引言：
新冠疫情帶來的衝擊影響著整個社會生產活動，包括房地產行業。隨著市場採取土地出讓延遲、項目停工、關閉售樓部等措施，短期內，疫情儼然讓行業進入“冰封期”。但是，為了緩解疫情帶來的市場下行壓力，多地政府陸續出臺寬鬆政策，在供給端和需求端解決行業問題，為經濟社會恢復正常做出努力。伴隨著政策改善持續深入，疫情帶來的是挑戰，更是機會。
億翰智庫作為專業的研究機構，自2月以來也積極開展多項行業調研、交流等活動，發佈若干篇研究報告，希望能在這次危機中，為行業鼓而呼，為房企提供行之有效的應對策略。在此，我們再一次將近期內部對房地產中長期的市場研討成果整理成文，謹以此文為房企經營決策提供更多的思路。
文 / 億翰智庫研究部 2020年3月
本文將重點討論幾個話題：
其一：這次疫情為什麼不能和2003年非典帶來的影響做比較？
其二：影響中長期市場的並非疫情，那到底是什麼？
其三：由於這次疫情，政府針對房地產會出臺的政策會到什麼程度？
其四：房地產的長效機制到底是什麼？
其五：為什麼說2020年不是企業真正的考驗？
其六：企業如何應對這次危機？
疫情衝擊下房地產市場研判和企業應對策略
2020年年初爆發的新型冠狀病毒疫情對社會經濟造成巨大沖擊，房地產行業也未能置身事外。如果疫情是一場噩夢，那麼夢醒時分我們站在行業趨勢變化的十字路口，彷徨不前不能解決問題，做出正確抉擇就尤為重要。‘
一、疫情短期衝擊將改變行業中期走勢
1、2020年疫情對房地產市場造成的衝擊大於2003年
很多人會將此次疫情與2003年非典對房地產的影響做比較，其實二者可比之處並不多。
第一，房地產行業發展階段不同。從成交金額、投資等角度來看，當前的房地產市場與2003年存在較大差距。2019年的商品房銷售額是15.97億元，2003年僅為0.8萬億，2019年已增長近20倍；且2019年的房地產開發投資額是13.22萬億，是2003年的13倍左右；
第二，房地產行業對國民經濟的重要性不可同日而語。2019年房地產行業對國民經濟增長的貢獻較2003年有明顯提高，2003年房地產開發投資額佔GDP比重為7.39%，而2019年則達到13.34%，比重翻倍；
第三，疫情發生的時間點不同，影響程度也不同。非典發生在春節之後，隔離發生在工作崗位，生產施工受影響不大。但本次新冠肺炎疫情在春節期間導致復工復產受到嚴重影響，對社會經濟恢復正常產生重大影響。
因此從短期基本面來看， 2003年非典疫情的參考意義微乎其微。但歷史需要我們銘記的是2003年房地產行業銷售金額和開發投資都保持著30%以上的增長，非典疫情對於房地產行業從年度角度看負面影響微乎其微，反倒是貨幣寬鬆對房地產市場正面影響更大。
2、影響中長期走勢的並非疫情，而是疫情發生前的市場基本面
疫情之下，隨著全國各地採取土地出讓推遲、建築停工、關閉線下售樓處等措施，房地產市場被按下暫停鍵，因此短期來看，疫情對一二三四線城市的影響是同樣大的，均進行了深度調整，這一點是共識，但是對疫情結束之後的市場走向卻存在分歧。
對市場中期走勢存在分歧，是由於研究起點不同。多數人傾向於將疫情事件作為市場走勢判斷的起點，卻忽略了疫情發生之前的市場基本面，因此如果要深入研究疫情對市場中期走勢的影響，分析2019年的市場基本面才是我們的研究起點。
（1）2019年市場：房地產信貸政策收緊，去化率下行，市場迴歸居住屬性
我們不妨先簡單回顧一下疫情發生前2019年的市場情況。
·成交：2019年大多數城市的成交併不樂觀，根據億翰監測的25個重點城市數據顯示，2018年的去化率在75%左右，而2019年的去化率一度下降至55%左右的低位，且2019年下半年並未出現沒有明顯的回升，甚至在2020年1月上旬尚未發生疫情的時候反而呈現走低趨勢。
·需求：在“房住不炒”的前提下，需求結構有所改變，市場以自住需求為主，因此剛需房，改善房、豪宅中配套完善的產品大多實現比較好的去化率，但總價較高並且配套不成熟的項目去化不暢，房地產迴歸居住屬性下關注需求結構越來越重要。
·供給：土地市場呈現前高後低的趨勢，總量上基本保持平穩，一二線城市出讓的土地質量較好，三四線城市沒有出現供給大放量的情況。
·政策：2019年之前已經有限價、限購、因城施策等調控，但是2019年政府加強了對房地產企業的融資調控，政策環境整體趨嚴。
（2）即使沒有疫情，2020年市場並不樂觀
根據上述分析，即使沒有疫情，2020年房企也大致要面對以下問題：
第一，供應的結構性問題。在2019年去化率下滑的背景下，即使沒有疫情發生，2020年的房企也是揹著一個巨大的庫存包袱上陣，因為到了2019年10月後，去化率仍然只有56%左右，無明顯好轉，表明2019年存在大量難去化的存貨，且這些2019年賣的不好的存貨在2020年依然不好去化。
第二，拿地風險加大。近幾年由於行業去槓桿的原因，導致庫存下降，去化週期縮短，貨銷比下降，因此房企一般都會選擇在年初拿地年底推出，但是土地價格一直以來並未下降，年初所拿地塊的溢價率偏高，售價上的上升空間較小，而這會導致一個問題就是，對大部分房企而言，拿地是找死，不拿地是等死。
第三，需求乏力，呈現脈衝式。購房以自住性需求為主，而自住性需求需要時間休整，達到一定累積之後才會再次釋放，因此行情多表現為脈衝式行情，可持續性不強。
第四，政策的強壓。政策框架整體保持不變，特別是在房企融資端還是實行嚴加管控，因此如果沒有疫情發生，政策也不會有放鬆跡象，站在2019年年底的時間點看2020年房地產行業並無太多機會。
綜上來看，即使沒有疫情衝擊，2020年的行業情況不容樂觀。
3、疫情將從供給、需求、政策三方面影響中期市場走勢
受疫情影響，2020年的房地產市場相當於被按下重啟鍵，對市場的中期走勢一定會產生不同的影響，主要有以下幾點值得注意。
（1）供給出現波動
疫情結束之後，部分計劃2020年一季度計劃上市的項目會在同一時間點上集中推出，供給總量上的衝擊對企業勢必有所影響。不同的是，對於一線和核心二線城市而言，可能有積極的促進作用，疫情期間一二線城市市場需求得到累積，市場消化供給的能力比較強。但對於三四線城市而言，則一定會產生消極影響。因為一、二線城市的需求有可能後移，年內完成季節性轉移的可能性比較大；而三四線城市，特別是封閉型三四線城市，已然錯過春節這一波最重要的返鄉置業行情，需求至少影響25%，這部分需求年內不能完成轉移；因此，總體而言，從中期來看，也就是疫情結束後，三四線城市的供給會對市場產生一定影響，但由於開復工受到影響三四線城市也不會造成供給衝擊。
（2）需求受到影響
第一個是收入預期的影響，疫情之下，預期收入會出現下降，進而影響購房需求，但實際上購房行為是從邊際上考慮的，而非看購房人群總量，因為每一年幾乎都是那一批願意為房價付出最高代價的10%的人會真正買房，因此這點其實不用擔心；第二個是真實的自住需求會加速，此次疫情讓房子的價值，特別是自住價值得到凸顯，從租售權利和隔離空間的角度來看，自住價值得到強化。
（3）政策出現利好
之前的一些不利的政策調控，由於疫情衝擊大部分都變成有利的，在接下來的時間裡，特別是四月份以後，對房地產有利的政策會越來越多。
二、政策寬鬆將極大利好行業中期走勢
1、流動性已經出現寬鬆
從當前各地政府出臺政策之快及密集程度來看，房地產政策的天平正在傾斜，其中衡陽不僅減免了購房契稅，還給符合條件的購房者一次性補貼，不難想象後續必然會有跟多的利好政策出現，而流動性寬鬆對房地產行業無疑是一大利好。
第一，目前地方政府陸續出臺各種政策，主要以對企業的資金支持為主，後續從房企開發貸，信託，再到個人的購房信貸都會有所寬鬆，同時房地產信貸利率會降低；
第二，廣泛的流動性寬鬆對房地產市場的影響一定是偏正面的影響；
第三，無疑一線和核心二線城市的房地產資產，是最好的吸收流動性的核心資產。
2、政策的大方向：長效機制建設
毋庸置疑的是，“房子是用來住的，不是用來炒的”是根本目標，自住性需求依然是市場主流。同時，具體的推進還是由長效機制的建設來實現，長效機制從目前來看，主要有量化管理、相機抉擇的逆週期、因城施策等三方面政策機制。
首先是量化管理。可以分為三點，一是土地端的量化管理，就是和人口、去化週期、產業掛鉤的供地機制，從目前看能夠保證土地供給端的平穩，不至於形成供給衝擊；二是融資端的量化管理，就是總量控制，包括信託、銀行、資管類等方面的融資管控，2020年將實現一定幅度的信貸寬鬆增量；三是房價的量化管理，即限價等政策，在2020年將進一步放鬆限價（限籤）方面的政策。
其次是相機抉擇的逆週期。雖然管理層強調“不把房地產作為經濟刺激手段”，對房地產的短期刺激確實是不存在的。但是中長期來看，對房地產市場仍然是採取相機抉擇的逆週期調控，通過貨幣政策、財政政策和房地產政策（產業政策）等調控工具對沖經濟下行壓力。
最後是因城施策，城市推進。在因城施策的背景下，各地政府勢必會在政策寬鬆出現競爭局面，政策寬鬆的幅度會得到放大。
綜上而言，2020年房地產行業最大的變量，就是流動性寬鬆在中期對市場走勢託底，從而使得房地產市場向有利的方向改變。此外從目的性看，十三五規劃、全面脫貧等都在2020年都進入重要階段，因此無論是地方政府的積極性，還是逆週期政策的力度，對行業都是非常有利。
三、房企需積極去庫存調結構
1、企業經營上存在自我放大機制，容易導致結構失衡
現在大部分企業的規劃和運營存在一些自我放大的機制。首先是量入為出的投資策略，實現多少銷售就購買多少土地，這就導致了行業在復甦繁榮的週期中擴大投資，產生高溢價土地風險；其次是靈活的銷售策略，在市場行情好的時候促銷措施全面退出，容易導致不符合自住型需求的產品難以去化，形成積壓；最後是融資目標的匹配政策，在市場繁榮期間加槓桿，特別是短期債務增長加速，一旦市場出現調整，短期債務將帶來經營壓力。
在房地產行業長期迴歸自住屬性的前提下，更加強調房子的自住屬性，而自住型需求的客戶最關注的便是房子本身的區位位置、配套設施等方面，在此情況下，企業庫存結構的不平衡問題將尤為突出。
2、2020年市場下行壓力不大，但應為2021年提前做好準備
整體而言，在疫情影響下，政策利好會使得2020年的市場情況轉好。但是如果流動性寬鬆退出，地方的調控政策也收緊，那麼更加艱難的情況會是2021年。
此外，2020年和2021年的基本面，和2013年和2014年比較類似。2013年在經歷了2011年和2012年兩年的政策收緊之後，至2013年，央行採取流動性管理，創立了公開市場短期流動性調節工具和常設借貸便利這兩種新的流動性管理工具，2013年末，累計發放常備借貸便利23650億元，2013年4月M2同比達到最高至16.1%，為近兩年新高，而2012年和2014年平均增速僅在13%左右，2013年上半年流動性較為寬鬆。
與此同時，2013年寬鬆的貨幣政策使得房地產行業受惠，地產行業的投資和銷售同比增速也逐步上行。
但是2014年上半年開啟對非標融資收緊，傳統債務類非標融資的發行量下降，對地產信用派生造成致命打擊，因此2014年伊始整個樓市銷售便開始出現調整。
2020年的流動性改善或類似於2013年初的流動性改善，企業的實際銷售可能有所好轉，但須注意的一點是，2021年的市場情況或因政策退出，非常可能像2014年一樣面臨政策退出並且原有政策框架不變的壓力，因此企業有必要提前做好應對準備。
值得一提的是，2014年市場行情雖不樂觀，但是房企雖然艱難但依然有應對空間，很重要的原因就是，在2013年房企普遍採取非常果斷的做法，就是調結構，去庫存，將在2011年和2012年難去化的大面積、高總價項目加速去化，使得能夠在艱難2014年更加從容。
結語
2020年下半年的市場行情也可能類似於2013年一樣會實現弱復甦，隨著流動性的釋放和調控政策的邊際改善，企業的銷售情況會有所好轉。但房企依然不能過於樂觀，2021年才是企業真正的考驗，要提前在2020年為艱難的2021年做好準備，且針對此前企業的庫存結構失衡問題，房企在2020年首先要做的一點便是，堅決的調結構，去庫存。無論市場走向如何，把快速回收資金置於首位；對於一些難去化的項目，須積極做好去化，爭取在2021年之前留下的是便於去化、符合自住需求的儲備項目。
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