引言：
新冠疫情带来的冲击影响着整个社会生产活动，包括房地产行业。随着市场采取土地出让延迟、项目停工、关闭售楼部等措施，短期内，疫情俨然让行业进入“冰封期”。但是，为了缓解疫情带来的市场下行压力，多地政府陆续出台宽松政策，在供给端和需求端解决行业问题，为经济社会恢复正常做出努力。伴随着政策改善持续深入，疫情带来的是挑战，更是机会。
亿翰智库作为专业的研究机构，自2月以来也积极开展多项行业调研、交流等活动，发布若干篇研究报告，希望能在这次危机中，为行业鼓而呼，为房企提供行之有效的应对策略。在此，我们再一次将近期内部对房地产中长期的市场研讨成果整理成文，谨以此文为房企经营决策提供更多的思路。
文 / 亿翰智库研究部 2020年3月
本文将重点讨论几个话题：
其一：这次疫情为什么不能和2003年非典带来的影响做比较？
其二：影响中长期市场的并非疫情，那到底是什么？
其三：由于这次疫情，政府针对房地产会出台的政策会到什么程度？
其四：房地产的长效机制到底是什么？
其五：为什么说2020年不是企业真正的考验？
其六：企业如何应对这次危机？
疫情冲击下房地产市场研判和企业应对策略
2020年年初爆发的新型冠状病毒疫情对社会经济造成巨大冲击，房地产行业也未能置身事外。如果疫情是一场噩梦，那么梦醒时分我们站在行业趋势变化的十字路口，彷徨不前不能解决问题，做出正确抉择就尤为重要。‘
一、疫情短期冲击将改变行业中期走势
1、2020年疫情对房地产市场造成的冲击大于2003年
很多人会将此次疫情与2003年非典对房地产的影响做比较，其实二者可比之处并不多。
第一，房地产行业发展阶段不同。从成交金额、投资等角度来看，当前的房地产市场与2003年存在较大差距。2019年的商品房销售额是15.97亿元，2003年仅为0.8万亿，2019年已增长近20倍；且2019年的房地产开发投资额是13.22万亿，是2003年的13倍左右；
第二，房地产行业对国民经济的重要性不可同日而语。2019年房地产行业对国民经济增长的贡献较2003年有明显提高，2003年房地产开发投资额占GDP比重为7.39%，而2019年则达到13.34%，比重翻倍；
第三，疫情发生的时间点不同，影响程度也不同。非典发生在春节之后，隔离发生在工作岗位，生产施工受影响不大。但本次新冠肺炎疫情在春节期间导致复工复产受到严重影响，对社会经济恢复正常产生重大影响。
因此从短期基本面来看， 2003年非典疫情的参考意义微乎其微。但历史需要我们铭记的是2003年房地产行业销售金额和开发投资都保持着30%以上的增长，非典疫情对于房地产行业从年度角度看负面影响微乎其微，反倒是货币宽松对房地产市场正面影响更大。
2、影响中长期走势的并非疫情，而是疫情发生前的市场基本面
疫情之下，随着全国各地采取土地出让推迟、建筑停工、关闭线下售楼处等措施，房地产市场被按下暂停键，因此短期来看，疫情对一二三四线城市的影响是同样大的，均进行了深度调整，这一点是共识，但是对疫情结束之后的市场走向却存在分歧。
对市场中期走势存在分歧，是由于研究起点不同。多数人倾向于将疫情事件作为市场走势判断的起点，却忽略了疫情发生之前的市场基本面，因此如果要深入研究疫情对市场中期走势的影响，分析2019年的市场基本面才是我们的研究起点。
（1）2019年市场：房地产信贷政策收紧，去化率下行，市场回归居住属性
我们不妨先简单回顾一下疫情发生前2019年的市场情况。
·成交：2019年大多数城市的成交并不乐观，根据亿翰监测的25个重点城市数据显示，2018年的去化率在75%左右，而2019年的去化率一度下降至55%左右的低位，且2019年下半年并未出现没有明显的回升，甚至在2020年1月上旬尚未发生疫情的时候反而呈现走低趋势。
·需求：在“房住不炒”的前提下，需求结构有所改变，市场以自住需求为主，因此刚需房，改善房、豪宅中配套完善的产品大多实现比较好的去化率，但总价较高并且配套不成熟的项目去化不畅，房地产回归居住属性下关注需求结构越来越重要。
·供给：土地市场呈现前高后低的趋势，总量上基本保持平稳，一二线城市出让的土地质量较好，三四线城市没有出现供给大放量的情况。
·政策：2019年之前已经有限价、限购、因城施策等调控，但是2019年政府加强了对房地产企业的融资调控，政策环境整体趋严。
（2）即使没有疫情，2020年市场并不乐观
根据上述分析，即使没有疫情，2020年房企也大致要面对以下问题：
第一，供应的结构性问题。在2019年去化率下滑的背景下，即使没有疫情发生，2020年的房企也是背着一个巨大的库存包袱上阵，因为到了2019年10月后，去化率仍然只有56%左右，无明显好转，表明2019年存在大量难去化的存货，且这些2019年卖的不好的存货在2020年依然不好去化。
第二，拿地风险加大。近几年由于行业去杠杆的原因，导致库存下降，去化周期缩短，货销比下降，因此房企一般都会选择在年初拿地年底推出，但是土地价格一直以来并未下降，年初所拿地块的溢价率偏高，售价上的上升空间较小，而这会导致一个问题就是，对大部分房企而言，拿地是找死，不拿地是等死。
第三，需求乏力，呈现脉冲式。购房以自住性需求为主，而自住性需求需要时间休整，达到一定累积之后才会再次释放，因此行情多表现为脉冲式行情，可持续性不强。
第四，政策的强压。政策框架整体保持不变，特别是在房企融资端还是实行严加管控，因此如果没有疫情发生，政策也不会有放松迹象，站在2019年年底的时间点看2020年房地产行业并无太多机会。
综上来看，即使没有疫情冲击，2020年的行业情况不容乐观。
3、疫情将从供给、需求、政策三方面影响中期市场走势
受疫情影响，2020年的房地产市场相当于被按下重启键，对市场的中期走势一定会产生不同的影响，主要有以下几点值得注意。
（1）供给出现波动
疫情结束之后，部分计划2020年一季度计划上市的项目会在同一时间点上集中推出，供给总量上的冲击对企业势必有所影响。不同的是，对于一线和核心二线城市而言，可能有积极的促进作用，疫情期间一二线城市市场需求得到累积，市场消化供给的能力比较强。但对于三四线城市而言，则一定会产生消极影响。因为一、二线城市的需求有可能后移，年内完成季节性转移的可能性比较大；而三四线城市，特别是封闭型三四线城市，已然错过春节这一波最重要的返乡置业行情，需求至少影响25%，这部分需求年内不能完成转移；因此，总体而言，从中期来看，也就是疫情结束后，三四线城市的供给会对市场产生一定影响，但由于开复工受到影响三四线城市也不会造成供给冲击。
（2）需求受到影响
第一个是收入预期的影响，疫情之下，预期收入会出现下降，进而影响购房需求，但实际上购房行为是从边际上考虑的，而非看购房人群总量，因为每一年几乎都是那一批愿意为房价付出最高代价的10%的人会真正买房，因此这点其实不用担心；第二个是真实的自住需求会加速，此次疫情让房子的价值，特别是自住价值得到凸显，从租售权利和隔离空间的角度来看，自住价值得到强化。
（3）政策出现利好
之前的一些不利的政策调控，由于疫情冲击大部分都变成有利的，在接下来的时间里，特别是四月份以后，对房地产有利的政策会越来越多。
二、政策宽松将极大利好行业中期走势
1、流动性已经出现宽松
从当前各地政府出台政策之快及密集程度来看，房地产政策的天平正在倾斜，其中衡阳不仅减免了购房契税，还给符合条件的购房者一次性补贴，不难想象后续必然会有跟多的利好政策出现，而流动性宽松对房地产行业无疑是一大利好。
第一，目前地方政府陆续出台各种政策，主要以对企业的资金支持为主，后续从房企开发贷，信托，再到个人的购房信贷都会有所宽松，同时房地产信贷利率会降低；
第二，广泛的流动性宽松对房地产市场的影响一定是偏正面的影响；
第三，无疑一线和核心二线城市的房地产资产，是最好的吸收流动性的核心资产。
2、政策的大方向：长效机制建设
毋庸置疑的是，“房子是用来住的，不是用来炒的”是根本目标，自住性需求依然是市场主流。同时，具体的推进还是由长效机制的建设来实现，长效机制从目前来看，主要有量化管理、相机抉择的逆周期、因城施策等三方面政策机制。
首先是量化管理。可以分为三点，一是土地端的量化管理，就是和人口、去化周期、产业挂钩的供地机制，从目前看能够保证土地供给端的平稳，不至于形成供给冲击；二是融资端的量化管理，就是总量控制，包括信托、银行、资管类等方面的融资管控，2020年将实现一定幅度的信贷宽松增量；三是房价的量化管理，即限价等政策，在2020年将进一步放松限价（限签）方面的政策。
其次是相机抉择的逆周期。虽然管理层强调“不把房地产作为经济刺激手段”，对房地产的短期刺激确实是不存在的。但是中长期来看，对房地产市场仍然是采取相机抉择的逆周期调控，通过货币政策、财政政策和房地产政策（产业政策）等调控工具对冲经济下行压力。
最后是因城施策，城市推进。在因城施策的背景下，各地政府势必会在政策宽松出现竞争局面，政策宽松的幅度会得到放大。
综上而言，2020年房地产行业最大的变量，就是流动性宽松在中期对市场走势托底，从而使得房地产市场向有利的方向改变。此外从目的性看，十三五规划、全面脱贫等都在2020年都进入重要阶段，因此无论是地方政府的积极性，还是逆周期政策的力度，对行业都是非常有利。
三、房企需积极去库存调结构
1、企业经营上存在自我放大机制，容易导致结构失衡
现在大部分企业的规划和运营存在一些自我放大的机制。首先是量入为出的投资策略，实现多少销售就购买多少土地，这就导致了行业在复苏繁荣的周期中扩大投资，产生高溢价土地风险；其次是灵活的销售策略，在市场行情好的时候促销措施全面退出，容易导致不符合自住型需求的产品难以去化，形成积压；最后是融资目标的匹配政策，在市场繁荣期间加杠杆，特别是短期债务增长加速，一旦市场出现调整，短期债务将带来经营压力。
在房地产行业长期回归自住属性的前提下，更加强调房子的自住属性，而自住型需求的客户最关注的便是房子本身的区位位置、配套设施等方面，在此情况下，企业库存结构的不平衡问题将尤为突出。
2、2020年市场下行压力不大，但应为2021年提前做好准备
整体而言，在疫情影响下，政策利好会使得2020年的市场情况转好。但是如果流动性宽松退出，地方的调控政策也收紧，那么更加艰难的情况会是2021年。
此外，2020年和2021年的基本面，和2013年和2014年比较类似。2013年在经历了2011年和2012年两年的政策收紧之后，至2013年，央行采取流动性管理，创立了公开市场短期流动性调节工具和常设借贷便利这两种新的流动性管理工具，2013年末，累计发放常备借贷便利23650亿元，2013年4月M2同比达到最高至16.1%，为近两年新高，而2012年和2014年平均增速仅在13%左右，2013年上半年流动性较为宽松。
与此同时，2013年宽松的货币政策使得房地产行业受惠，地产行业的投资和销售同比增速也逐步上行。
但是2014年上半年开启对非标融资收紧，传统债务类非标融资的发行量下降，对地产信用派生造成致命打击，因此2014年伊始整个楼市销售便开始出现调整。
2020年的流动性改善或类似于2013年初的流动性改善，企业的实际销售可能有所好转，但须注意的一点是，2021年的市场情况或因政策退出，非常可能像2014年一样面临政策退出并且原有政策框架不变的压力，因此企业有必要提前做好应对准备。
值得一提的是，2014年市场行情虽不乐观，但是房企虽然艰难但依然有应对空间，很重要的原因就是，在2013年房企普遍采取非常果断的做法，就是调结构，去库存，将在2011年和2012年难去化的大面积、高总价项目加速去化，使得能够在艰难2014年更加从容。
结语
2020年下半年的市场行情也可能类似于2013年一样会实现弱复苏，随着流动性的释放和调控政策的边际改善，企业的销售情况会有所好转。但房企依然不能过于乐观，2021年才是企业真正的考验，要提前在2020年为艰难的2021年做好准备，且针对此前企业的库存结构失衡问题，房企在2020年首先要做的一点便是，坚决的调结构，去库存。无论市场走向如何，把快速回收资金置于首位；对于一些难去化的项目，须积极做好去化，争取在2021年之前留下的是便于去化、符合自住需求的储备项目。
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