新京報訊（記者 劉洋）近期由孫儷 、羅晉領銜主演的電視劇《安家》正在熱播，這部聚焦於房地產中介的電視劇頻上熱搜。針對其中涉及的不少與日常生活相關的法律問題，今日（3月11日）上午，朝陽法院亞運村法庭法官助理王巖特別梳理每段劇情，做其中的法律解析，做房產交易提醒。
劇情：買主繞過房屋中介私下籤合同是否有效？
房產經紀人房似錦輾轉奔波許久，為林茂根老闆找到了其口中描述的老洋房向公館，並聯繫到向公館的原主人向玉榮的後代。房產中介店長徐文昌提醒過房似錦，一定要和林老闆簽好中介協議。然而房似錦卻始終堅信林老闆是個好人，並沒有在意這件事。結果林老闆不僅將看護了向公館數十年之久的耿運來夫婦，騙出了向公館，還繞過了房似錦和徐文昌，私下與向家繼承人完成房屋交易。
解釋：未籤中介協議的“跳單”不構成違約
林老闆與向家繼承人簽訂的房屋買賣合同是否有效？王巖介紹，老人過世後，向家繼承人通過合法方式取得了房屋所有權證，可以證明自己是向公館的合法所有權人。林老闆作為房屋購買者，如果沒有證據證明林老闆是明知向家繼承人無權處分或者有其他重大過失，抑或存在與向家繼承人惡意串通損害第三人利益情形，林老闆以正常市場對價購買房屋的買賣行為就是有效的；反之無效。
林老闆上述“跳單”行為是否構成違約？王巖介紹，“跳單”並非嚴格的法律術語，在房產中介的居間服務中，“跳單行為”指的是買賣或租賃的一方利用了中介公司的房源信息後，繞過該中介機構直接與另一方達成交易的行為，或者是繞過該中介機構通過其他機構與另外一方達成交易的行為。
劇中，林老闆未與房似錦簽訂《中介協議》，但接受房似錦介紹的房源和房主信息後，繞過房似錦私下與向家繼承人完成交易並辦理了過戶手續，林老闆確實存在“跳單”行為。而由於房似錦未與林老闆簽訂《中介協議》，林老闆“跳單”行為並不構成法律層面上的違約。
此外，針對即使簽署合同，居間合同中“禁止跳單”條款是否有效的問題。王巖介紹，當賣方將同一房屋通過多箇中介公司掛牌出售時，買方通過其他公眾可以獲知的正當途徑獲得相同房源信息的，買方有權選擇報價低、服務好的中介公司促成房屋買賣合同成立，其行為並沒有利用先前與之簽約中介公司的房源信息，故不構成違約。
劇情2:有《贈予書》是否算取得房屋產權？
解放前，向公館的原主人向玉榮將向公館的兩間耳房贈予耿運來的爺爺（當時的向公館管家），並有《贈予書》為證，耿運來一家三代人七十多年來一直居住在向公館裡，而林老闆在明知該事實的情況下，與向家後人簽訂了合同，並取得了具有法律效力的房產證，後，耿運來依據《贈予書》原件要求重新對向公館進行確權。
解釋：《贈予書》有效，取得房屋產權還得需過戶登記
那麼，耿運來是否能夠依據《贈予書》主張其對向公館的部分所有權？王巖表示，首先，需要先對《贈予書》的法律意義進行界定。房屋贈予，指一方（贈予人）自願把自己所有的房屋無償贈予他人（受贈人），他人願意接受的民事法律行為。房屋贈予的雙方當事人應訂立書面合同。本集劇情中，向玉榮將兩間耳房贈予耿運來的爺爺並出具《贈予書》，實際上已經符合贈予合同的構成要件。其次，需要分析房屋贈予合同是否已經生效。
劇中，向玉榮出具了《贈予書》，並將房屋實際交付給受贈人耿家老人，受贈人接受贈予房屋後，耿家三代人一直居住在該處房產中，雙方達成合意並實際履行，贈予合同已經生效。
但該事件引發的法律問題是，贈予合同有效，是否等於受贈人就獲得了房屋產權？王巖介紹，事實上連續劇中的情況在現實中並不少見，甚至更加複雜。比如，會有受贈人受贈了房屋，在沒有過戶的情況下，捐贈人反悔，隱瞞了贈予的事實，將房屋賣給他人。“這時候買房人往往是不知情，通過市場價，善意取得併合法過戶，所以受贈人沒辦法向買房人索要房產。”王巖介紹，根據物權法的相關規定，房屋贈予合同雖然有效，但是取得房屋產權還需要到不動產登記中心辦理過戶登記，如果不辦理登記，則取得不了產權。
因此，該劇情中的案例需要提醒的是，普通百姓之間，發生了房屋贈予之後，雙方要儘快去不動產中心辦理過戶登記。否則一旦房屋被第三人善意取得，那麼受贈人只能根據贈予合同，去法院向贈予人索要相應損失，而失去相關房產。
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