廣州 | 一線城市
最近老鄺登錄某乎，無意中收到小夥伴的邀請作答，我看了一下題目：廣州近郊算是一線城市嗎？對於這種引戰的標題我原以為又是爭論廣州V.S 深圳的“日經帖”，細看才發現提問者覺得番禺、白雲、黃埔區不配一線城市的稱號，Ta心目中的一線城市僅限天河越秀荔灣海珠（中心四區）。針對這條提問，老鄺寫下了3600餘字的長文，在這裡附上原文與大家一起探討這個問題。
這個提問很適合我答，老鄺作為專注廣佛房地產的自媒體，足跡遍佈全廣11個行政區，再加上我是買房經紀人，接觸的諮詢案例+陪同交易也幾百單了，實戰經驗豐富。更何況作為一名30年的東山土著，我也親眼見證了廣州的近代變遷。
本文將從歷史變遷角度，分析廣州的城市定位，針對提問者質疑的白雲、番禺、黃埔三區分析它們的現狀。同時因為老鄺接觸了很多買房需求，本文會更多地引入公開
房價數據作為對比。 1、何為一線城市？
二十年前，一線城市還只是“北上廣”這種叫法，這幾年隨著深圳的崛起，開始有了“京滬深廣”四大一線的說法。提問者在某乎上將此題加入了這個標題，我猜測他應該也是覺得深圳已經取代了廣州。
對於廣州的城市定位，我在2019.10月寫過文章，老鄺覺得廣州距離京滬的差距明顯，而南京、杭州、武漢、成都等強二線距離廣州一時半會兒也追不上，所以很多人在爭論廣州V.S深圳。老鄺覺得深圳更有機會成為華南區的經濟核心，而廣州會在行政、教育、醫療、交通等環節形成互補，再加上廣州地域面積更大，可以說廣州更像一個1.5線城市。
2、廣州的變遷
讓我們把時間拉到30多年前，當時的廣州地域面積極小，老廣心目中的市區僅限老四區：東山、越秀、荔灣、海珠。而且“河北”diss“河南”的段子層出不窮，最經典的打油詩就是“寧要河北一張床，不要河南一棟房”，老鄺小時候就不止一次聽到這句話，裡面的河也不是什麼江河大海，而是珠江，河南也不是中國的河南省而是海珠區。
時間來到2000千禧年，當時的天河區還是城鄉結合部，具備現代化城市面貌的也就是天河北CBD，81層中信大廈、天河體育中心、天河城廣場分別代表了廣州經濟、文化、購物中心。那時的珠江新城依然是大片農田和城中村，珠江新城乘得是2010年亞運會的東風，與此同時，2005年時東山和越秀合併，荔灣和芳村合併，所以提問者說的“中心四區”意指天河、越秀、海珠、荔灣，證明Ta應該是2005年之後接觸廣州的。
那是不是這中心四區都是現代化一線城市面貌呢？老鄺覺得這種思路是錯誤的，因為每個區都是多樣化的，就好像廣州這個1.5線城市定位，各個區既有一線的高大上，也有二線的煙火味，得益於廣州的地域面積廣闊，廣州被譽為四大一線裡面最容易上車的城市。即使你想在中心四區置業，也有豐富的產品供你選擇。
3、市區的房價對比
先來看天河區，珠江新城是天河區乃至廣州市的房價天花板，版塊分為西區、中區、東區，正好對應珠江新城、獵德、潭村地鐵站，以中區獵德地鐵站為例，剛需改善型大盤中海花城灣的三房房源單價為9.8w/㎡。
同為天河區，粵墾路的金燕花園則是天河北的剛需大社區，雖然大部分是樓齡較老的步梯房，但這邊的高層電梯單價在3.4-3.8w之間，350w以內就能挑到一套三房。該樓盤距離地鐵3號線燕塘站步行僅7分鐘，到珠江新城的單程通勤可以控制在20分鐘內，交通非常便利。
越秀區作為學位房最強區，老鄺以公辦NO.1東風東路小學舉例，雖然該小學的學位房有很多老破小，但對應的新好大也是不輸給珠江新城的存在。位於環市東路、廣州大道兩條主幹道交匯的君匯世家，是片區內樓齡較新的改善型樓盤，樓盤內8成的戶型都是三至四房的改善型豪宅，兩房戶型非常稀缺，目前在賣的101㎡兩房報價為890萬，單價約等於8.8w/㎡。
越秀區的花果山莊是老鄺買入的第一套房，靠近三元里皮具城的花園式小區，配套學位為省一級桂花崗小學學位。2016年10月時我買入的單價是2w/㎡，2019.12月小區成交了一套單價接近4w/㎡，小區距離地鐵站比較遠，開車通勤到珠江新城可以控制在20分鐘左右。老鄺買的那套也是兩房，但裝修沒有這個好，祈禱疫情趕緊穩定，我希望在5-6月時能將該房源套現。
荔灣區的新盤集中在廣鋼新城，作為市區最大新盤供應地，這邊的地鐵、醫療、教育配套都會聚集，版塊內有很多開發商，可供選擇的產品非常豐富，老鄺形容買入廣鋼新城就是共享整個版塊的資源，學位好一點、景觀漂亮點、交通便利點，都已經反映在單價上。買入哪個樓盤就是看個體的需求，但價格是隨著整個版塊同漲同跌的，以供銷兩旺的中海花灣壹號舉例，戶型涵蓋二至四房，不滿2年的二手報價在4.7-5w之間，在售新房則是5.3w的均價。
荔灣區的西華路是廣州的一條網紅美食街，除了有美食這裡還有風景宜人的流花湖公園，可以說習慣了老城區的人很喜歡這邊的煙火味。老城區的硬傷就是道路狹窄，容易堵車，但200m範圍有一個2020年底通車的“彩虹橋”地鐵站，會極大地改善這邊的通勤效率，未來五年左右，這裡除了有8號線，還會疊加13號二期以及11號環城線，由0地鐵上蓋蛻變為3條地鐵上蓋。西華路的步梯散盤單價在2.5-3w之間，150w可以買到一個九十年代框架結構的57㎡正規兩房，適合低購買力剛需上車。
海珠區是最年輕的老城區，因為天河不算老城區，跟廣州市的戰略一樣，海珠區的發展也在經歷由西向東的擴張，從廣州塔到萬勝圍的泛琶洲電商區將成為僅次於珠江新城的廣州第二極。版塊內的標杆性樓盤則是保利天悅，該項目有公寓也有住宅產品，公寓的報價在4.8-5w之間，算是老鄺在全市為數不多的比較看好的公寓產品，而樓盤的住宅項目極少成交，報價在8-9w之間，而且越是大戶型價格越堅挺。
海珠西部則是非常宜居的版塊，作為30年前被老廣diss的“河南”，現在的海珠西也讓很多人高攀不起。保利地產除了上文提到的高端項目天悅，還參與了工業大道的多箇舊廠改造，在“三舊改造”中，保利花園、保利海棠花園、保利紅棉花園、保利百合花園從舊廠房華麗轉身為環境優美的住宅小區，如今這裡已成為海珠區二手房交易的重點版塊。以1997年樓齡的紅棉花園舉例，2.7w的單價買入一套有電梯預期的兩房，無論是自住或投資都很值得。
4、近郊的房價對比
聊完市區，接下來就說說近郊，其實白雲區是妥妥地老城區，只不過白雲區地域很大且是廣州常住人口最多的區，比較多城中村，所以很多人以為它是郊區。白雲區的C位是白雲山西側的白雲新城，當年的舊機場已經搬遷到花都區（但沿用了白雲機場這個名字），舊機場搖身一變成為現代化商貿文化中心。
版塊內的住宅以改善型+豪宅大平層居多，標杆項目為蕭崗地鐵站上蓋的首開龍湖天奕，主打185-245㎡的獨門獨戶大平層，均價9w/㎡，對於需要驗資500w才能看房的樓盤，咱們欣賞一下245㎡大平層的戶型圖好了。
黃埔區是廣州“東進”發展戰略上的重點區域，2015年曾經的老黃埔和老蘿崗合併為現在的大黃埔。以魚珠為核心的臨港經濟區是老黃埔的未來，它與金融城的融合將變身為第二CBD，由於版塊內都在推進舊改，暫時沒有新增供應，只能參考附近的二手次新房保利學府裡，不滿兩年的房源報價在4.2-4.5w之間。
老蘿崗的核心則是科學城，作為廣州高新技術產業聚集的版塊，這裡的產業優勢明顯。廣州是一座千年商都，商貿一直是立市之本，市區分散著很多專業批發市場，珠江新城+天河北聚集的是金融企業以及總部經濟，而科學城的產業可以說是廣州另一箇中心，在這邊買房的不一定是天河通勤的，科學城內部的剛需就足以支撐版塊內的房價。科學城的標杆項目是新福港鼎峰，緊挨新區府及寶能國際演藝中心，屬於半山之上的花園社區，產品覆蓋80㎡+的兩房到168㎡的四房，均價在4w/㎡。
最後再聊聊番禺區，廣州另一個發展戰略是“南拓”，說的就是南沙，南沙是粵港澳大灣區的核心，又是廣州的副中心潛力無限。南沙是在2005年成為行政區，當時就是從番禺內部劃分出來的，由此可見番禺的地域遼闊。番禺原是縣級市，2000年才變為廣州市的一個行政區，因為歷史遺留問題，在身份轉變之前，番禺賣了很多地，所以你會發現番禺區很多樓盤，房產證上的土地產權起始時間都是90年代。
90年代各個開發商拿了地後，學了香港人的做法——囤地，分多期慢慢開發，你會發現番禺的樓盤都是大型社區，樓巴邨巴甚至香港直通車都有。所以番禺的特徵就是人多、樓盤多、組團多，通俗點說就是“睡城”。在這麼個天河通勤、番禺睡覺的買房思路下，南村萬博CBD的崛起顯得尤其稀缺，該版塊將成為番禺最大的商圈以及辦公聚集區，CBD內住宅十分稀缺，目前在售的新盤僅金地壹閱府一個項目，6w+的單價看上去不是這麼離地，但項目內的別墅產品已經在總價追上廣州的標杆——僑鑫匯悅臺。
總結
廣州就是這麼一座多元化、包容性強的城市，千年商都的底蘊賦予它低調、務實的氣質，以老火湯為代表的粵菜讓它更具煙火味。在這座城市裡，每個人都能找到自己的生存之道，老鄺在兩年多的自媒體工作中，既看到了CBD玻璃幕牆裡伏案工作的白領，也見識了城中村穿著拖鞋的包租公。
你要問我廣州還是不是一線城市？我的答案是這不重要，市區也好郊區也好，每個地方都有成功的人成功的故事，都有住得爽的豪宅及勉強落腳的上車盤，找準自己在城市的定位，買入適合自己的房子比什麼都重要。
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