發達國家人均居住面積就能看出來。
從套均89.6㎡數據看，目前市場上90㎡以內的剛需房存量很大，已經飽和；而存量剛需房下一步換房改善型的幾率就很大。
那從房屋保值和增值的角度看，改善型住房的前景無疑會更好些。
綜合本節分析，建議買90㎡以內面積確實不是很合適，至少不是未來房子保值和增值的方向。總的原則還是量力而行，根據自身情況靈活決策，不宜卡死買房面積。
第三、對四線城市買房的建議
根據不同的買房需求，小菜給出兩點建議：
01、剛需
不管是城市圈、都市圈中的四線城市，單體旅居、康養城市，還是單體產業城市，有住房需求，就得解決需求，一家人開開心心地住著，才是正道。
自己不是投資，是有實際需求，就不用太在意房價的漲跌，而國家政策嚴格調控，大漲和大跌都在政策目標之外，那就在自己有需要的時候出手，量力而行地買房。
家裡人口多些，經濟能力強些，就買改善型住房，既能現在住得舒適，又能兼顧未來保值和升值，實為首選。
家裡人口較少，經濟吃緊，買個現在能滿足基本居住需求的就好，等有條件了再改善，既能解決居住需求，生活過得又輕鬆，才是理智的選擇。
02、投資
國家大的發展形勢是城市群、都市圈及郊區、衛星城市，這些區域將是未來城市發展方向，人口、產業和資本流向，也就是未來房產投資方向。
國家總的原則是“房住不炒”！
隨著房地產長效機制逐步建立，房價依然會跟著經濟上漲，但投資房子在持有成本上會不斷上升，壓縮投資房產的利潤。
也就是說，未來你也可以去投資房子，但是，賺不了多少錢啦！因為中間持有房子環節的稅、費、利息等會“分走一些利潤”。
因此，在房產稅出臺前，投資環節的持有成本跟之前的差距是不大的，但現在房價滯漲，貸款投資扣除利息後，剩不了多少錢；而房產稅出臺後，即便房價漲上去，但持有環節的稅增加，雜七雜八的扣掉一大堆，房子賣了最後剩下來的也不會多。
也就是說，投資房子以後就是“技術活”了，不僅需要有眼光，選好城市；還要有專業知識，選好房子；最後，還要把數學技能補回來，算好成本，尤其是持有環節的成本，才能算好利潤，不然，投資風險就很大。
四線城市不全是都沒有前景的，房價也不全是無上漲空間的；都市圈、城市群中的四線、極具特色的四線城市房價大概率以後都還會上漲。
在選擇買房面積上，量力而行，既能滿足家庭成員實際居住需求，又不會造成面積空置帶來的浪費，才是比較合理的買房標準。
房壇法菜
我不贊同四線城市無上漲的可能。四線城市雖然沒有像一二線城市上漲的哪裡厲害。但四線城市會有小幅度的上漲，像一些四線城市的中心地段的價格還是發展空間很大的。
買房子一般買90平左右的小三房，這類房子是剛需型的。這種好出售和出租，房子周邊的配套也很重要。一個好的商業地段和學校，很大程度決定了房子的上漲程度。戶型也很重要，一般選兩房朝南一房朝北，南北通透的戶型。小區的物業也是決定小區價格的重要因素，好的物業不僅使小區的環境很好，也會使業主感到很貼心。
房屋小知識
這個事得具體城市具體分析。
首先說四線房價有無上漲可能。
在這個類別的城市裡，房價能漲的城市，顯然也是有的。
即便是四線城市，也得看看是什麼樣的四線城市。有的四線城市，由於跟中心城市相伴，隨著城市群或者都市群的建設，房價仍然是有上漲的支撐力的。
相反的，有的二線城市因為沒有什麼經濟發展力，或者不在國家戰略規劃航向內，無論是經濟動能，還是人口動力，都不會那麼足，那麼房價一樣是沒有什麼向上的可能的。
房價有沒有上漲的可能，因城而異，但是最重要的因素就包括了：一是經濟發展的優勢，特別產業參與全國競爭有沒有優勢；二是城市對人口的吸引力，如果一個人口是淨流入的，特別是從中遠期看是這樣的趨勢，那麼即使現在是四線城市，未來房價還是有可能降。
其次說買90平以內的房子合適否。
房子是用來住的，不是用來炒的。不能因為房價不會漲，所以買箇中等戶型湊合著住。現在公攤普遍很高，這個是不分哪一線城市的，90平的房子頂多是個兩房半的模樣，有孩子有老人根本不夠住。所以不是很合適。
房子的公攤是隨著地價上升高樓立起而逐漸上升的，舉個例子，上世紀九十年代末買的房子，比起2005年前後的房子，公攤是更小的。而拿2005年前後的房子公攤，再跟現在房子的公攤相比，那又是比較合適與合理的。所以，李嘉誠引進這個公攤這個概念，為房價上升打了不少掩護。
上世紀九十年代，國家也鼓勵多建90平的房子，因為三室一廳剛好夠一家人住，但隨著公攤不斷放大，彼時的規定已然過時了。
現在無論在哪一線城市買房，最好還是買100平及以上一點的，有個三室一廳，有關住的煩惱就會少很多。
波士財經
1）若是剛需購買，不管專家怎麼說都買吧，至於買在哪裡什麼戶型只跟一件事有關係：你的預算以及月供承受能力。
2）如果是投資，則要分兩個層面去看：
A.關於區域：不能說所有四線城市都不漲了。專家說的是大概率現象，但是大理、西安的房價漲幅大家有目共睹的，目前沒釋放漲幅的窪地，例如重慶和長沙這些城市也還是有機會的。
B.關於戶型：國內每個城市的情況不一樣，你首先要判斷90平戶型在你所考慮的區域是不是擁有最大基數的客戶群，你要選擇你所在的城市最剛需的戶型。但是客戶群其實跟你最後脫手沒有必然聯繫，因為你只需要一個接盤俠，他想什麼你不知道。
C.總之，以相對最小的成本投入，去撬動一個自己可承受的槓桿，投資就是好的。
3）房產投資如何能賺錢，我在之前的回答裡分享過，可以參考@第二份收入 的頁面。
希望以上對你有所幫助
第二份收入
四線城市的房子會不會漲價，因地而異
第一，剛需房不存在考慮房子漲跌的問題，只要買就可以了，需要考慮的只是在能承受的價格範圍內挑選最好的位置
第二，因地制宜，靠近省會城市的四線小縣城的房價會隨著省會城市的擴張，地鐵的鋪設，k高架，快速路的修建而漲價，地處偏遠的四線城市會穩定在剛需的價格上，不然會有市無價
第三，不管房價是長還是跌，住房面積需要考慮的永遠是自己的需求，舒適程度和存款的厚度和房價關係不大
趙玉山K
雖然四線城市沒什麼上漲的可能性，即使有上漲的可能也是漲不多。但是不管你在幾線城市買房都要考慮自己實際經濟條件還有看看是不是剛需。我個人認為有經濟條件可以買套大一點房子。
福哥愛生活
國家正在轉型從中國工廠慢慢轉向開放性發展，所以之後的資源往往會集中在國際性一線城市，吸引大量的人口流入。那小城市的吸引在哪裡？這是一個問題，大量的人口流失。所以3-4及以下的城市只有一種可能，強者恆強的馬太效應，註定了之後哪裡有資源的城市才有巨大的升值空間。
五城十二樓丶
關於這個四線城市房價由於這段時間疫情的影響，我個人覺得應該不會上漲。根據您說的您買90㎡的房子，這個我完全認同，因為我個人比較喜歡小戶型的房子，溫馨有安全感。如果你考慮和一大家子一起住，那麼我還是建議買大一點，畢竟老人孩子都比較喜歡寬鬆敞亮的房間，有足夠的空間可以釋放。個人意見，歡迎採納！
