——以下是正文——
这是21号线沿线楼盘跑盘系列的第6篇。系列回顾：
①云溪四季：隐于群山、配套齐全
②科慧花园：板块关键先生、产业支撑
③保利中航城：保利贴牌、中航味道
④恒展江山时代：太不刚需的114㎡大三房
⑤西福蓝湾：板块内最不推荐
招商远洋保利东湾，这个项目是招商+保利联合体在2018年4月竞得的地块，后来远洋地产入股。地块由保利地产操盘。
由于是保利操盘，所以，招商远洋保利东湾更准确的说，应该叫做保利中航城三期。因为东湾在产品设计上，几乎完全拷贝了保利中航城的产品设计，只有很小的修改。
依然是学生宿舍式的两梯八户大走廊、依然是厕所厨房开窗位朝走廊的格局。户型也和保利中航城维持一致。
保利这么操作，我们认为可能有两个原因：
（1）延续保利中航城的营销策略。中航城本来销售也不错，可以延续中航城的客户定位和营销思路。原本的营销设施和客储资源都可以继续利用起来。相当于是一个顺销楼盘的新货推售。对中航城营销团队来讲，东湾是驾轻就熟。
（2）复用原有团队与经验、降低生产磨耗。除了营销团队和营销经验的复用，工程团队、报建团队也是被复用了，施工经验和报建经验也被复用，大大降低了新地块的管理费用、销售费用投入。
简单的说，就是降费提效、保持优势、继续领跑。
由于东湾是完全拷贝了中航城的产品设计，包括楼型和户型，所以对东湾感兴趣的读者可以回顾一下保利中航城的跑盘报告。本篇跑盘主要讲讲东湾的楼栋布局价值和户型价值。对于区位、配套等方面解读就不再重复啰嗦了。其实和中航城几乎没有差异。
123房先生跑盘时，保利中航城已经接近尾盘，东湾尚未开盘。关于东湾的具体价格也还没有。
东湾可以认为是中航城清盘后的顺销货源。但东湾开盘时，其实中航城可能还有少量尾货未售尽。
由于东湾的楼面价（1.5万/㎡）是比较高的，东湾的价格不可避免地要往上走，保本售价要去到2.8万/㎡。而当前中航城在售仅2.2万/㎡。
所以，123房先生在这里会提出两条特别重要的意见。
（1）如果东湾比中航城贵，那么毫不犹豫选择中航城。
东湾在产品设计上，和中航城没有差别。也就是说，住东湾和住中航城，都是一样的居住舒适度和生活便利度。
但东湾的地价决定了东湾要卖到更高的价格，开发商才能赚钱。大多数时候，开发商会通过宣传东湾的装修标准更高的方式来忽悠你，但你付出的总比你实际得到的要少得多，这笔账你能算明白。
如果东湾价格高于中航城的一手尾盘或二手房源，那么请果断选择中航城的一二手房源。
（2）如果东湾比科慧花园贵太多，那么毫不犹豫选择科慧花园。
道理同上一条，如果东湾贵过周边太多，除非对东湾的产品特别喜欢，那么选择周边楼盘的舒适户型入手，对你而言是更经济划算的。
ps：截止到发稿日，保利东湾已经开盘，销售介绍开盘价格在2.2-2.6万/㎡，价格往上走的动机是很强的。中航城已经售罄。东湾会是板块最强意愿去提价的楼盘，如果提了价，市场接受程度又好，其他楼盘也会顺应着跟着提价。
01 楼栋布局价值解读
东湾是规模较小的一块地，只有900余户的规模，在朱村大道南侧。
临近朱村大道（低价值面①），车行噪音和灰尘是一个比较大的不利因素。但是由于东湾户户朝南，在不打开住所的北侧窗户的情况下，北侧的朱村大道的车行噪音对其的影响相对较小。另外一个低价值点②是垃圾压缩站，会对低层住户可能产生一定的异味影响。
东湾的推售顺序也是先开售不利因素较多的楼栋，首批推售的是1栋和2栋。
东湾的楼间距也是挺宽的，所以在采光遮挡方面，主要是对低层有比较大的影响，对中层相对影响小些。
和中航城相比，由于东湾地块是比较端正，因此建筑物都是正南正北摆放，建筑物容易彼此遮挡采光。中航城地块不太规则，建筑物都是沿着太阳运动轨迹来摆放，建筑物之间几乎不遮挡，所以中航城的低层住户也不用当心采光问题。这是中航城的一个优势。
02 户型价值解读
东湾的户型设计和中航城是一样的，所以我们之前在中航城提到的问题，在东湾也是一样存在的。主要是两点。
第一点是复式一层的厕所和厨房开窗位置。一层厨房、厕所，都把采光透气的玻璃窗开在了走廊的位置。这会影响住户的生活私密性，而且公共部位的开窗位置较多，对居住安全也是隐患。
第二点是主卧不带私卫。东湾的96㎡复式户型没做主卧带私卫，需要共用复式二层的公卫。需要到110㎡的复式户型才做了主卧带私卫。这一点就没跟上主流户型设计的节奏。别家的84+㎡复式户型都能做得比较舒适，同时特别强调主卧的尊享感。
这两个问题，主要是看住户是不是敏感。如果不敏感，那我们认为其实可以不用纠结。因为东湾的整体户型还是可以的，全明户型，采光不错，套内布局也比较合理。我们就不展开具体讲了，户型附在后，读者可以自行查阅。
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